深圳市城市更新办法实施细则解读
为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。CN人才网小编给大家推荐了下面的深圳市城市更新办法实施细则解读，欢迎阅读。
2012年2月7日上午9：30，深圳市政府新闻发布厅举行《深圳市城市更新办法实施细则》新闻发布会，深圳市规划国土委副主任薛峰与深圳市城市更新办公室副主任谭权对《实施细则》的相关出台背景及重点内容向媒体和公众作了重点解读。
《实施细则》中作出明确规定：城市更新单元内要有大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积15%的独立用地无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等。
此外，对于旧住宅区的改造，做出了“不再允许开发商自发进驻小区设立各类‘改造办公室’、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等”，“旧住宅区改造都要由各区更新主管部门统一组织开展”等规定。
《实施细则》还明确规定，在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。
会上，薛峰及谭权就记者所提出的问题也做了回应。
针对城市更新进程问题，谭权指出，不管是在计划方面还是在规划审批方面，都已经做了整合简化，特别在行政审批方面，按照行政许可有关要求，对城市更新所涉及大多数事项全部进行缩减，和以前相比基本缩减了一半。
针对城市更新面临的拆迁和补偿问题，谭权指出，政府一贯鼓励市场运行，重视由权利人以达成协议的方式进行搬迁，此外，针对部分情形下难以推进的情况，也会对相应的房屋征收与补偿条例细则进行细化，以促进相关项目的实施。
对于更新主体的确定，谭权表示，在本次更新细则中特别做出了规定，明确了更新项目实施主体确认程序及后续的监管。他指出，特别是在城市更新拆除范围内存在多个权利主体时，必须将房产相关权益转移到单一主体上，再由单一主体进行项目实施。监管方面则由区政府进行把关，市政府进行后期监管落实的积极配合。
同时，对于记者提出政府介入城市更新项目时，薛峰表示，政府主要力量不是介入城市更新项目实施，更多的是着重在引导政策、规划、计划服务方面，对于一些市场关注度不够且关乎民生的，政府也要适当地采取一些必要的介入措施。但范围的界定是清晰且有限的。
【采访节选】
一、整合简化 为城市更新提速
记者：大家都知道深圳的土地少，二元结构有些空间、质量有待提高。但是同时我们观察到城市更新有些项目推进速度不如人意，我了解有一个项目十几年前就说要动工，可是现在还没有真正启动。深圳城市更新紧迫形势已经摆在眼前了，如何从申报、审批、运作流程、实施主体明确等环节上面提速，这是一个重要课题，这个细则从制度上对上面一些方面有没有具体涉及?
谭权：政府管理部门提速，包括了几个方面内容，一个是在计划方面，原来分两个层面，一个是规划制定计划，一个实施计划，这次整合简化成一个计划。为了提高效率，原来每年一个批次，年底做计划报批准，第二年实施。这次在2011年动态申报，任何时间申报主体都可以向主管部门申报。基本做到随时受理。第二，规划审批方面。以前包括向区政府、市规划主管部门两个层级申报规划。这次考虑到实施效率需要，我们把这两个合并，由市规划主管部门一家申请，由他同步征求区政府意见。还有一个比较重要的，在行政审批方面，按照行政许可有关要求，对城市更新所涉及大多数事项全部进行缩减，和以前相比基本缩减了一半。另外我们在政府部门之间就相关工作职能明确划分，特别是市级层面、区级层面，分工明确后有利于提高效能。
对于开发主体来说，一个是希望开发主体一定要在区政府城市更新部门支持和监管下开展前期工作，将前期工作做得比较扎实，有利于今后工作提速。对于实施过程中存在的拆迁有关问题，我们今后也会制定相应管理规定进行解决，促进相关项目实施。
记者：深圳其实很多的违法建筑，大部分就是因为单栋、零星的房子，已经用了很多年，那些村民自行拆除，那这些单独的，不能纳入城市更新的项目，有没有什么样的出路来处理?另外，城市更新最大阻碍是拆迁和补偿，对这块我们细则也没有特别很详细的规定，会不会有什么东西来弥补这一块，比如中心区怎么一个价格范围，回迁什么价格范围，会不会有一个更明确的细则?
