公积金商业贷款买房流程
贷款买房需要哪些程序?其中,商业贷款公积金贷款流程是并不完全相同的。以下是小编精心整理的公积金商业贷款买房流程,希望能够帮助到大家。
商业贷款买房流程
1、办理面签
1)面签的过程实际上就是收取买卖双方办理贷款所需的资料、备件的过程,也是签署贷款合同的过程。签署贷款合同时要注意将贷款数额、贷款年限、还款方式及折扣利率填写清楚。
2)根据办理者不同的情况,所需的备件有所差别,但是通常会用到的证件有身份证、户口本、房产证、婚姻证明、银行流水、网签合同。其他备件根据银行要求以及自身情况自行准备。
3)办理面签一个工作日后,要去银行认可的评估单位办理房屋价值评估。
2、报银行评估
1)面签时提供给银行的网签合同中,有网签价格一栏,且房屋评估价涉及到过户缴税,一般评估所都会结合网签价格与房屋实际情况给出最终贷款评估价,且评估价不得超过房屋的实际成交价。
2)评估报告由银行认可的评估所出具,部分评估所需要实地查看房屋情况,部分要求提供房屋的真实照片做评估用。
3、银行审批
1)银行会对买卖双方提供的所有证件的真实性做出审查,有些银行也会核实买方提供的银行流水是否真实。
2)银行会根据各自的.放款额度进行把控,如果银行放款额度少,审批就相对困难一些,相比较而言每年上半年批贷的速度要比下半年快。
4、审批合格批贷
1)批贷之后银行会给予通知,2个工作日之后可办理过户。
5、过户后放贷
1)办理过户后5—10个工作日内可以获得房产证和他项权证,拿证当天银行会带走他项权证,5—10个工作日内可以放款。
2)放款后一个月左右买方去办理贷款的银行拿回抵押合同,按照合同中的还款计划书按时还款。
公积金贷款买房流程
1、提交申请
借人到单位交存住房公积金的住房资金管理(分)中心提出申请,介绍本人情况、领取材料。
2、贷款初审
准备齐全的文字材料,交住房资金管理(分)中心审核,包括核验借款申请表、购房行为是否合法、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等。需要评估的贷款由指定评估机构进行评估。
3、初审合格
住房资金管理中心开具调查通知单,由受托银行对借款人进行调查,并指导借款人填写有关贷款合同。调查内容包括:核实收入情况有保证的人,保证人是否具有保证资格等。
4、经受托银行调查合格
受托行出具调查意见递交住房资金管理(分)中心,由住房资金管理(分)中心审批,中心开具《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》。
5、审批通过
住房资金管理(分)中心签发委托贷款通知单。银行通知借款人办理放贷手续。
6、担保手续
申请人持《住房资金管理中心担保委托贷款调查通知单》,按照自己选择的担保方式办理担保手续。如果选择抵押+保证的方式,保证人应该出具书面的担保函;如果选择抵押+保险或第三人保证的方式,则需要到保险公司投保或到担保机构办理委托担保手续。
7、划款手续
申请人持担保后的抵押合同等材料,到房地产管理处办理抵押登记;持登记后的抵押合同和公证书到住房资金管理中心领取划款通知书,最后持划款通知书到指定银行办理划款手续。
8、借款人按照规定的方式按时归还借款。
拓展:解读公积金贷款
放款慢 “人为设障”转而申请商贷 额度低 对高端楼盘作用小
近期,全国包括合肥、杭州、徐州在内的多个城市出现住房公积金余额告急、放贷压力增大的情况,虽此前也有北京国管公积金贷款额度吃紧的传闻,但据“伟嘉安捷”统计发现,使用国管公积金的贷款人群占比约在10%-20%之间,因此即便国管公积金贷款额度告急,也并不影响整体公积金贷款的发放与使用。此外,据《广厦时代》走访得知,目前北京市管公积金放贷速度平稳,购房者可与楼盘开发商积极沟通,向与其合作的银行申请办理。不过即便如此,按某热门刚需楼盘销售人员的话说,在实际购买环节,他们还是偏向选择一次性付款及商贷的客户,这有利于公司的快速回款,并减少工作人员的工作量。而对于高端楼盘,由于公积金贷款额度低、作用甚微,且审批时间缓慢,因此市场上绝大多数总价在500万元以上的楼盘不受理公积金贷款及组合贷业务,只提供纯商贷。
刚需族“钟情”公积金贷款
