房地产的论文
在个人成长的多个环节中,大家都不可避免地会接触到论文吧,借助论文可以有效训练我们运用理论和技能解决实际问题的的能力。那么一般论文是怎么写的呢?以下是小编精心整理的房地产的论文,欢迎大家分享。
房地产的论文1
摘要:投资性房地产的会计政策选择一直是关注的焦点,选择不同的投资性房地产后续计量的会计政策会导致不同的会计后果和经济后果,因此,对投资性房地产后续计量模式选择的探讨具有重要的现实意义。本文在分析投资性房地产会计政策选择存在原因的基础上,探究当前我国投资性房地产会计政策选择多选用成本法计量的原因及完善会计政策选择的途径。
关键词:投资性房地产 会计政策 成本模式 计量
理论上讲,随着近年来我国投资性房地产市场价值持续增长、其账面净值显著低于公允价值现象,采用公允价值计量模式将会给企业带来较为丰厚的账面收益,进而为其获得资本市场和再融资提供便利的条件。但是实际情况却是大多数公司仍采用成本模式计量投资性房地产,使用公允价值模式计量模式的企业少之又少。若要深入的剖析投资性房地产会计政策的选择背后的深层原因,还应对有关会计政策及会计政策选择的动因进行深入的了解。
一、投资性房地产会计政策选择原因分析
首先,会计计量与报告中的主观性。会计计量与报告过程是人们主观地期望以货币计量为手段,并用一些特定的方法对会计对象加以反映,以提供与会计管理相关的较为可靠地信息。由于会计计量与报告中存在的主观性特点,就使得财务人员可能对通过以经济业务产生不同的看法,由此产生了企业会计政策选择。
其次,由于投资性房地产企业会计事务方面存在的多样性与复杂性。企业之间由于所处环境、经营规模及经营状况等条件的不同,为促使会计信息恰当的反映企业财务状况、经营成果和现金流量的情况,为获取最大的利益且不违反准则、制度等目的,留给会计人员进行职业判断的余地,企业需要进行会计政策的选择。
二、现阶段我国投资性房地产多选择“成本模式”的原因分析
了解了投资性房地产会计政策选择原因之后,我们就应全方位、深入的剖析,以确定在新会计准则下为什么投资性房地产企业多采用成本模式的原因:
(一)成本模式的选择
对税收更有利成本模式计量时可以通过计提折旧抵销的所得税此时必须缴纳。
由抵税效应的消失引起的所得税税赋的加重,也成了不少企业选用公允价值模式进行后续计量的一大顾虑。另外,“企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税,但却不能计提折旧抵税。
(二)公允价值模式一经确定,不得随意变更
《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定:“企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更”;“已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式”。可见,企业一旦采取公允价值模式计量,就很难再调回到原来的成本模式。正是由于计量模式的不可回转性,使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式,而仍处于观望态势。
(三)公允价值模式的应用不具备完全市场条件
《企业会计准则第3号———投资性房地产》明确规定:“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件:(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。不符合上述条件的,不得采用公允价值模式。但是由于相关市场体系还不健全,交易信息的公开程度还不够高,还很难满足新准则所规定的两个条件。
三、完善投资性房地产会计政策选择的方向
(一)完善会计准则与政策法规
新会计准则体系改革的方向是国际会计准则相趋同的会计准则体系。当前,我国市场经济的现实条件是:资本市场建立时间段、有关经济的政策与法规不完善等。因此在多大范围和多大程度上赋予企业会计政策选择权还需要循序渐进。首先,会计准则的制定应具有较为广泛的参与性,借此以提升会计政策选择的民主性与科学性;其次,制定会计准则应具有前瞻性,不应使准则落后于实际的经济活动管理中;再次,加强会计信息披露的规范化建设,防止企业在会计信息披露中的人为操纵和寻租行为。
(二)优化企业内部会计政策选择中的相关权力
会计政策选择权的'配置必须建立在科学的公司治理结构上。因此,有必要对相关的各方在索取权问题上有更充分的讨价还价,优化企业内部不同层次在会计政策选择中具有的相关权力,使企业契约的制订更加的完善。具体而言:公司管理层享有会计政策选择的建议权;董事会由不同的利益相关者代表组成,所以公司董事会理所当然的享有会计政策选择的决策权;监事会有各个缔约主体代表参与,具有更广泛的代表性。
四、结束语
企业无论采用公允价值计量模式还是成本计量模式都各有利弊:公允价值的引入符合全球一体化的要求,能够更好的体现投资性房地产的特性,使企业账面价值更加及时、客观地反映市场的公允价值。但是公允价值计量模式在应用过程中存在诸多障碍,比如缺乏完善的理论体系和成熟、有效的市场环境,可操作性不强,等等。成本计量模式则沿用了传统的资产计量方法,会计处理相对比较简单,也容易理解,不受公允价值变动的影响,使得企业的资产状况及盈利水平较为稳定,不容易被人利用进行利润操纵。但却反应不出投资性房地产的市场公允价值,不符合全球一体化的要求。这两种后续计量模式预计将会在很长一段时间内共存,企业应如何选择,关键还是看该企业适合于哪种模式,根据企业的具体情况进行合理的判断。
参考文献:
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房地产的论文2
税收筹划是指纳税人通过改变企业经营活动和个人事务,使税负最低。资金是任何一个企业进行经营活动的必要前提,房地产企业也是如此,并且因为其生产开发的楼房产品的特殊性,所需资金量很大,在筹建期间会面临筹资问题。多种多样的企业筹资方式和所涉及的税收优惠政策的不同,导致了筹划空间很大。房地产企业筹资方式主要有银行借款、股票、债款、预售房款、关联企业拆借、企业留存收益、企业内部筹资等,可分为负债型筹资和债券型筹资。
一、具体分析其筹资方式的税收筹划
(一)负债性筹资
负债性筹资是指企业通过增加负债来筹集资金,具有资金成本低,不改变股东结构,成本可以冲抵税负的优点,其主要方式有银行借款筹资、发行债券筹资、关联企业拆解资金、预售房款等。
企业进行银行借款筹资,利息支出可以税前扣除,并且企业还本付息后,企业利润下降,导致所得税税负下降。企业发行债券筹资,其利息支出不高于金融机构同类、同期利率计算的数额的部分是可以税前扣除的。其溢价和折价发行对企业税负的影响是有差异的。企业通过预售房款筹资,企业销售未完工产品取得的资金,不直接计入收入,按预计计税毛利率分月或分季计算出的毛利润征收所得额,企业可以通过对成本费用的会计处理,降低预计毛利率来降低税负。
(二)权益性筹资
权益性筹资是企业最基本的筹资方式,资金来源于所有者投入的资本,与负债行筹资相比不需要支出利息费用,但是所支付的股息,红利不可税前扣除。企业通过内部筹集资金方式进行筹资,股东用资本公积转投股本,不属于股息、红利性质的分配,对个人取得的新增股本数,不作个人所得来征收个人所得税。企业发行股票筹集,企业发行股票所支付的股息不能税前扣除,但是股东会分摊企业的利润导致所得税计税依据减少,从而减轻税负。企业通过留存收益进行筹资,资金积累缓慢,且留存收益为税后利润形成,具有双重征税问题,会导致企业税负很重,不建议采用。
二、筹资方式的税收筹划涉及的风险
(一)政策风险
政策风险是指企业对筹资方式所进行的税收筹划方案与国家政策相违背,造成其纳税行为与国家政策不符,或者达不到预期的筹划效果。造成这种风险的原因主要有两个:一是策划筹划方案的人员对其所涉及的国家政策理解得不够透彻,没有深入了解税收政策,没有充分利用税收优惠政策,就会造成政策风险。另一个是国家政策是不断变化的,而税收筹划是一个事前筹划,这就可能会与变化的政策相冲突,从而造成政策风险。房地产是一个受国家宏观调控影响较大的一个行业,关于企业的税收政策也正在不断的发展和改进,但是房地产的开发项目制作周期很长,这就意味着我们的筹划方案有着很大的迟滞性,就可能会造成我们的筹划方案不符合政策规定或达不到预期效果。例如商业银行信贷紧缩,中小型的房地产商获得银行的资金难度加大,对于其筹划方案中资金来源中银行借款占大比例的企业来说,其筹划方案肯定没有预计的效果。
(二)经营风险
