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2014业内谈公积金新政
业内谈公积金新政：贷款额度调整幅度不会太大
10月14日，有媒体报道称，住建部、财政部、央行联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(下称“通知”)，放宽贷款申请条件，取消四项收费，实现异地互认、转移接续。
不过，当天住建部、财政部、央行三部委的官方网站上并未公开挂出该文件。10月14日，有记者致电住建部住房公积金监管司核实上述消息，该司相关人士介绍，“住建部的确联合财政部、央行发了上述文件，且后续各地方还需要就此出操作性细则。”
与此同时，北京住房公积金中心亦表示收到上述《通知》，并将研究配套性落地细则。
此前一天，住建部、财政部及央行联合发文取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目，减轻贷款职工负担。
目前申请住房公积金贷款涉及两笔主要费用，分别为评估费和担保服务费。其中，评估费按照抵押物估值的3‰，最高不超过1500元。担保服务费按照贷款额的3%收取，最低300元。
这也意味着如果贷款100万元的话，代办费和担保费一共需要4500元。
“这两项费用占比总房款并不高，取消更多是释放一种预期。”中原地产市场研究部总监张大伟表示。
公积金贷款条件放宽
根据《通知》，住房公积金贷款申请门槛被大幅调低，今后连续缴存6个月即可申请公积金贷款。
“现行的住房公积金是必须缴存12个月才能贷款。”链家地产市场研究部首席分析师张旭认为，按照新政，住房公积金的缴存时间减半，这也意味着申请住房公积金贷款的门槛降低。
与此同时，《通知》亦要求，未来公积金贷款额度将有所放宽，比如将支持首套房贷款、适当调高贷款额度等。至于调高多少，各地可根据具体情况划定。
实际上，地方楼市调控政策陆续松动以来，广西、浙江、福建等多地正是通过调整住房公积金贷款额度，降低首套房贷款比例等手段来支持自住型需求购房。
北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥亦表示，贷款额度调高，亦将提高住房公积金贷款的使用率。
住建部统计数据显示，从1992年到2014年3月，全国公积金利用率仅为50%左右。
更值得一提的是，《通知》亦要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
个贷机构伟嘉安捷分析师吴昊表示，也就是说今后，在工作地缴存的公积金，可用于异地购房贷款，这将对全国房地产市场的交易量起到促进作用。
在张大伟看来，在限购松绑和贷款新政后，更多的政策亦在酝酿中，其主要特征是增加购房补贴、调整税费收费政策、要求公积金降低首付等。
落地效果待观察
10月14日，21世纪经济报道自住建部住房公积金监管司获悉，《通知》已经下发给地方，且各地也将根据该通知出台配套性细则。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，在实际执行中，地方出台配套性细则并执行《通知》并不容易，且市场作用有待观察。
个贷机构伟嘉安捷分析师吴昊认为，住房公积金额度有限，公积金贷款额度调整幅度不会太大，至少不会翻倍提高。
以广州为例，广州市住房公积金中心公布的数据显示，今年1-8月，广州市住房公积金归集额为338.24亿元，提取额256.84亿元，已发放贷款额156.56亿元，贷款回收47.07亿元，当期住房公积金结余额为-28.09亿元。截至2014年8月，广州住房公积金的历年归集余额为1070.54亿元，贷款余额为879.38亿元，存贷比为82.14%，已超广州市住房公积金管理委员会设定的80%警戒线。
10月11日，广州市住房公积金管理委员会审议通过《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》，禁止公积金第二次贷款，并基本确定2015年公积金的贷款额度为140亿元，较今年170亿元的计划减少30亿元，降幅17%，被誉为“最严公积金新政”。
对此，广州市住房公积金中心表示，此次调整的目的，主要是保证缴存职工能公平公正申请住房公积金。
张大伟分析，虽然《通知》规定连缴6个月的职工即可申请公积金贷款，降低了公积金使用门槛，但很多城市实行的是按照公积金缴存额的倍数限定贷款额，缴存额较低的购房者实际贷款额度也非常低。
而从异地公积金贷款放款来看，张大伟介绍，早在2009年北京与秦皇岛等城市也曾经试行过异地公积金贷款，但基本无购房者选择，原因在于操作手续繁杂，而且额度并不高。
张旭表示，异地住房公积金贷款的放款需要城市间相关管理部门的配合，预计短期内北京暂时不会放开异地贷款申请。
上海易居房地产研究院研究员严跃进也认为，三部委出台的公积金新政对于购房者降低购房成本、提高购房能力等方面有利好，但作用有待观察。
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