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《商品房销售管理办法》全文解读
《商品房销售管理办法》(以下简称《办法》)是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定，经中华人民共和国建设部(以下简称“建设部”)第38次部常务会议审议通过，2001年4月4日由时任建设部部长 俞正声以建设部令第 88 号 文件形式发布，自2001年6月1日起施行。
《办法》的出台背景
由于房地产市场管理制度尚不完善，商品房的销售管理没有及时跟上，因此消费者投诉比例在不断上升，直接影响了消费者购房的积极性。此次出台的《商品房销售管理办法》就是为了进一步规范商品房销售行为，为解决商品房销售中存在的问题提供法律依据。[1]
《办法》的实际意义
《办法》是我国第一部商品房销售管理办法，《办法》的施行为购房者保护自己的合法权益、规范商品房市场提供了法律依据。
《办法》对现有的房地产市场进行规范化的管理具有极为重要的积极意义。一是政府充分认识到规范市场的管理是开拓和保护市场的重要手段;二是政府开始从具体的实际操作指挥中脱离出来，摆正了自己的位置。从立法和裁判角度来规范市场，这是中国改革开放之后政府各部委主管机构从指挥市场向指导与管理市场的重大转变;三是中国的立法从保护企事业利益为主向保护消费者利益为主的重大转变，其规范市场的积极意义是不言而喻的。[4]
《办法》的政策措施
《办法》对商品房销售中存在的一些问题进行了规范，并为解决这些问题提供了法律依据。
比如规定房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房;不准分割拆零销售商品房。另外，房产商不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人，否则将处以两万元以上、3万元以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
下文据建设部有关负责人就新出台的《商品房销售管理办法》的主要内容阐释整理而成：
1.规范“一房多售”行为
《办法》的处罚条款规定：在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的依法追究刑事责任。
2.规范“合同欺诈”行为
《办法》要求：房地产买卖合同中应当对事关购房者权益的一些重要内容必须进行明确，并规定房地产开发企业应当在订立合同之前向购房人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;商品房采取预售的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。
3.规范交房责任
《办法》规定：房地产开发企业应当按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
4.规范销售程序
《办法》重申商品房预售实行预售许可制度，并要求房地产开发企业应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定。在商品房现售方面，为避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，《办法》第七条对此有着很详细的规定。
5.已设定抵押权的商品房不能再出售
《办法》规定：房地产开发企业销售设有抵押权商品房的，不得在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
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