经营风险是指企业对其筹资活动的筹划方案会影响企业的正常经营活动,不能达到筹划效果。房地产企业的经营风险同样产生于两个方面:一是经营活动需要大量的资金,而且它的每个项目建设时间长会导致资金周转率低,所以通常其自有资金是无法满足它的经营需求,筹资活动是它开展经营活动的一个必要前提,如果没有筹集到充足的资金,企业正常的经营活动没办法开始;二是企业的经营活动是一个不断变化的过程,企业的税收筹划又是一个事前的方案,具有很强的计划性,如果筹划方案没有考虑在经营活动过程中会发生的一些无法预测的事情,企业很有可能没有充分的资金去应对,那么企业可能会发生经营危机。例如企业制定了将房屋预收款作为其资金来源的一部分的筹划方案,但是它开发的项目由于受到多方因素的影响,预售形势没有像预估的那么好,无法筹集到经营活动所需资金,那个项目可能就会停工。
(三)财务风险
财务风险是指一味地去追求低的税收负担而制定出的筹划方案会造成企业利润的流出,企业无法实现利润最大化。企业的利润来源于两个方面:一个是在企业经营活动中通过增加营业收入减少营业成本来创造利润,另一种是通过合理避税减少税收负担来增加利润。但是最低的税收负担方案未必会使营业成本降低,达到利润的最大化。比如负债的利息允许税前扣除,所以负债筹资可以实现筹划目的,降低税收负担,但是负债比重过大,就会造成严重的资本结构不合理,会导致企业资金成本增大,我们可以通过资产负债率来分析会发生的结果:企业的负债越多,资产负债率越大,这就表示企业的债务负担越重,期末还本付息数额也越来多,意味着成本也越来越高。而且资产负债率越高,表明企业的偿债能力越低,债权人就会质疑企业的偿债能力,不会对其提供借款或购买其债券,甚至这一比例如果超过100%,被视为破产的警戒线。
三、对筹资方式税收筹划的一些建议
(一)制定专业的税收筹划方案
税收筹划可以产生于企业任何一个生产经营阶段,并且筹划方案中包含了税法、财政、会计、法律等专业知识,所以税收筹划已经转变成为一项专业的'服务项目,需要准确并有深度的理解税法知识,把握好相关法律政策以及熟知财政、会计等具有一定职业素养的专业人士来制定其筹划方案。目前我国的会计师事务所已经有了关于税收筹划的专业咨询服务,如果企业内部没有这种专业化的人才,可以向事务所咨询。
(二)制定合法的税收筹划方案
税收筹划和偷税漏税行为最本质的区别就是税收筹划是合法的,而偷税漏税是违法的。我国关于房地产企业的宏观调控正处于摸索阶段,许多的法律法规还尚未成熟,这就带来了很大的筹划空间,但一定要正确掌握好两者之间的界限,保证筹划方案的合法。
(三)制定合理的税收筹划方案
税负最低的筹划方案不一定是成本最低的筹划方案,在制定筹划方案时要合理考虑税负和成本这两者的综合情况;每个房地产公司的发展能力、盈利能力、营运能力、偿债能力不同,而且由于所在地域不同,其所受到的政策约束也不尽相同,企业在制定筹划方案要把这些都考虑进去,还要尽可能的联系企业的综合的财务目标、实际经营方向、规模大小等,制定出一个合理的筹划方案。
房地产的论文3
摘要:在城市化进程加快与经济发展的大环境下,房地产市场之间的竞争形势日益严峻。在房地产开发层面,房地产市场营销策划问题十分关键,通过有效的市场营销策划,可以挖掘潜在的市场机会,对于企业经济效益实现与自我发展存在着巨大价值。然而理性分析当前房地产市场营销策划实际,可以发现其在营销策划中仍存在着一定的现实性问题,本文基于其中的问题来探究解决路径及策略,以发挥营销策划整体效用,为企业效益服务。
关键词:房地产;市场营销策划;问题;对策
一、引言
房地产行业属于国民经济发展的重要支柱,在推动经济发展中占据着重要地位。当前,房地产行业竞争日益激烈,为进一步提高企业核心竞争力,实现企业效益最大化,房地产行业越发关注市场营销策划问题。通过科学有效的营销策划,能够准确向消费者传递营销思想,满足消费者的根本需求,推动房地产行业的发展,从而实现整体效益。然而不可否认的是,当前房地产在策划营销层面仍存在着一定的问题,基于此,思考突破问题困境的发展路径。
二、房地产营销策划内涵认知
房地产营销策划并非是单一性的工作,而是系统性工程,其包含了房地产全部的销售及推广工作。为实现预期销售推广目标及效果,结合房地产实际状况,通过优化内部资源与外部资源,合理编制方案并统筹执行的过程即房地产营销策划,从实现阶段上来看,其包括前中后三个阶段。而为实现楼盘营销效果及效益,则需要在营销理念上具备全局性特征,推动“全程营销”或“整体营销”。诚信经营与以人为本属于其营销活动的基点,而具体方案的选择与策略应用,则决定着营销策划的成效。
三、房地产市场营销策划中存在的现实性问题分析
当前,房地产市场营销策划存在着较多的现实性问题,具体可以表述为以下几个方面:其一,缺乏准确定位。在开展营销策划之前,需要对市场状况进行深入客观的调查,对客户需求与市场条件等进行充分了解,从而为策划定位提供科学依据。然而在多数营销策划活动中,多缺乏对调查活动的关注,或所推行的市场调查不够充分,导致市场分析缺乏可靠性与准确性,无法保障营销策划方案实施的效果;其二,过于侧重形式而缺乏文化内涵。在房地产市场营销策划中,很多开发商受市场变化因素、消费者心理因素及投资因素等影响,缺乏对营销内涵的关注。多会选用一些广告来吸引消费者,然而这种宣传与推广,并没有对企业文化及产品理念进行深刻表达,其整体营销效果并不突出。而一些公司在品牌宣传中,过于“流行化”,将一些网络语言不合理的应用于推广之中,在营销方案中没有将消费者需求、企业文化与产品特色结合起来;其三,广告依赖性过于突出。房地产策划者多会选择“猛烈”广告攻势,然而其成本较高,且随着新媒体的发展,广告所带来的传播收益出现了下滑,仅仅依赖广告无法实现其预期效益。
四、房地产市场营销策划的发展性路径思考
(一)准确定位,表现产品属性优势
在营销策划中,为提高定位准确性则需要以充分的市场调查为前提。考虑到房地产商品的特性,消费者在购买行为中多不存在冲动性购买状况,其对产品的价值及功能更为关注。为此,开发商在开发前期,需要充分做好市场调查,以建筑行业发展实际与未来经济预测为条件,对产品进行合理定位。在营销策划中,需要以消费者心理需求为落脚点,在营销策略上不应过于关注广告效应,还应分析宣传策划成本及其收率比。如以社会精英阶层为营销对象,在营销策划时,则需要避免选用通俗文化来宣传,宣传理念应贴合其群体整体特征,以实现营销策划效果。
(二)体现产品文化差异,关注文化营销
在开展房地产营销策划时,需要积极打破思维框架,选择产品独特点作为卖点,并充分分析目标群体的整体特征,植入与目标群体相符的文化元素,关注文化营销以提高营销效果。如房地产与某名人故居相毗邻,则可以选择该部分为宣传重点,重点营销其文化氛围,并将该房地产文化优势与其他卖点相结合,体现房地产产品的独特性,从而更多吸引受众。这种方式也多应用于学区房营销领域。
(三)营销策划应关注品牌价值
在营销策划中,需要充分关注并提高企业品牌价值。企业品牌集中体现了企业文化、企业价值与企业服务等内涵,也是与其他同类产品相区分的重要标志。在房地产营销中,不应仅局限于产品物质层上的文化宣传,还应关注企业价值与企业文化层面的内涵宣传。以相关楼盘为立足点,将企业文化与企业服务理念等融入到楼盘营销活动之中,努力塑造良好的企业形象,从根本上赋予品牌更高价值,从而增强营销策划的生命力。
(四)关注营销策划人才地培养
在房地产营销策划中,人才属于十分关键的因素。优秀的营销策划人才,不仅可以降低营销成本,还可以选择更为优秀的营销策略,挖掘更深层次的'市场价值,为企业发展带来效益。通过强化营销策划人才培养,提高营销专业性,定期安排讲座或培训,提高营销策划人员的内在素养与整体技能,还可与其他房地产企业之间建立交流机制,通过相互交流及学习,提高营销策划的实际水平,从而为企业效益实现提供人才支撑。
五、结语
在市场竞争的大环境下,房地产行业为实现生存与发展,提高整体效益,其对营销策划问题的关注日益增加。当前,房地产营销策划仍存在着较多的现实问题,如缺乏准确定位,文化内涵缺乏与过于依赖广告等。为提高房地产营销策划水平,从多个方面提出了发展路径。实践证明,企业只有充分调查,以消费者需求为导向,不断提高产品文化价值与品牌价值,方可实现高质量的营销策划,并带来相应的营销效益。
参考文献:
[1]惠叶婷.房地产开发项目市场营销的理论与实践[J].科学与财富,20xx,(2):99-99.
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[4]梁艳红.浅谈房地产市场营销策略[J].经济视野,20xx,(7):61-61.
