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2016最新南京物管条例7月1日实施
《南京市住宅物业管理条例》将于7月1日起正式实施。昨天南京市人大“金陵民声—热点网谈”栏目以“促进住宅物业管理条例的贯彻落实”为话题，邀请嘉宾与网民在线开展互动交流，听取大家对贯彻实施《条例》的意见和建议。
据了解，目前条例配套文件制定已进入起草阶段，同时物业行政主管部门配合市政府法制办，进一步修改完善《南京市物业维修资金管理办法》、《南京市既有住宅增设电梯管理办法》等政府规范性文件，形成本市较为完善的物业管理政策法规体系，据市房产局副局长兰文平介绍，配套制度包括18项，其中涉及市政府规范性文件3项，房产局规范性文件5项，示范文本8项，地方标准2项。
“其中规范性文件有：业主大会指导规则，首次业主大会会议筹备经费管理办法，住宅物业管理项目招投标管理办法，物业服务企业和项目负责人信用管理制度，物业服务收费管理办法，物业服务第三方评估制度，物业保修金管理办法，住宅专项维修资金管理办法。”
互动中，网友“木偶小兵”提出，《条例》有哪些制度创新?是否能够解决南京物业管理现状中的一些突出问题?对此，市人大常委会法工委副主任钟连勇表示，《条例》设定了六项制度来解决目前比较集中的问题。“一是实名投诉登记受理制度，二是第三方评估制度，三是物业保修金制度，四是独立建账制度，五是关于征信制度，六是住宅专项维修资金的应急使用制度。”
网友“菲菲”则提出《条例》生效后，政府如何深化行政监管工作来确保物业管理活动正常、有序进行?据兰文平介绍，近期政府相关部门加大了相关工作开展力度，主要工作有三个方面：“一是搭建行业专家库，目前，我们已启动了行业专家的邀请和公开征集工作，并将结合制定物业管理第三方评估活动管理办法建立完善符合条例要求和我市物业市场需要的第三方工作机制;二是深化行业信用征集，目前我们已经结合江苏省住建厅建立全省信用信息管理系统的相关文件精神，向省厅申请了市、区、街三级用户，同时提出信用系统开发需求，争取年内落实条例制度，完成数据库建设;三是规范物业服务市场，我们结合条例要求继续深化住宅区物业项目专项检查，通过专家团队规范物业企业经营服务行为，整体提升物业服务质量。”
《南京市住宅物业管理条例》出台纪实
拒交物业费会被列入失信名单吗?物业维修资金使用难如何突破?怎样督促物业公司提高服务质量……3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议通过的《南京市住宅物业管理条例》(以下简称《条例》)给出了答案。
“制定《南京市住宅物业管理条例》，是市人大常委会贯彻落实十八届四中全会精神、发挥人大立法主导作用的一次创新实践，也是依法解决我市住宅物业管理当中突出问题的一项民生工程。”市人大常委会主任陈绍泽说，立法过程中，市人大坚持人大主导立法全过程，探索人大主导、委托第三方机构起草模式;坚持问题导向，梳理问题、征求意见3次覆盖所有市人大代表，所有区、镇街人大，所有类型物业小区;坚持公民全程参与，充分吸纳业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门等利益主体全程参与立法，让不同群体的利益需求得到充分表达、交流和尊重;坚持统筹协调，兼顾各方利益，积极稳妥地制定实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度，努力寻求立法的“最大公约数”，充分体现了以民为本、立法为民的根本宗旨。
招标：首次采用公开招标方式委托第三方起草
成文：共征集市民提出的各类意见建议3400多条，相关内容50多万字亮点：三方征信、维修资金绿色通道等制度设立成关注焦点
2015年1月5日，市人大常委会办公厅在中国招标网、南京日报、南京人大官方网站等媒体发布《南京市地方性法规起草招标公告》，首次采用公开招标的方式委托第三方起草南京市住宅物业管理条例。
招标公告甫一出，就引起了媒体和市民的广泛关注。“通过公开招标方式委托起草地方性法规，是南京人大历史上的第一次，在全国范围内也没有先例可循。”市人大常委会相关工作机构负责人介绍。
对此，市人大常委会高度重视，根据地方立法的基本要求，参照工程项目招标办法起草了招标公告和招标文件。经过激烈的角逐，最终河海大学成为中标单位。
“公开招投标的做法有利于征集到具备特别经验和专业知识的立法参与者，有助于地方立法更专业、更接地气。”南京大学法学院教授邱鹭风对这种“开门立法”的方式表示赞同。