谭权：城市更新倡导的是成片地区的改造。当然，对于零散危房改造我们也予以了关注，目前我们委正在制定针对单栋零散危房拆除重建规划管理办法，这里面有一套明确的流程，办法出台后，今后零散危房报建、产权注销、登记会有一个新的程序，目前正在征求相关部门的意见。
第二，由于深圳市鼓励市场运行，我们也非常重视由权利人以达成协议方式完成搬迁。同时，国有土地上房屋征收与补偿条例出台后，针对有些部分情形下难以推进的情况，目前我们深圳市正在对国有土地上房屋征收与补偿条例细则进行细化，市里有关部门正在制定规定。
二、加强实施主体及更新进程监管
记者：《实施细则》当中第46条提到旧住宅区改造要业主公开选择市场主体，49条提出由区政府职能部门对实施主体资格进行确认，我想问这个实施主体确认背后有没有其他条件?在后续实施过程中政府如何对项目进行相应监管?
谭权：在我们这次城市更新细则里面，我们特别对更新主体作了规定，重点明确了更新项目实施主体确认程序以及后续监管。实施主体主要包含针对城市更新拆除范围内可能会存在多个权利主体，我们必须形成一个单一主体才能开展下一步运作。具体方式上，比如权利主体通过房地产作价入股方式或者成立公司或者与开发主体要签订搬迁补偿协议。或者对权利主体所有房产进行收购，主要目的是将房产相关权益转移到单一主体上，由单一主体进行项目实施。
相关监管方面，规定必须由区政府更新职能部门对主体资格确认。充分发挥区政府在一进一出的把关作用，申报项目阶段，项目符合方向等问题，由区政府把关。而重点的项目实施监管方式就是通过区政府和实施主体签订项目监管协议方式落实。比如要向政府提供公益项目用地，保障性住房，还有搬迁安置协议，除了区政府在实施监管里面，市政府相关部门也要作积极配合，比如项目建成后，进行验收、房地产预售的时候必须做到相应监管内容要落实，比如该移交的应当移交，该建成的应当建成。
三、市场运行与政府引导同行
记者：政府实施的主要出发点是什么?以前办法没有谈到这一点。政府实施主要包括哪几个方面?哪几个情况?第71条说因拆迁谈判两年未完成的项目，由政府优先纳入，是不是两年谈不下去，政府就收回来，如果谈了两年政府不收的情况，发展商的这个项目怎么办?
薛峰：现在为什么政府有些方面适当介入呢?主要是两方面原因，一方面根据城市发展，我们一些重点城市发展地区，但是在市场选择和判断来讲，并没有纳入优先考虑范围，实际上原特区内的四个区主要是罗湖、福田、南山，还有宝安、龙岗两区中心地带仍然是城市更新热点地区。但是政府随着新区开发，但是市场没有太多更新热情，但政府又要把这部分空间挖掘出来，那么适当地政府要主动介入，这是配合重点地区推进而来的。第二，它可能不是城市发展的重大举措，但是出于民生考虑，政府也应当有些介入。总的讲，政府主要力量不是介入城市更新项目实施，还是引导政策、规划、计划服务这块，如果有一些硬的骨头必须要啃，而市场又关注度不够，适当地政府也要采取一些必要的介入措施。范围会界定的比较清晰，而且是非常有限的。
拆除重建类项目，如果更新单元规划都已经批准了，就意味着更新项目是完全成立的。批准了两年过后，因为搬迁谈判等等，而且没有实施主体对它进行改造。这个时候经过综合判断，确有实施的必要性和紧迫性，出于安全、环境配套的考虑，如果符合相关规定的，可以优先纳入，政府可以优先介入。实际上是这个意思。如果规划批了两年后，还是没有人愿意干，还是推不动，而且经过判断你也没有存在安全问题，那就说明条件不成熟，那就可以再放一放。
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2009年10月22日，深圳市政府四届一四六次常务会议审议通过了《深圳市城市更新办法》(以下简称“更新办法”)。该办法公布不到两个月时间，深圳市新增旧改项目逾200个。该办法的实施，将把土地资源十分有限的深圳，对于城市空间的利用发挥到极致，一批地产公司将从中受益，但对于那些只能以“招拍挂”模式拿地的房产公司，该办法的实施带来的或许更多是冲击。本文结合以前的旧改政策，就《更新办法》的重大亮点进行解读。
1、旧改土地上市绕开招拍挂形式
按照以前旧改政策的规定，改造主体拆迁完了之后，还要将土地拿出来招拍挂，自己不一定能拿得到，一些企业为旧改项目的拆迁耗费了大量精力，并且付出不少机会成本，但最终却只是扮演了一个一级土地开发商的角色，这大大挫伤了企业继续参与旧改的积极性，也影响了全市旧改项目的进展。《更新办法》对旧改土地的上市形式绕开了招拍挂，虽然通篇并没有一个字提到协议出让，但事实上，这份文件等于是默许或者是恢复了以前的协议出让。理由有两个，一是如果土地继续需要招拍挂的话，那么最终的地价是不可能被提前确定的，但是在《更新办法》中明确规定了拆除重建类城市更新项目的补缴地价情况，比如城中村部分容积率以2.5以下、2.5-4.5和4.5以上为界定标准，分别执行免地价、20%公告基准地价和公告基准地价的政策。而各区域的公告基准地价是确定的，所以只要这个城市更新项目确定了容积率，它的地价也基本上确定了;二是《更新办法》第35条规定：“拆除重建类更新项目的实施主体在取得规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。”该条尽管没有明确表达土地可以协议出让，但却已经是非常确定地透露，城市更新项目可以不用经过招拍挂。
2、改造主体多元化