房地产的论文4
伴随着我国社会经济的迅速发展,商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类,近年来正日益受到人们的关注。不少房地产开发企业由传统的住宅项目开发转向商业房地产项目开发,以期获得相对较高的投资收益,商业房地产开发项目之间的竞争日显激烈。政府部门也认识到商业设施对城市发展的辐射带动作用,不断采取措施推动商贸流通基础设施的建设。本文首先概述房地产开发项目的一般特点,在此基础上从多个角度对商业房地产开发项目具有的主要特征进行阐述,力求进行一定深度的探讨。
一、房地产开发项目的一般特点
房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:
1、地理位置的固定性
土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。
2、建设投资大
房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。
3、开发周期长
土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。
4、受国家法规政策严格约束和调控
房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。
5、建设环节多
这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。
6、多源资金筹措
由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。
7、资金周转慢
从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。
8、项目投资即为项目成本费用
房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显著的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。
9、人员要求高
一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。
10、风险较大
由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
11、开发项目的差异性
房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。
12、项目决策的多专业协同
正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提供产品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。
二、商业房地产开发项目主要特征
目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。
1、顾客构成的双重性
商业房地产项目与其它房地产项目的显著区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。
这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的'投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。
2、选址分析的渐进性
所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。
商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。
一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。
3、定位规划的多方需求与整体性
对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。
另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。
考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。
4、经营方式的多样性
不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。
经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。
5、资产经营的长效性
商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。
商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。
6、高风险性
总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。
7、可促进城市功能提升,产生良好的社会效益
城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成,必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映,不仅可以满足人们居住生活需求,还能促进人口集聚和资源流动,催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响,具有显著的辐射带动效应,直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。
此外,商业房地产项目可以产生良好的社会效益。商业本身具有对劳动力较强的吸纳能力,商业房地产项目建成运营后,能为当地提供大量的就业机会,促进所在地区充分就业。商业项目的正常运营,可以形成大量的消费,上缴一定的税金,为经济增长、财政收入等做出贡献。
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一、成本核算的特殊性
(一)成本核算的复杂性
首先要正确区分开发成本及期间费用。期间费用主要包括管理费用、销售费用、财务费用,开发成本又分别归集在土地成本、前期费用、建安成本、市政及环境工程、公共配套工程、开发间接费等子项中。若不能正确归集开发成本及期间费用,会造成成本核算的不正确,产生税务风险。在实务中,相关工程人员薪酬及日常办公支出、相关资产折旧、利息支出等,在核算方面往往存在在较大争议。笔者认为,在成立项目公司或项目部的情况下,工程、开发、设计等相关人员薪酬及日常办公支出;与项目建设相关资产折旧(包括上述人员使用的电脑等办公设备);项目建设期实际用于项目建设的借款利息支出,纳入开发成本核算。其次,要确保成本核算的完整性。在一般情况下,在达到成本结转条件后,成本还不能完全归集,为确保成本核算的完整性、财务指标的稳定性,往往要对尚未入账成本,在依据充分情况下进行合理预计,按照完全成本计提入账,且对计提的成本进行实时的调整,直至最终完全成本的确认。按照完全成本对成本进行计提,和税法的规定存在差异,会造成会计核算和税法的差异,在纳税申报时,要注意进行调整。最后,项目分期核算有讲究。对于建设规模较大,产品业态较多的项目,往往会进行分期核算。但是如何分期,往往要结合项目证照、项目建设目的、相关政策等因素反复测算,考虑法律因素、管理因素、税务因素后确定。
(二)成本控制难度大
由于房地产项目建设周期长,成本控制难度大,具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发阶段、项目实施阶段,把项目成本控制住批准的限额以内,控制目标随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置,随时纠正偏差,动态管理,保证项目成本控制目标的实现。
二、收入核算的.特殊性
房产销售是房地产开发企业的主要收入来源,但是,房地产产品的开发周期较长,房地产企业一般会选择预售的方式,销售收入纳入预收账款核算。在实际操作中,预收账款结转入主营业务收入,需参考以下三个条件:一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;第二,房地产产品已经投入使用;第三,产品已经取得了初始产权证明。在实务中要从以下几个方面予以注意。(1)对于预售合同中应收未收的款项,要及时确认应收账款,并进行相关税金的纳税申报,避免产生税务风险。(2)缴纳的相关税金也要与收入结转对应,由于纳税义务是从房屋预售开始,因此预售阶段交纳的相关税金不能反映在主营业务税金及附加。(3)随同房款一起收取的代收代缴的款项,要注意相关资料及会计核算的规范性,避免产生税务风险。
三、税务处理的特殊性
房地产开发企业税务一般是在预收房款转为销售收入之后进行的,在按照配比原则进行税金计提,预缴税金,在资产负债表中,一般在“其他流程资产”、“应交税金负数”反映。待满足收入结转条件后,才同比例转入“主营业务税金及附加”。这样就造成了企业当年税金常常与利润表中计提之后的税金不相等。按合同确认收入,预计毛利率。房地产开发企业在计税收入及计税成本方面与其他企业也存在着一些不同。在房地产开发企业产品的销售中,如果房地产开发企业在预售阶段取得收入,首先要确认预计毛利率,根据预售收入及毛利率,确定计入当期应纳税所得额。在完工之后,应及时将企业实际毛利额与预计毛利额之间的差额计算出来,计入合并的应纳税所得额之中。会计核算与税务的差异。房地产开发企业可以预提以下几方面的成本。一是在资料充足,能够证明出包工程办理结算,却没有取得全额发票的情况之下,未取得的金额可以预提,但是预提金额不能超过合同的10%;二是公共配套设施还未完工的,可以按照工程造价实现建造费用的预提;三是报建费用、物业完善费用可以在未上交的情况下按照规定进行预提。结合我国税制,企业所得税只能向后弥补五年,考虑土增税清算一般都需补缴大额税款,建议土增税清算向前推,以免因土增税清算形成的亏损在企业所得税前不能抵扣,形成损失。
四、报表信息解读的几点建议
由于房地产核算业务的特殊性,在解读财务报表时,也与其他类型企业存在差异。例如,利润表并不能反映当期经营情况,当期交纳税金也和利润表中主营业务税金及附加不等,要结合现金流量表等资料综合分析。这也对房地产企业会计报表的设置提出了要求,可考虑增加销售口径的相关报表,按项目建设分类的成本收入类明细表等,以便于会计信息的使用者能更准确的了解房地产企业的经营状况及业务特点。
五、结束语
随着市场经济体制的逐渐成熟,房地产开发企业的市场竞争正在加大,因此,房地产开发企业必须不断加强自身的会计核算能力。在进行会计核算时,必须以实际为依据,依据法律以相关政策规定,提高企业对自身会计核算处理特殊性的认识,针对这些特殊性制定相应的会计核算流程,从而提高会计信息的真实性,使企业实现长远发展。
房地产的论文6
对于住房公积金来说,我国的企业职工自20xx年底能够拥有住房公积金的人数仍然不多,据统计,在这个时期,我国拥有住房公积金的职工只占全国所有在岗职工人数的8.2%。我国住房公积金制度的建立已经有二十多年的时间了,经过这些年的不断发展,住房公积金逐渐推动了住房制度的改革,加快了我国住房建设的步伐,并且我国的城镇居民的住房条件也为此而得以改善,调动了人们住房消费的积极性,同时也促进了我国房地产经济的增长与发展。
房地产经济对我国经济的影响
我国经济的发展有赖于房地产业的大力推动,房地产行业在我国的诸多行业中也占据着重要的地位,其对我国经济的影响主要有三个方面:一是对我国政策的影响。近些年来,房地产业的发展也赢得了相应的利润,且处于居高不下的地位,其在推动房地产经济稳定增长的同时,也影响了我国的经济产业的发展。例如在房地产市场中出现的炒房行为,这就会使大量的资金转向房地产业,并加大了我国经济出现泡沫破裂的风险,直接影响了我国的实体经济的发展。因此,我国政府要针对这一系列的影响而采取相应的对策,有效的管理和规范房地产市场。例如近几年,我国推行了对房地产市场的限价、限购的调整制度;通过调整银行准备金率、房屋转让税等政策手段来稳定房地产市场。不得不说房地产行业的发展对我国的其他行业和经济政策都会有产生一定的影响。二是对我国相关行业的影响。房地产行业一直推动着其相关产业链的发展,同时房地产业的发展也解决了大量剩余劳动力的问题。但由于房地产行业属于一种新兴的行业,其产业结构缺乏规范与标准,致使与之相关的行业缺失标准,以致在行业的衔接上不够连贯,问题不断,不利于整个链条上的行业的稳定发展。例如一些开发商作房地产业链占据着上游的优势地位,并占有大部分收益,以致下游的产业链只能得到剩余的少部分利益,这种不平衡的利益分配打乱了市场秩序,不利于相关行业的健康发展。三是对社会的影响。房地产行业的发展为我国社会的各阶层提供了良好的就业平台,减少了社会就业的压力问题,在一定层面上稳定了社会的秩序,同时也改善了我国居民的居住环境,提高了人民的生活质量。
住房公积金在房地产经济中重要意义
我们要了解住房公积金的重要意义,首先要了解住房公积金的提取条件如何使用。我们以北京住房公积金提取为例,职工可以提取的条件包括购买、建造、翻建、大修自住住房;完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系;出境定居;偿还自住住房贷款本息;房租支出超出家庭工资;遇到突发事件造成家庭生活严重困难;务工人员与单位解除劳动关系;死亡或者被宣告死亡等情形,职工若满足以上的'任一情形,都可以提取相应的住房公积金,并且这是一个相当可观的金额,同时促进了房地产市场的发展。