招标完成后，随即启动了条例的起草工作。为保证法规文本质量，市人大常委会专门成立了立法工作领导小组、专家顾问组和各区人大联络小组，明确由中标单位河海大学项目组主导，环资城建委和市政府相关部门协助开展前期调研和起草工作。
成文：共征集市民提出的各类意见建议3400多条，相关内容50多万字
3月28日，《南京市住宅物业管理条例》提交省十二届人大常委会第二十二次会议审议。此前，《条例》已经市十五届人大常委会一审、二审，市人代会三审。为做好《条例(草案)》的起草修改，市人大法制委、常委会法工委、环资城建委做了大量工作。
实行市、区、街(镇)三级联动，征求意见覆盖所有区、街(镇)人大，物业小区，市人大代表;分析梳理12345市民投诉工单，对物业管理存在的问题全面摸底;先后召开有部门、区、街道、社区和物业服务企业、业主、专家参加的数十场座谈会，分别前往省内外8个城市学习考察。
组织多场面向常委会组成人员、市人大代表、全市人大系统的立法辅导讲座，帮助广大代表熟悉有关知识;二审后，常委会领导班子成员分别带队到12个代表团召开座谈会，当面听取代表意见和建议。
对不同区域和类型的62个小区、1260位业主开展线下问卷调查，并同步向常委会全体组成人员和500多位市人大代表发放调查问卷;专题网议吸引约15万名网友在线参与，2000余名网友参与问卷调查;通过多种方式，共征集市民提出的各类意见建议3400多条，相关内容50多万字。
对征求到的意见建议，市人大及其常委会相关工作机构和起草组成员逐条研究，并对分歧较大、争议较多的意见进行专题论证;经过4次集中修改，最终形成提交会议审议的《条例(草案)》文本;在全市50多个小区启动试点，并同步制定出台配套办法和文件，确保住宅物业管理条例主要制度能够落地。
亮点：三方征信、维修资金绿色通道等制度设立成关注焦点
《条例(草案)》提交市人大常委会审议后，关于实名投诉登记受理、三方征信、维修资金绿色通道等制度的设立成为关注的焦点。如何规范业主、物业公司、建设单位、专营公司、政府相关部门五类主体的权利义务，谋求各方利益的“最大公约数”，成为本次立法的最大挑战。
据统计，目前住宅小区的日常管理主要涉及12个政府部门的职能，但执法机制不顺畅，有些部门不愿意进入小区执法，导致小区内矛盾越积越多，市民反响强烈。为此，《条例》详细规定了物业管理相关各部门的职责分工，力求构建分工明确、综合协调的行政执法机制，同时，为了保障公民参与社会公共事务管理的权利，保障公民的监督权，还建立了实名投诉登记受理制度。
物业管理矛盾多发的原因，一方面是各方主体之间缺乏信任，另一方面是违法成本过低。为此，《条例》分别对物业服务企业征信、物业项目负责人征信、业主征信作出规定，以强化物业服务企业和业主的契约意识。一审时，《条例(草案)》提出，业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同行为，经生效判决或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。部分业主对拒交物业费纳入个人信用档案反应强烈，有意见认为，业主不交物业费原因多样，情况复杂，不宜简单规定。经过论证，调整为：判决或者裁决后“仍不履行的”，纳入信用信息系统。
一方面大量的维修资金闲置，另一方面因维修资金申请困难，房屋得不到及时维修，居民对此意见很大。《条例(草案)》提出，物业管理区域内发生电梯故障、外墙墙面有脱落危险和专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍这3种紧急情况时，住宅专项维修资金管理部门应当在5个工作日内完成审批。有意见认为，申请时间过长，实现不了应急使用的目的。因此，《条例》对维修资金的使用情形和程序作了修改、完善，明确规定审核完成期限为两个工作日。
此外，《条例》还对规范物业服务活动、建设单位保修金制度、物业服务企业的责任、专营单位的义务作了明确，从而保障业主获得公开、透明、质价相符的物业服务。
3月30日，省十二届人大常委会第二十二次会议批准了《南京市住宅物业管理条例》，为这部历时一年有余、历经三审的地方性法规落下了注脚。
“住宅物业管理与百姓生活息息相关，涉及面广、关注度高，事关社会和谐稳定和群众幸福安居。”市人大常委会相关负责人表示，法规经省人大常委会批准实施后，要抓好落实，发挥其规范和解决住宅物业管理面临问题的作用，为市民百姓创造良好的居住生活条件，进一步增进广大市民的幸福感、满意度。
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