最近,一直有想法在亦庄购房的郝先生感到有些发愁。原因是他在该区域看中的楼盘,目前正处于蓄客阶段,由于郝先生工作时间不长,其当前经济实力状况很难支持全额付款,出于“节省”的考虑,郝先生想申请公积金贷款。但当郝先生与楼盘售楼人员沟通后得知,虽然该项目并没有明确拒绝购房人申请公积金贷款,但是一般情况下会建议购房者选择商贷。“本来打算可以通过申请公积金贷款以节省一部分"不必要"的开支,但是现在看来,恐怕很难按预想成功申请公积金贷款了。”郝先生感叹“销售人员说商贷审批时间短且优惠措施较多,所以一直建议我申请商贷,但目前实际情况是,各大银行首套房贷款的优惠利率一般为九折或执行基准利率。相比之那么,公积金贷款与商业贷款还款差额究竟相差多少?据郝先生计算,以贷款80万元、采取等额本息还款、30年期为例,如果购房者选择申请公积金贷款,则月还款金额为4053.48元、总还款额为1459253.69元;如果购房者选择申请商业贷款,则月还款金额为5082.88元、还款总额为1829836.38元,每月还款额及总还款额,两种贷
部分购房者主动改变贷款方式
据了解,像郝先生一样遇到此类困惑及有相同想法的人不在少数。为什么一些开发商不看好公积金贷款?伟嘉安捷企划经理吴昊表示,与商业贷款相比,申请公积金贷款批贷持续过程时间较长,有的开发商让购房人自己跟住房公积金管理中心去沟通,一些购房者嫌麻烦便会选择商业贷款。而商业贷款没有额度限制,此外审批放贷速度也比较快。一般情况下,商业贷款从申请到放贷只需不到一个月的时间,而公积金贷款则需2-3个月。
另据一名不愿意透露姓名的某楼盘销售人员透露,因为目前推出的热点楼盘销售火爆,很多楼盘出现数千人排号抢购房源的情况,这些人中不乏全款支付能力的客户。而在前期蓄客阶段,销售人员会重点“追踪”这类人群的购房意向,其次是向购房者推荐商贷。“这样不仅有利于公司快速回款、资金高效运转,也减少了销售人员的工作量,省去"等待"的时间。”该销售人员说道。
此外,该销售人员透露,在市场房源紧俏、恐慌性购房的氛围下,部分购房者因害怕受销售人员“冷待”而错失房源,主动放弃公积金贷款。“人为推销”把购房者“推向”利率较高的商贷,这使得开发商及与其有“战略合作”的银行成了最终的“受益者”。
多数高端楼盘不支持公积金贷款
据了解,目前市场上在售刚需楼盘,只有个别楼盘明确说明不提供公积金贷款业务,但在高端项目上,这种情况正相反,绝大多数总价在500万元以上的楼盘只支持纯商贷,原因何在?
据《广厦时代》从北京市住房公积金管理中心了解到,目前,北京住房公积金单笔贷款最高额度为80万元;个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的贷款金额可上浮15%,即92万元;AAA级的借款申请人,贷款金额可上浮30%,即104万元。借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁,同时不得超过30年。这样的贷款额度对于购买150万-200万元刚需楼盘的购房者来说还有“用武之地”,但是对于500万元以上的项目来说,贷款额度对购房者实际帮助上则显得“力不从心”。
“因为贷款额度有一定的限制,因此对于高端盘买家来说,申请公积金贷款的意义不是很大。比如一位购房者若购买800万左右的房子,申请公积金贷款80万,最后还要再匹配将近500万的商业贷款,这样一来,组合贷款流程更为复杂。不是说高端楼盘不接受公积金贷款,只是说能贷的那点儿钱对于高房价来说只是"九牛一毛",高端楼盘的目标客户一般是不会考虑用这几十万的贷款额度。公积金贷款是政策性贷款,它的利率、利息较低,其放贷对象一般是边缘城区的购房者,这才是它的目标客户。所以公积金贷款走到今天,在房价居高不降的情况下,会处于一种比较尴尬的状态之中。”房地产业资深人士季满如说道。
虽然事实情况如此,但季满如表示,他支持贷款额度有一定的限制。“因为美国次贷危机就是因为银行无度放贷而引发的金融风暴。美国银行把很多根本不具备偿还能力的购房者用高息、低门槛纳入到贷款购房范围内,贷款人还不上钱,以致于银行出现大量的不良资产,金融机构资金链断裂,基金、债券收益无法兑现,最后造成了雷曼银行的倒闭。同时无度房贷也助推房价上涨,使房地产业泡沫化加剧,产生风险。”季满如谈道,“现今银行限制总贷款额度,实质就是在防范潜在的金融危机。委托政策性的公积金贷款受到它过去条件的制约,其本身带有扶持性,扶持普通老百姓,因此豪宅购买者不在公积金贷款所"扶持"的范围,所以它的贷款额度也不可能提升至很高。”
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