住房公积金能够促进房地产经济的发展。住房公积金的存在可以保障人们的基本住房水平。但这笔重要的资金仅限于用于住房使用资金,但面对一直增长的房屋价格,这种专项资金的作用也在逐渐减弱,如何对住房公积金实施有效管理并发挥其作用,才是我们真正要解决的问题,以便更好的促进房地产经济的持续、健康发展。
住房公积金的管理体系需要加强。对于住房公积金的管理需要有力的监管部门进行管理,明确各部门的监管责任,将监管工作落实到各个部门;采取有效的监管措施与手段,各个监管部门要合理分工,例如作为审计部门,其工作就是负责审查资金的来源;财政部门要对资金的经营状况进行检查和监督等。同时住房公积金的管理也需要社会的监督力量来完善,而相关的管理部门也要对社会监督过程中提出的问题和质疑进行认真的检查与分析,并及时处理和解决这些问题。
结束语
综上所述,我国住房公积金制度正在不断的完善,住房公积金成为人们支付住房的强大支撑,增强了个人支付住房的能力。同时住房公积金也促进了我国房地产市场的发展,有效的消除或挤压了房地产泡沫问题,从而使得我国的国民经济有了良好的增长趋势。(本文作者:赵广庆 单位:泰安市房产交易中心)
房地产的论文7
今年年内,我国加入世界贸易组织(WTO)的前景十分乐观。加入(WTO)后,我国将降低关税,更加开放国内市场,这有利于扩大出口和对外投资,并直接对我国主要城市特别是上海、广州等沿海中心城市的房地产业产生全面的影响。
一、各类房地产需求增加,其中非住宅类房地产需求将首先增加
由于加入WTO后,主要城市的经济活动趋势于频繁,将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。如随著进出口业务的大量增加,作为海运、报关企业集中的上海北外滩地区的办公物业需求将明显增加;此外,经济活动的频繁意味著职工收入的增加和就业的增加;关税的明显下降,居民的日常开支也将降低。这些因素,均有利于居民购房资金的增加,使住宅类房地产需求增加。同时,随著汽车关税的逐年大幅降低,汽车拥有量的迅速增加,邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也将更加明显。另外,适合外商的高档住宅需求,特别是租赁需求也会增加。
二、房地产商品更符合市场需求,房地产业及相关行业发展空间增大,但竞争更趋激烈
房地产业及其相关行业,包括房地产建筑业和服务业将全面引入国外同行的全方位竞争。房地产的投资开发、规划设计、建筑和服务水平均有提高,房地产商品更符合市场的需求。
同时,由于房地产需求的增加,房地产业及相关行业的发展空间增大,但是由于引入了强劲的国外竞争对手,新增的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能。对国内同行来说,竞争压力增加,但优势企业、优势项目将更易获得国外金融资本的支持,优势将增强;而作为弱势企业、弱势项目来说,对手的强大和增多,将使其更显弱势,市场优胜劣汰加速进行。
三、房价构成有所变化,对房价中长期促升作用明显
由于关税的下降和国外竞争对手的进入,在短期内均会使房地产建造成本明显下降,如进口建材、建筑物设备等的关税,将从目前的百分之三十降至百分之十几,但由于房地产需求增加,将使土地的价格上升,两种因素在短期内对房价有一定抵冲作用,但房价的构成中,地价的比重增加,建筑费用的比重将减少。短期内,对房价及房价构成的影响,应根据不同情况而定。对于中小城市,由于土地供应相对充足,土地价格不易上升,而建筑费用降低,短期内对房价有下降动力;而对于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高档物业来说,土地相对稀缺,在建筑费用降低的同时,土地价格将上升,房价构成变动较明显,而短期内房价上升下降因素相互抵冲;中长期看,建筑费用不会持续下降,而加入WTO对土地需求的增加则是长远的,它是房地产价格特别是土地价格中长远向好的一个重要内在动力因素,但这需要政府适当的土地政策配合。房地产价格中长期向好的受益者,更多的将是土地和房地产开发成本较低、市场定位准确的企业。
四、国内房地产受国际经济状况变动的影响越来越明显
由于加入WTO后,中国经济与世界经济联系更密切,世界经济全局和区域的变动,对我国经济的影响越来越明显,而房地产的发展与经济发展呈高度的'正比例关系,因而,我国的房地产业受国际经济全局和区域变动的影响也人越来越明显。
根据加入WTO对我国房地产业的影响,结合我国经济状况和趋势及房地产市场状况,可考虑以下对策∶
1、增加房地产市场的中远期预测谨慎乐观成分
根据国家计委在1998年度的预测,中国经济的调整期望有在20xx 年底至20xx年初结束,如再加上加入WTO的积极因素,估计经济调整的幅度将更趋缓,时间也可能会适当提前。加入WTO及经济结束调整转而起动后的同个月内,将首先随投资增加而使非住宅类房地产需求增加,住宅类房地产需求随后也将进一步增加。故房地产企业应在目前供大于求,特别是办公楼空置严重的情况下,增加房地产市场预测中的中远期乐观成分,特别是增加对非住宅类及土地中远期需求状况预测的乐观成分。考虑供过于求及强力竞争对手加入情况,这种乐观应是谨慎的乐观,企业中远期决策可以此为重要参考依据。
2、增加竞争意识和市场意识
要学习国外先进的观念、技术和管理,熟知变化的市场状况(包括竞争对手状况),减少房地产开发投资的盲目性,降低房地产开发成本,注重市场定位的准确性。面临即将进入的强劲竞争对手,各房地产企业应尽快制定并实施相应行动方案,尽快解决建设成本过高且无升值潜力或落伍于市场而空置的商品房,运用各种资本运营手段,增加自身竞争力。
房地产的论文8
摘要:我国自20xx年5月1日起,在全国范围内全面推行营业税改征增值税政策,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等营业税纳税人均纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税。“营改增”制度的推行给房地产企业带来诸多影响,其在成本、利润方面的影响更是攸关企业的生死存亡,房地产企业管理层必须对此予以高度重视。本文阐述“营改增”政策的落实对房地产企业的影响进而分析在此背景之下,对房地产企业进行税收筹划的可行性。
关键词:税收筹划;“营改增”;房地产企业
1“营改增”政策对房地产企业的影响
1.1“营改增”政策的积极影响
(1)减税效益。“营改增”之前,营业税是价内税,即以交易金额为依据直接计算缴纳税金,计算缴纳的税金直接以交易金额为依据,而改为增值税后,增值税是价外税,即将交易金额转换成不含税收入再计算应缴增值税。这种层层叠加的计税方式对房地产企业原有的重复征税、退税、不能抵扣等现象进行了有效控制。(2)市场合理化竞争。在营业税实施背景之下,企业按照规定税率进行缴税,计算方式简单。在向增值税调整之后,通过进项抵扣的计税方式使得房地产企业出于减税等原因会对企业的经营结构进行重新规划,将原有松散的经营方式进行集约化管理。“营改增”带来的房地产企业部门结构调整使得一些规模较小,运营不规范的房地产企业无法真正享受到“营改增”的税收优惠效益,与其他规范化经营合理化管理的中大型房地产企业间的竞争劣势进一步加剧,从而在房地产市场上形成了优胜劣汰的竞争局势。
1.2“营改增”政策的消极影响
(1)税率调整的影响。在营业税税率实行期间,房地产企业缴纳的营业税税率为5%,而在“营改增”之后变为11%。这使得部分在“营改增”之前建造完工,但在“营改增”施行之后尚未完全销售的房地产企业由于无进项抵扣、售价无法更改等原因面临严重损失。(2)行业规范性与进项抵扣问题。同样考虑到“营改增”之后的11%税率远高于营业税施行时期的5%,部分房地产企业可能因为上游供应商规模较小,不具有增值税专项发票的开票权、开发过程中诸如征地赔偿等项目难以取得允许抵扣的金税额发票等现象,导致房地产企业的进项税额不能全额抵扣,进而加重房地产企业税收负担。(3)对房地产企业的资金流动性提出要求。房地产开发周期较长,进项发票需要建造项目完全竣工之后才能取得,而在房地产的预售环节就需要缴税。这使得“营改增”政策的实施对房地产开发企业的资金充足性提出了更高的要求。如果房地产开发企业短时间内难以适应统一的税收政策,无法较快速的进行企业管理结构、项目实行的等方面的规范化调整,企业很有可能出现资金链断裂、项目无法按时进行等现象。(4)“营改增”使得税收负担由建筑业向房地产企业转移。由于供应商等环节造成的建筑企业的进项问题与11%的税赋将增加建筑企业的压力。作为建筑企业的合作伙伴,房地产企业不可避免地受到建筑企业交税压力的影响。实际上,面临税收压力的建筑业企业只有把税收负担向房地产企业转移才能保持正常的运营。而这种税负的转移可能带来商品房定价的进一步上升。
2“营改增”带来的税负变化
“营改增”对企业税收体系的影响最直观的表现在,“营改增”后企业直接以增值税代替了营业税。另外,除了企业应缴税种发生变化,企业各税种的应缴税额也发生了变化,甚至还会影响企业应缴的各项费用。因而,“营改增”后,房地产企业的应纳税种、各税种应纳税额、总应纳税额都会发生变化。为了更加直观地反映出“营改增”对房地产开发企业税收体系的全面影响,下面将以A公司为例,对A公司在“营改增”下的税收情况进行分析,A公司是一家位于上海市的房地产开发企业,其在20xx年投标成功了浦东的一项房地产项目,项目已在20xx年1月开工,预计20xx年下半年竣工,企业收入总额R万元,成本及税率如下(1)营业税税改后应交税额变为0,取而代之企业需要缴纳增值税;计算增值税时,有别于营业税的简单计算,增值税需要分别核算进项税额与销项税额,企业应交税额的大小就取决于增值税税率的大小和可抵扣税额的大小,税率越大,抵扣额越小,应交税额也越大。(2)城建税与教育税附加税额=(增值税+消费税+营业税)×(7%+3%),由于营业税与增值税的变化,势必影响营业税、增值税和消费税的总和,城建税与教育费附加的应交税额也发生变化,其变化税额由“营改增”后营业税与增值税的大小决定。(3)由于增值税为价外税,企业的收入要由原来的含税收入换算成为不含税收入,其总收入减少,而且,营业税、增值税、城建税和教育费附加的变化,这使得企业的土地增值税额也会发生变化。(4)由于不含税收入以及前面各项税收的变化,企业所得税税额也会受到影响,其中,“营改增”前,企业所得税的所得额为企业收入减去各项成本、营业税、土地增值税、城建教育附加税等,“营改增”后,企业所得额为企业不含税收入减去各项成本、城建和教育附加税、土地增值税等,核算所得额的方法发生了改变,企业所得税额也改变了。
3“营改增”之后房地产企业的应对措施
考虑到进项税抵扣在“营改增”政策中的重要作用,房地产企业应当加大进项环节的把控。对此,本文提出以下建议:3.1加强增值税发票管理工作针对“营改增”的进项抵扣环境,房地产企业应当杜绝在营业税模式下的采购等环节不要发票、不区分对方企业纳税身份等现象,在增值税模式下相同采购价格应选择一般纳税人进行采购以获取专用发票,而从小规模纳税人进行的采购需要适当压低价格以弥补增值税无法抵扣的损失;在工程决算阶段,应及时与施工企业进行工程决算并取得专用发票,以便降低当期税负。另外,在取得对应的专用发票后应积极做好增值税专用发票管理工作,以实现增值税进项税额的有效抵扣。3.2利用过渡政策进行税收筹划财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中包含了房地产开发企业的过渡性政策,该规定指出:“房地产开发企业中的'一般纳税人,销售自行开发的开工日期在20xx年4月30日前的房地产项目,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计税。”房地产开发企业可以通过比较一般纳税人和小规模纳税人纳税差额,去选择合适的交易对象。此外,房地产开发企业还可以利用该行业增值税税率明显低于一般物品销售17%的税率,开展税务筹划以获取更多可抵扣进项税额,在为企业降低税负的同时也能为企业后期测算“营改增”后税负盈亏平衡点提供支持。3.3进行积极的销售政策转变基于“营改增”对企业的影响,房地产企业应当积极转变营销策略。在定价一定的基础上,“营改增”可以对企业的成本和费用进行一定程度的较少,从而使企业获得更多的利润,但是也会增加其他企业在不同阶段的成本。为了应对这种情况,可以对不同的企业做出不同的归类,对“营改增”下的不同竞争对手采取不同的关注。积极调整企业的经营策略,保持企业的竞争优势。利用进项税额的抵扣优势进行业务的扩展,以促进自身业务的升级。房地产的开发不要局限于普通住宅的开发,可以向多元化的方向发展。对于一般的房地产的开发,可以对商场、商业性地产等进行投资开发,并让新的投资点成为业务的增长点。
4结语
虽然我国“营改增”改革是以减税为目标,在总体上可以减轻企业税负,但从企业角度来看,“营改增”改革不可避免的会对房地产开发企业的税收负担、经营成本、财务核算、经营模式造成较大影响。“营改增”后,房地产企业在获得减税机遇的同时,也会面临诸多问题,甚至面临税负上升的风险,威胁企业的健康发展。因而,在“营改增”的政策还没有完全成熟的情况下,房地产企业要积极学习相关的税负政策,全面看到“营改增”带来的积极和消极影响,不断规范自己的经营和管理模式,积极进行税收的相关筹划,结合自身的发展情况,做出科学合理的决策。
参考文献
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[5]王国军.“营改增”对房地产行业的影响和挑战[J].经营者,20xx(4).