《更新办法》第5条规定：“城市更新可以依照有关法律法规及该办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。”第32条规定：“拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。”第33条规定：“拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。”第34条规定：“同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。”
根据以前的旧改政策，改造主体限定为政府和具有拆迁资质的开发商，这一限定为旧改项目的进展人为制造了许多障碍，许多被拆迁人基于历史因素、个人感情因素、补偿安置因素，坚决抵制搬迁，形成所谓的“钉子户”。《更新办法》将原权利主体纳入旧改的主体范围，将大大促进原权利人进行改造的积极性，进而推动旧改项目的进展。
《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》中对申报条件和申报主体都作出了明确规定。申报条件为：申报城市更新单元范围内为单一权利主体的，权利主体同意改造后即可进行申报;存在多权利主体的情况较为复杂，申报城市更新单元为单一宗地的，经占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意改造后，可进行申报;城中村更新的，经农村集体经济组织继受单位的股东代表大会表决通过，或占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意改造后，可进行申报。申报主体为：申报城市更新单元为单一权利主体的较为简单，直接由权利主体申报;申报城市更新单元内存在多个权利主体的，须形成单一主体进行申报，形成方式多样化，如权利主体共同委托单一个人或法人企业代为申报;同一宗地内建筑物由业主区分所有的，按照《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》和《深圳市业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)》等规定召开业主大会，以业主委员会名义、由业主大会推举产生的业主代表进行申报;属城中村更新的，由原农村集体经济组织的`继受单位进行申报。
3、关内外地价标准统一
关于地价标准，《更新办法》第36条规定：“拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价;建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价;建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。”
《更新办法》明确了城市更新项目中城中村、旧屋村、工业区及其他各类区域的地价收取标准，在保持与原城中村改造地价政策的延续的基础上，对特区内外的地价标准进行了统一。
4、用地鼓励产业升级
《更新办法》中多处提到产业升级，如《更新办法》第12条第3款规定：“城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见功能。”第38条第1款规定：“拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价;增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。”
《更新办法》的出台将加快旧工业区及用地效益低下的产业空间的整合改造，集约节约利用土地，并通过“腾挪置换”为高成长型企业的发展提供空间。此外，城市更新将推动传统制造业的优化升级和现代服务业的快速发展，积极推进创新型产业用房建设，实现产业空间布局的优化整合。同时，引导工业用地合理置换。工业用地功能转换将逐步降低全市工业用地比例，加大产业空间置换力度，实现土地利用结构的进一步优化配置。
5、小产权房何时转正
在《更新办法》中多次提到物业功能转变、非商品房转为商品房，给人留下遐想空间。如《更新办法》第27条第1款规定：“功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。”第39条第2款规定：“非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。”
城市更新项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。不过，规划国土委明确表示，并没有为小产权房或违建正名，此类房子能否进入市场流通，需要走什么样的程序，目前尚未确定。根据规划国土委相关负责人在新闻通气会中透露，深圳市人大常委会正在制定一个相关细则，明确什么样的房子可以转正，可以进入市场流通，以及要走什么样的程序，该相关细则预计明年上半年可以出台。
在关注《更新办法》亮点的同时，我们仍应看到该办法在执行过程中仍存在一定的难度，具体表现在如下方面：一是该办法回避了拆迁难的问题，拆迁的核心成本仍然较高，这有待于国务院拆迁条例的尽快出台;二是原权利人主动进行旧改项目过程中，会遇到资金紧缺等一系列难题，此仍需政府、银行等机关的支持;三是该办法通过协议方式快速盘活存量土地的同时，也可能会产生权力寻租、暗箱操作等问题。
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