房地产的论文9
摘要:房子是人们生活中不可或缺的居住条件,其是人们生活幸福指数提升的重要标志。在我国国民经济高速发展的今天,房地产行业也得到了飞速的发展,并且也带动了一大批上下游产业,对我国经济发展有着极为重要的作用。然而,房地产行业是一种特殊的经济密集型行业,通常涉及到巨额投资,并且其项目开发的周期也比较长,这就对房地产行业的会计核算提出了更高的要求。然而在实际核算过程中,仍存在不少问题,制约着房地产行业的发展。为此,本文将对当前我国房地产行业会计核算的基本内容进行介绍,并分析房地产行业开展会计核算的意义,最后在此基础上探究其存在的问题和对策,希望能起到抛砖引玉的作用。
关键词:房地产行业;会计核算;问题;对策;分析
一、房地产会计核算的基本内容
通过对相关文献研究以及结合笔者工作实践来看,会计财务核算作为房地产企业中重要工作之一,其主要具有以下四方面内容:
(一)现有固定资产核算
对房地产财物核算工作来说,现有固定资产核算是它的一项重要基本职能。结合笔者工作实践来看,房地产现有固定资产核算职能中,固定资产台账编制和修正及其总量核算是它最基本的两项业务。除了这项基本业务外,固定资产总量折损与降值等变化情况登记、日常清理盘点以及流动监管也是房地产现有固定资产核算的主要工作内容。此外,为了确保现有固定资产存量数据准确与完整,我们还应当做好各项核算工作的系统规范化管理。
(二)建筑用材核算
建筑用材核算是房地产会计财务核算另外一项基本职能,其工作重点在于针对建筑工程各种用材采买、提前预处理和储备保管这三项内容编制出相应的安排计划。除此之外,在开展建筑用材核算工作时,根据所采购建筑物资款项与支付程序制定并一套相对应的核算方案。
(三)房地产运营成本核算
房地产运营成本核算上,其会计财务工作内容主要涉及以下几个方面:一是建设与经营成本支付安排,并依据相关规范做好这两项工作中监督管理;二是各项建设运营费用地调整、归类以及划分;三是房地产开发项目建设与开发成本核算,并对开发期间所投入各项资金予以评估与测验。
(四)经营单位营销利润核算
经营单位营销利润核算是房地产会计财务核算最后一项工作内容,结合工作实践来看,此项会计财务核算重点在于计算现房销售与经营所得利润、已售现房总量以及应缴税款额度精算这些内容,为此这就要求房地产财务人员充分参与到销售规划及利润目标制定中去。另外,经营单位营销利润核算工作中还应做好以下两点工作:首先,财务人员需要特别注意做好财务账目修正与推算工作,这样一来能够为确保房地产企业获取最大利润奠定坚实基础。其次,结合本房地产企业会计财务工作实际,构建或完善财务管理监督体系,从而保障资金得以科学合理运用。
二、房地产行业会计核算的意义
对房地产行业而言,会计核算是房地产企业管理的重要手段,发挥着极为重要的作用。会计核算的任务主要在于对房地产企业日常经营活动进行财务核算,通过及时、准确的统计企业日常经营数据,经过核算与审核所得数据后来给房地产企业提供有效的数据参考依据,进而为房地产企业今后经营方案的制定提供便利。会计核算不但能够为房地产企业提供会计各类财务报表,而且还可以给房地产企业内部发展提供有效的数据支持,有利于企业制定出科学的发展策略。然而随着国家不断对房地产行业进行调控,抑制房价的不断上涨,使得房地产行业利润不断下降,并且竞争也日渐激烈,而开展会计核算工作则能够有效降低房地产企业的运营成本,进而降低企业的财务风险,对房地产行业而言有着极为重要的作用。
三、房地产行业会计核算中存在的问题
(一)会计核算科学设置过于繁杂
会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作,能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况,企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目,严禁随意增减。同样,房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行,且需要在年底对全部经营账目进行结账,并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点,在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂,而且还会与房地产经营单位实际情况不相符,从而导致了会计核算难度加大,致使其核算准确性下降。
(二)收入、费用等税收核算的实际操作不合理
销售房子是房地产企业的重要收入来源。但是在实际销售过程中不可避免会产生财务费用、管理费用以及销售费用等各类费用。就目前看来,在进行会计核算时一个较为严重的问题就是部分房地产企业对于费用以及手速来源及去向并未进行严格的核算。不仅如此,对于费用以及收入的税收则存在不少不合理的地方。如,大部分房地产企业都采取的是预先销售的模式,也就是通过政府所审批下来的房地产预售许可证来开展相关市场销售活动,且收取一定的预订保证金。此时大部分房地产企业均把销售房产所取得的预收暂时款当做其收入来源。然而,在专业角度看来,这预收暂时款并不可当做收入进行确认。除此之外,大部分房地产企业都会采用银行贷款按揭支付的销售策略,在核算该方面收入时,我国税法明确规定,必须要在首付款实际到账时才能够将其是为收入予以确认,并且余款需要在银行办理转账后方能将其是为收入进行确认。然而该项策略在具体操作时则存在不合理的地方。不仅如此,在确认成本以及费用上也有着许多不合理之处,急需改进。
(三)会计核算工作内容繁复缺乏配比性
不同于普通企业,房地产企业具有一定的'特殊性,其所涉及的业务类型比较繁杂,且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点,只有具有较高的单位价值才可以盈利,并且其消费对象类型较多,所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节,资源的投入以及来源就更为复杂,从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中,配比是一项极为重要的原则,不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系,而且还需保持一致性,以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。但是在实际核算过程中,往往难以落实配比性原则,房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下,如果房屋层数较低,且层与层之间销售价格较为相近时,计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高,则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响,如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本,则会导致成本与收入不匹配的情况发生。
四、房地产行业会计核算的对策
(一)优化房地产企业会计核算科目
优化房地产企业会计核算科目即合理分类与简化有关规定中所必须出现的科目,让会计科目的核算变得更为明确与简单。首先,应当根据企业的实际规模以及项目的具体情况来进行。其次,应优先考虑项目开发成本,再考虑房屋开发成本。相关工作人员必须要进行实地调查工作,并将核算重点放在土地开发成本、房屋开发成本等二级科目。在核算时开发成本过程中,应当将单项工作视为实际对象。除去必须的成本项目核算,可以根据实际项目开发时的情况来对科目进行合理的增减。再者,对房地产企业运营时所产生的资金进行核算时,应当要站在宏观的角度来对整体项目进行规划,还可以采用表格或是图表的方式来将资金的情况反映出来,从而让企业管理人员更为直观的了解企业财务情况。
(二)加强收入、费用等核算工作的落实开展
确保房地产企业的收入、费用等核算工作得以有效开展与落实可从以下几方面着手进行:首先,应当明确房地产企业的收入核算,尤其是销售收入的核算范围。其次,应当严格依照我国现行税法中的规定来明确房地产企业收入范围。并且严格按照房地产企业实际拥有商品房、土地面积和有关配套设施在市面上销售所得的收入作为参考来确认企业按揭贷款以及预先销售的实际收入。再者,在签订购房合同、交房协议、预收账款、后期付余款等环节当中,房地产企业务必要依据实际签订协议中的内容和后期实际交易金额来进行入账与核算。不仅如此,在核算费用、收入以及成本等工作时,还应当要提升房地产企业财务信息披露的质量。确保能够全面披露出企业各项项目中生成的现金流量以及经营好活动中的信息,从而有效提升企业财务信息的有效性与实用性。此外,房地产企业应当根据自身发展特点以及管理模式来建立起完善的财务管理体制,且确保其能够得到有效落实。最后,必须要专户存储预收到的暂时款,做到专款专用。
(三)确保房地产会计核算工作具有配比性
因为房地产行业具有一定的特殊性,其涉及到诸多领域,所以其会计核算内容也较为繁杂。所以在进行会计核算时必须要确保其配比性。首先,应当要确保财务人数充足,从而可以确保可以对房地产企业经营活动所产生的各类费用、收入以及成本等核算工作能够精细化开展。并且还需要定期开展财会培训工作,确保企业财务人员的专业素质和我国市场发展相适应。其次,应当大力引进以及应用现代化技术来开展会计核算工作。积极应用现代互联网技术促进能够确保房地产企业会计信息录入与传递的实效性,而且能够提高相关数据的精准性,提升会计核算效率。再者,应当做好各类会计基础工作,并将相关监管工作落实到位。在房地产企业生产经营过程中各项基本建设项目均需要逐一开展会计核算,且使用正确的会计科目,以便于能够在第一时间内向各级部门提供系统、准确、详细的财务报告。此外,应当形成社会、政府以及企业三位一体的监管体系,并做好事前、事中以及事后三个阶段的监管工作。
五、结束语
总而言之,随着我国经济的不断发展,房地产行业也必定会得到更好的发展。但是在发展过程中依旧会有许多问题出现,这就需要相关财会人员全面掌握会计核算的内容,并妥善处理会计核算中的问题,提高会计核算效率与质量,进而促使房地产行业更好更快的发展。
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房地产的论文10
【摘 要】近年来,房地产行业发展迅速,并逐渐成为我国经济的支柱产业。而房地产行业在飞速发展的同时,也发生了很大的变化。随着我国房地产行业逐渐的深入推进市场化时,也为我国人民群众的生活水平以及居民居住条件的提高都有很大贡献。房地产行业市场化的推进,也为地方政府增加了财政收入,对地方经济的发展都有很大促进作用。但是房地产经济管理却存在着很多问题,本文根据我国房地产经济管理中的问题,提出相关地解决策略,以提升我国房地产行业的经济管理水平,促进此行业的健康发展。
【关键词】房地产经纪管理;问题;解决对策
一、引言
房地产经纪管理,意思是在一定数量的商品房内,对这些商品房所支出的费用,进而管理这些费用,并以成本项目对这些费用进行分类和分配。对这些费用进行管理分类的目的就是对房地产开发项目的所用的成本和房地产项目投入所用的总成本进行有效的管理。房地产的经济管理中有许多问题,没有颁布相关的扶持政策、管理的目标不确定、管理机制也不完善等,将房地产经济管理中存在的问题进行妥善解决,才是房地产行业所要关注的重要话题。
二、我国房地产经济管理现状
1.对于我国的房地产行业,我国颁布了一些关于房地产宏观调控的政策,也对房地产行业的管理控制进行了加强,然而这些房地产宏观调控的政策却没有起到实际的作用,这些政策完全解决不了房地产行业中问题,却一定程度上提高了商品房的房价。
2.我国的房价持续不断的上涨。我国物价水平的'持续上升,带动了房地产行业所需的建材以及土地等资源成本的提高,这就造成了我国房地产行业商品房的房价持续上涨。
3.从当前的发展形势来看,房地产行业在未来几年还是有很好的发展前景的。而在20xx年经济危机后,国家已经意识到推动经济发展的不合理的发展模式,以投资、出口的形式来扩大内需,而我国同时出台了一些促进消费的政策,使商品房的房價进一步提升。
而我国在今后的推动城镇化发展的进程时,房地产行业一定会快速发展,房价也会逐渐稳定上升。
三、房地产经济管理中存在的问题
1.房地产经济管理缺乏完善的管理机制
拥有一个完善的房地产管理机制,才会使房地产市场更加规范,促进房地产行业的健康发展。即使我国颁布了关于房地产经济管理方面的政策,然而这些政策却没有实际的效果,缺少一个完善的市场监督机制来保证这些政策能够贯彻落实。随着我国商品房房价的不断上涨,许多房地产开发商都发现其中的商机,因此对房地产行业的投资不断加大。另外,我国依然有很多购房投机者,它们进一步拉高了房产价格,且价格已经产出了消费者的购买能力。这些购房投机者没有严格按照我国颁布的相关房地产的政策,使得这些政策无法正常落实,政策成为了一种形式,在没有完善的管理机制下,我国房地产行业的经济管理必然会存在一些漏洞。
2.管理目标不确定,没有长期的政策
我国房地产经济管理的相关政策中,并没有连续的政策扶持,从而使目标的管理不确定。通常情况下,我国将遏制房地产的市场需求来当做市场管理的目标。而现在,我国对于房地长试产出现的问题还不能从本质认知,因此,在这些政策颁布后并没有针对性,对房地产的经济管理也就起不到实际作用。而国家颁布的一些长期政策与短期政策存在一些矛盾,使房地产经济管理的效果降低很多。房地产相关的政策由于其没有连续性,使得房地产经济的秩序得不到规范,一些购房投机者趁虚而入,严重制约了房地产行业的发展。比如房产税的税收政策以及经济适用房政策等政策的落实时,都表明了我国房地产经济管理没有一个连续的政策,管理目标也不准确。
3.缺少完善的法律法规体系
与国内房地产行业相比,国外房地产行业拥有一套比较完善的法律法规体系,促使房地产行业经济管理政策可以有效贯彻落实。然而,我国的房地产行业的发展并不成熟,没有制定一套完善的法律法规来对房产经济管理进行规范化。房地产经济管理在房地产行业中,贯穿了整个房地产的建设、开发、交易以及后期管理等各个时期,我国还没有相关的法律法规贯穿于房地产行业的各个阶段。另外,我国颁布的相关法律法规,并不能顺应房地产行业的发展速度,从而架空了这些法律法规。
四、针对房地产经济管理中存在的问题提出相关解决策略
1.建立完整的管理机制
对于我国的房地产市场混乱的状况,可以建立健全房地产行业的管理机制进行规范。建立完整的管理机制,政府要要发挥出应有的作用,汲取国外先进的房地产经济管理的经验,然后国家制定一个完善合理的制度。
2.建立连续的房地产政策
我国的房地产行业发展还不成熟,只有制定连续的房地产政策,才能促使房地产行业的有序进行,以防房地产行业出现混乱,保证房地产行业的健康发展。另外,还要制定长远的计划,明确房地产经济管理的目标,争取引导居民住房消费。
五、总结
由于房地产经济管理是一个比较繁杂的项目,要想把房地产经济管理做好,就要制定完善的管理机制,确定管理目标,制定连续的房地产政策以及要有完善的法律法规体系,只有这样才能使我国的房地产行业的市场进行规范,避免投机者钻空子,故意抬高房价,保证房地产行业的健康发展。
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房地产的论文11
全面预算管理是房地产企业最为主要的组成部分,指在战略发展目标的引导下,为提高企业经济效益、管理力度,合理配置房地产企业资源,通过预算编制、控制过程等相应活动,来实现对房地产企业资金、经营等全面、科学管理目标的方法。近年来,随着我国房地产企业的不断发展,各种各样的管理问题层出不穷,造成严重影响。下面,将从预算管理中存在问题角度出发,总结有效管理途径。
一、房地产企业全面预算管理中存在的问题 1、预算数据、信息不科学房地产企业对于自身数据、科学等管理意识相对薄弱,特别是新开发项目数据的入库管理,更是存在诸多不足之处。对于部分企业来说,新项目开发期间普遍存在抢项目进度、未按照设计图纸进行施工等现象,最终出现各种各样的问题,如:项目竣工时的总体预算多于施工图纸规定的预算。这种现象的出现,说明新城开发项目缺乏全面、科学的预算证据,间接使全面预算管理失去原有意义。此外,预算管理人员工作意识低,也是房地产企业全面预算管理中较为常见的问题。
2、缺乏战略性的导向近年来,随着我国国民经济水平的提高,城市开发项目越来越多。但大多数的房地产企业在项目预算管理中仅重视预算,而不重视项目,使后续项目出现各种问题,缺乏战略性导向。对于新城项目来说,不但花费时间多,花费资金也相对较多,若企业未充分考虑战略目标、预算管理,将很难实现合理分配有限资源的目标。若继续使用相对传统的预算编制模式,将无法为房地产企业提供可靠的成本预算依据。
3、缺乏完整的管理体系由于房地产企业的特殊性,致使其通常借助出包的形式管理项目,其中,项目的整体预算经由承包商编制,然后再由发包方确认、调整。就当前的房地产企业来说,其预算管理大多处于松散状态,承包商、发包商等缺乏实质性的联系,且未建立相对完善的管理体系,使得全面预算管理未真正发挥作用。
4、全面预算管理模式不完善在传统的预算管理中,对于跨期经营的项目管理,通常将经济效益作为销售目标。虽然传统的管理模式有着一定的优势,但随着企业资金的不断流动、市场竞争力的增加,该模式下的资金流动易短缺,特别是金融危机时,重视经济效益的企业易出现管理效率降低现象。
5、预算编制、评估等机制不足大多数的房地产企业预算管理、编制人员为财务人员,该人员凭借企业的资金流动来控制整体预算,并将其作为评估预算的依据,使预算管理以企业财务管理的形式呈现,对于全面预算管理、控制来说,意义不大。并且,就目前的新城项目预算管理来说,极少企业能主动控制、管理全部预算,只单纯的将全面预算管理作为控制项目成本的计划,并未给予足够的重视。企业预算执行情况的奖励、惩罚制度也未落实到底,无法从根本上提高企业工作人员的积极性、主动性。
二、完善全面预算管理的途径
1、建立、健全预算管理体系通常来说,以企业战略为核心的管理模式是企业较为主要的模式。对于全面预算管理来说,主要的目的是管理企业的未来,即借助财务数据来描述企业的战略性目标、方案,是确保企业目标顺利实现的关键。将企业的发展战略作为工作的出发点、落脚点,不但能提升企业价值观,还可实现企业的长远目标。房地产作为经济市场中较为新型的行业,更是应该积极评估财务风险、市场环境等,加强企业战略目标的研究力度,并根据具体的情况制定目标,从整体角度出发为预算管理提供帮助。
2、完善、规定项目开发成本及费用标准相对完善的企业成本、费用体系是确保企业工作顺利进行的关键。房地产企业需根据自身行业特点、开放项目资料及数据等建立一套相对完整的成本、费用标准体系。另外,在对定额的标准进行执行时,需不断更新、累积新型项目的成本数据,不断完善定额标准,为下一个新型项目的开发提供可靠依据。
3、改善预算管理模式,调整预算周期房地产企业要想改善全面预算管理模式,调整整体预算周期,需做好这样几点:第一点,房地产企业投资资金多、周期长,需根据具体健康建立针对性的财务管理理念。如:建立一套以资金流量为核心的管理模式,因为资金流量是全面预算管理的主要工作;第二点,新的项目开发时间相对较长,为确保该项目资金可正常运行,房地产企业预算编制过程中,需按照月份、季节、年度等方式分别编制预算方案,不能单纯性的借助传统预算周期的方式进行编制。另外,为有效指导企业的未来发展,还需根据新型开发项目周期,根据该工程进度、签约合同期限等方式,编制中长期的预算管理方案;第三点,为保证企业全面预算管理的准确度,企业的相关部门需加强沟通、合作力度,共同努力,收集大量相关信息、数据,提高对新型开发项目的敏感度,从根本上解决企业开发项目信息、数据不对称现象。同时,还需积极完善企业的预算管理信息,提高预算的准确度,将各项工作落实到个人,明确工作职责。当然,还需调整预算工作。当房地产的预算方案得以批准后,禁止随意调整,一旦执行期间出现阻碍预算方案的危险性因素时,需立即借助内部情况或其他方法弥补,若不存在弥补条件,需再次调整预算管理。
4、完善预算管理监督、考核体系一方面,引进外来先进、全面的预算管理系统不仅能提高工程质量,还可更好的控制项目管理过程。这就需要房地产企业根据项目所在地的实际情况监督、审计,从而完善预算管理体系。并且,还需建立一定的监督体系,监督各个部门严格执行相关规章制度,以借助该制度规范化管理工程;另一方面,需借助多样化的方式评估预算执行情况,便于更好的完善预算管理、考核制度。相对传统的预算管理、考核制度以财务管理为主要目标,虽然能提高企业财务部门的.管理效率,但就现在新型的经济形势来说,房地产企业需在原有基础上适当添加非财务性内容,如:员工、客户之间关系的评估。此外,企业还需综合性的评估经济效益、成本等指标,通过这样的评估,不但能纵向比对企业内部情况,还可横向比对企业外部情况,对全面预算考核体系的建立提供依据。
5、完善预算管理体制对于企业全面预算管理体制来说,要想确保其更加完善、合理,需从这样几点进行:第一点,企业的财务管理、全面预算管理并不存在等同关系,所谓的财务管理仅是财务人员管理企业资金的流动量;而全面预算管理则是一个相对完整、全面的过程。同时,房地产企业还需充分认识全面预算管理的重要性,从而为企业的良好预算管理提供便利,提高各层次工作人员积极性;第二点,全面预算管理的实施在于是否建立、健全管理体系。传统的预算管理仅重视企业现存管理层,不但不利于企业预算的编制、评估,还影响到预算实施的重要性。在新型社会经济的影响下,对全面预算管理有着强烈的要求,需专业化的人才执行,导致传统企业内部管理人员无法胜任该工作。这就需要及时完善全面预算管理体制,形成易于管理、全面的体系,如:由董事会担任预算管理工作,将工作责任到人;第三点,完善预算管理是强化企业管理的关键。房地产企业的预算管理并未综合部署企业资源,仅单纯性的进行预算编制、控制过程等。为从根本上完善企业的预算管理,需根据相关规章制度制定管理方案,并出台操作性较强的考核、评估系统。同时完善奖励、惩罚机制,强化预算管理。
房地产的论文12
摘要:近年来房地产行业不断发展,在经济发展中所占地位日益显著,是我国经济的重要组成部分,为我国经济发展做出来了很大贡献。房地产行业不仅在我国经济中占有重要地位,还与人们的生活息息相关,在很大程度上影响着人们的生产生活,人们逐渐开始关注房地产行业的发展方向,基于此,本文对现阶段房地行业的发展现状进行了总结与分析,指出未来房地产行业的发展趋势,旨在把握房地产行业的发展方向,提高人们的生活质量,促进经济的可持续发展。
关键词:房地产业毕业论文
一、房地产行业的发展现状
1.发展模式不健全,发展程度不均衡。
近年来房地产行业得到了快速发展,但是快速发展的过程中必然会产生一定的问题。首先是一线大城市中房价增长过快,房价过高,但是人们的购买力却不能满足高昂的房费支出,这就导致高昂房价与人们低购买力之间的矛盾与冲突。究其原因,房价居高不下主要是由于大城市中土地资源稀少,外来人口多,对房子的需求比较高,加之房地产开发商之间激烈的竞争。其次是二三线城市房价较低,其原因主要是有三个方面,第一,二三线城市经济发展缓慢,购买力不足,相对的房地产行业在二三线城市的发展受到限制;第二,二三线城市外来人口较少,因此对于房子的需求不高,也就是说房地产市场不景气;第三,政府为了促进二三线城市的经济发展,会以低价出售土地来吸引开发商,所以开发商的开发成本较低,因此房价相对于大城市来说比较低。以上原因导致房地产行业在不同城市间发展不均衡的状态。
2.土地资源利用率低,土地可用面积逐渐减少。
我国幅员辽阔,占地面积大,总的土地特点可以概括为“”一多三少,即总量多,高质量耕地少,可开发后背资源少,(还有一个少呢?)。较少的土地利用利率加之近年来城镇化发展的需求,给我国的资源和环境带来了巨大压力。随着城镇化国家政策的不断推进,房地产行业进入了一个发展膨胀期,但是较少的土地限制了房地产的发展,房地产商将关注点转移到耕地,导致大量耕地被占用,土地资源越来越少。甚至一些开发商进行囤积土地,以其土地升值获得更高的利润,这种现象的存在,扰乱了房地产正常的市场秩序。
3.不同城市土地价格差异影响房价。
不同城市土地价格之间的差异主要是指大城市与二三线城市土地价格的差异。房地产行业的发展与当地经济的发展密切相关,经济的发展促进房地产的发展,而一个城市经济的发展不仅在于本地经济的凝聚力还在于对外来经济的吸引。对于大城市来说,经济发展迅速,在很大程度上促进了房地产行业的发展,另一方面,大城市吸引较多的外来人口,外来人口的增加,扩大了房地产的市场需求,这就导致大城市土地供不应求,也就相应的抬高了房价。对于二三线城市来说,经济发展比较缓慢,房地产商也不愿意将资金投入小城市,导致二三线城市发地产行业发展缓慢,不仅如此,二三线城市基础设施及公共资源相对于大城市来说比较短缺,经济的缓慢发展不仅不能吸引外来经济还导致本地经济外移,因此对于二三线城市来说,房地产市场需求较小,相应的土地价格比较便宜,房地产商未来吸引人们购买,促进销售,也会降低房价,使得二三线城市房价低于大城市房价。
4.房价上涨幅度大,市场供需失衡。
大城市中土地资源较少,用来进行房地产开发的土地就显得尤为珍贵,近年来房地产开始朝着城市郊区方向发展,以其获得更高利润,另外政府对于房地产行业出台了新的调控政策,房地产商税收压力增大,因此使得其开发成本增加,相应的房价水涨船高,房价在上涨的同时还出现了供需失衡的现象,房地产商为了获得更高的利润,更倾向于投资高档住房。但是城市中高档住房的需求量还是有限的,而对于普通住房的需求量占有较大的比例,但是相应的经济住房量较少,不能够满足人们的需求,这种供需不均衡状态的存在,增加了人们的生活压力,限制了人们生活质量的提高,有住房需要的人面对高昂的房价只能是望洋兴叹。
二、国家政策对房地产行业发展的影响
1.去库存刺激改善型住房需求,给购房限制松绑。
国家对房地产行业相关政策的调整对房价产生了一定的影响,近年来一线城市的房价不断上涨,,直到20xx年房价才出现缓慢下行趋势,但是“930政策”颁布后,一线城市房价开始大幅上涨,20xx年“330新政策”的颁布更是刺激一线城市房价上涨幅度大增。假如国家还继续执行限购政策,那么一线城市的房价是不会出现大幅上涨的。国家政策之所以首先刺激一线大城市的房价上涨,主要是因为大城市土地少而人口又多的特点,这一特点的存在使得供需矛盾日益尖锐,所以当限购政策放松后,一线城市会首先受到影响,不仅如此,对于外地人口来说,购房政策放松,使其有机会购买住房,增加了市场需求量,大城市房产购买力短时间内剧增,而需求的增加促进房价的上升,就会导致大城市房价居高不下的'现状。
2.收紧有度,适时调整与正确引导。
收紧有度说的是,放松政策完全刺激一线城市房地产之后,就应该适度进行收紧,把购买力向二三线城市引导。城市房价被刺激的同时还伴随着一定的隐患,特别是对于工薪阶层来说,加大了购买压力,这对于经济的稳定增长是不利的,长期下去会产生更多的社会问题,且在市场上进行投机操作的现象也不断蔓延,不利于我国经济的发展,因此对于一线城市的放松政策要进行适度的收紧,进行必要的引导。在实际的收紧与引导过程中,要注意根据不同城市的特点,精准定位,确定收紧度及正确的引导方向,选择合适的方式将购买力引导到二线城市。
3.延续同种方式,增加市场链。去库存真正的目的是增加三四线城市的购买力,因此可以延续同样的方法,当二线城市购买力被完全刺激之后,进行适当的收紧,将多余购买力驱赶到三四线城市,做到真正的去库存。因此当看到一二线城市房地产政策收紧时,预示着我国房地产去库存政策拉开了序幕。目前很多原有楼市现状已经得以改善,比如无锡市,近期其房价不断上涨。三线城市开始受到人们的欢迎,甚至一些地理位置比较优越的三线城市,其房价直逼二线城市,不难想象,在不久的将来我国去库存政策能够收到满意的效果,同时也促进了我国城镇化的发展步伐。
三、楼市投资建议
1.立足当下,趁早不趁热。
国家对房地产政策进行不断的改革,因此应该抓住这次改革的机会,,现在房价还有上升的空间,价格比较便宜,可以入手,但当三线城市的房价开始上涨时,则意味着国家开始对一二线城市房价执行收紧政策,到那时再入手就会错过合适的价格。
2.尽量进行短期投资,减少长期投资。
理论上来讲短期投资的风险会小于长期投资,因此为了保险起见尽量选择短期投资,且随着国家政策的引导及社会的不断发展,未来商业地产会朝着租赁化的方向发展,这也是社会发展的必然趋势,因此尽量避开长期投资。
3.拒绝投机性购买。
现阶段房地产行业中普遍存在投机行为,国家也在出台一系列的政策对投机行为进行监督与控制,对投机行为的处罚力度也会不断增加。也要维持社会的和谐与稳定,必须对投机行为采取严厉的打击与防范,不仅如此随着社会发展的日益完善,国家对于投机行为的监管也会更加灵活多样,因此投机行为带来的风险只会增加,因此应该拒绝投机行为,否则有可能使自己血本无归。
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房地产的论文13
摘要:在任何一个行业建立相关的法律法规的目的都很简单,就想要更加规范行业行为,让社会能够更加平稳有序的发展。在房地产行业也是如此,需要通过建立一整套完善的法律法规来约束行业的正常有序发展。只有建立一套完善的法律法规体系,才能更好的保护社会上更多人的权益。
关键词:房地产,法律法规,存在问题
一、引言
近年来,我国经济快速发展,成为世界上公认的经济增长大国。但是随着国民收入的增长,人们对房地产事业也表现出前所未有的热情,从而引发了房地产行业的快速发展。房地产行业在国民经济中所占的比重不断攀升,导致房价迅猛增长,几乎到了人们群众无法接受的边缘。面对这种情况,如果没有一套行之有效的法律法规引导房地产朝着良性发展方面前进,房地产市场将有可能成为国民经济崩溃的那一根稻草。
虽然,国家及各地政府也已经认识到了问题的严重性,为了确保房地产市场的健康平稳发展,建立了一整套的法律法规,但是由于时代的发展变化和新情况的不断出现,所以无法取得良好的效果,房价也无法得到有效的控制与解决。
导致这种问题的出现,归根结底还是在于在法律建设过程中没能实现足够的完善和精细化,在法律法规中存在了诸多的漏洞和问题。这一方面和我国的客观因素有着很大原因,毕竟我国的房地产市场形成时间并不是很长,基础也就相对薄弱;另一方面,这和我国的经济的快速发展有着很大关系,房地产法律法规满足不了当下快速发展的房地产需求也是造成我国房地产市场法律法规亟待完善的一个因素。
二、我国房地产法律建设存在的主要问题
(一)民事权利与行政权利没有得到区分
在我国,相关房地产方面的法律法规几乎全部由行政部门一手完成,这样做的目的是为了能够更好的进行行政监督和规范管理。从这里面我们不难看出我国的房地产法律法规含有浓厚的行政管理色彩。对我国目前的房地产法律法规体系建设过程中所需要行使的权力进行管理的时候,几乎完全是从管理者的角度对房地产有关权利进行规范管理,而没有从房地产的权利上制定相关的法律法规。
而在我国房地产法律法规体系建设的过程中,行政部门以国家权利为基础,强制性的执行国家权利。在这种管理模式下,容易造成行政部门权利超出了原有的限度,而让房地产权人的权益得不到相应的维护和伸张,最终导致房地产市场管理的混乱。
(二)房地产法律法规体系建设不够完善
我国当地产市场发展时间较短,这是我国房地产法律法规建设不完善的一个重要客观因素。在这种客观因素的制约下,我国的有关房地产法律法规的诸多制度建设就明显不完善,使得房地产法律法规还停留在表面,无法进行深入的了解和探索,建立的仅仅是一种框架体系。
更为严重的时,相关人员在制定和出台新的法律法规的时候,没有将原来的法律法规取消,这样的操作模式不可避免的造成了实际管理中的混乱,让工作人员无法判定该如何遵循相应的法律法规,因为新旧两种或者多种制度的冲突让很多事情有了前后矛盾性,从而造成了法律体系的漏洞,使得房地产法律法规变得杂乱不堪而且缺乏秩序,最终发挥不了法律法规应有的作用。
(三)相关法律体系无法配套
目前,《城市房地产管理法》是我国房地产行业主要的法律,与之相关的主要有《土地法》、《物权法》以及《税法》等等。由于各项法律之间缺乏完成的'配套系统,同时这些法律法规的管理权又不在同一部门,从而出现各执一词,各自为政的局面,这些法律法规都是从各自的部门或者地方所在利益为出发点制定的法律法规,这种法律法规的出台难免影响了房地产市场的管理规范和效率,造成房地产行业各种税费层出不穷,给消费者造成极大的压力,这也是为何当下我国房价居高不下的一个重要因素。
三、形成房地产法律法规体系存在问题的原因
(一)房地产法律体系建设指导思想上存在较为严重的缺陷
我国房地产法律法规体系的建设是依据当前市场经济发展为基础的,在设计过程中没有遵照物权法调整经济支配的原理进行,而是根据生产关系适应生产力这一性质,对不适应社会生产力发展的国民经济管理方式和管理制度进行改革过程中的财产所有权和使用权将原理设计分离。
我国在根据土地所有权和使用权分离的基础上,颁布了土地使用和转让的法律法规制度在很大程度上造成了使用上的不合理。国家在制定相关法律法规的时候,没有准确理解国家即土地所有者,优势社会机构管理者,进而造成国家在管理过程中身份发生错乱,经常通过各种行政手段来处理相关房地产事项。这种悖论正是由于指导思想存在的缺陷所造成的。
(二)房地产市场法律法规制定模式不够完善
为了实现这一目标,房地产法律法规制定不应该以地区或者部门为单位,限制和阻碍房地产行业法律法规的完善。国家也应该建立一套专业性较强的法律制定机构,对房地产法律的公平性、专业性以及严谨性进行管理和提升。当前,我国的房地产法律法规制定模式还存在很多漏洞和不完善的地方,没有建立专业的法律制定人员和系统,其法律制定大多是由一些跟土地、房屋建设有关的部门制定的,从而缺乏整体性和统筹性,缺乏足够的高度。
总而言之,近年来,我国当地产在国民经济飞速发展的情况下取得了长足的进步,已经成为我国国民经济的产业支柱。但是我们也应该清醒的认识到,在发展过程中房地产法律法规还存在着很多不完善和不健全的方面,已经成为制约房地产事业发展的一个重要瓶颈。追根究底,这和房地产事业在我国发展起步较晚、时间短、基础构建薄弱有着直接关系;与我国原有法规体系无法满足当下快速发展的地方需求也有着很大关系。要想在今后的房地产事业法中取得更加稳健的发展,就必须从当前的房地产法律法规出发,准确的分析这其中存在的问题,从而有针对性的提出合理建议,从而使得房地产法律法规更加适合社会发展需要,搭建一整套完善的法律体系。
房地产的论文14
一、房地产企业财务管理具有的特点
房地产企业相对于其他企业而言,具有复杂性和高风险性。其开发周期较长,一般需要两年以上,有的甚至更长,而且对于资金的需求量巨大,是其他企业的几倍或几百倍,属于资金密集型的企业。加上房地产业流动资金多,需要不断进行投资,以确保资产的保值和增值,投资需要承担较高的风险。可见,房地产企业的财务管理工作尤为重要。房地产企业开展财务管理工作时,需要处理的内外关系较为复杂,不仅需要与企业各部门进行沟通,还需要和债权人、投资者,以及工商税务局等处理好关系,若处理不当,财务管理就不能发挥其应有的作用,甚至给企业带来巨大的损失。而科学合理的财务管理可以有效促进房产企业战略目标的实现,确保企业的正常运行。此外,财务管理还可以为房地产企业管理层决策提供可靠的依据,根据财务预测等,测算企业投资方案的经济效益,分析出具体房地产项目的可行性。同时,还可以根据财务管理分析,找出企业生产经营过程中的劣势和不足,从而可以快速采取相应的对策。
二、房地产企业财务管理存在的问题
1.财务管理制度不够健全房地产企业财务管理制度的健全,是确保其财务管理有效性的前提。由于房地产企业把主要精力放在施工和销售上,内部管理制度不够健全,尤其是财务管理制度,多数只是生搬照抄,而未能根据企业自身实际情况进行制定,可操作性不强。同时,在制度的制定上不够细化,缺乏实用性。例如在工程材料采购上,没有一个详细的计划和对材料的审核过程。还有的企业在财权分配、资金管理、私设小金库和资金的账外循环等问题上没有制度上的约束。2.管理者对财务管理不够重视目前,从形式来看,许多房地产企业的发展战略和经营计划都未能与财务管理工作相结合,对财务管理不够重视。他们对财务管理的认识还停留在记账、报账、现金收支上,缺乏对财务工作的有效监督,也未能将财务管理运用到战略可行性分析上,如企业中投资、筹资、经营管理等重大决策上来。企业对财务管理的重视不够,就可能会使其在重大事项的决策上具有盲目性,导致企业发展受阻,甚至是战略上的失误。3.房地产企业融资困难由于房地产企业具有投资大、风险高、现金回收周期长等特点,经常会出现运营资金短缺的问题,而融资困难也是不争的事实。随着经济的飞速发展,房地产行业发展进入瓶颈期,竞争压力也越来越大,库存也在不断增多。但银行对于民营企业的扶持力度远远不及国有企业,设置的贷款门槛较高,使得多数房企无法轻易获得流动资金。此外,房地产企业融资途径单一,除了银行贷款外,很难获得社会资本的青睐,使得房企发展受阻。4.成本管理方面不够细化房地产企业财务管理相关人员的业务能力、工作经验等相对不足,对项目的成本核算、成本控制不够精细,他们侧重于对施工造价的控制,却忽视了项目工程投资决策阶段对造价的.严格控制,也忽视了工程设计阶段对工程造价的科学预算,未能建立完善的成本管理体系。此外,企业未能对施工成本的合理、合法性进行实质性审查,导致财务部门对项目的成本控制薄弱。可能会出现项目开发过程中,成本不断增加,或者完工后一些项目的成本仍然在发生。
三、加强房地产企业财务管理的对策建议
1.建立健全房企的财务管理制度目前,房地产企业的财务管理之所以存在诸多问题,一个很重要的原因就是其缺乏完善的财务管理制度。因此,要健全现有财务管理制度,提升对财务规章的执行力度。这是确保财务管理工作顺利进行的重要保障,也是降低房地产企业高风险的重要措施。一是要健全企业投融资的决策体系;二是完善现有的财务预算管理体系;三是健全企业业绩综合评价体系。只有建立健全财务管理制度体系,充分发挥财务管理的优势,才能促进企业战略目标的实现,保证企业长期财务目标的实现。2.提高全员的财务管理意识房地产企业的管理者及财务相关人员应提高财务管理意识,这决定着企业财务管理的有效性。在房地产企业的财务管理中,需要财务人员发挥应有的作用,通过对企业资本的管控,进而有效防范和控制企业风险性。首先,必须将财务管理放在企业管理工作的首位,提高财务人员在企业中的地位;其次,对财务管理相关人员进行专业的培训,以提升企业财务管理人员的专业知识、技能等综合素质;最后,在完善内部管理制度的同时,加强企业内部各部门之间的交流,整体上实现企业财务管理意识的提升。3.增强房企信用,拓宽企业融资渠道对房企而言,可以充分利用财务杠杆来为企业创造更多的收益,同时要避免过高的负债给企业带来的利息负担,使企业规避潜在的财务风险。各房地产企业应积极拓宽融资渠道,制定合理的融资计划。一方面,要不断增强其信用度,提高其融资能力。只有在日常经营中逐步提升企业信用度,才能使企业获得银行等金融机构的信赖,从而得到更多的可支配资金。另一方面,要拓宽融资渠道,考虑融资多元化。房企可以借助良好的信用度从担保公司、金融租赁公司等非银行金融机构获取短、中期流动资金,合理改善企业的资本结构,化解财务风险。4.细化管理,实施全面成本管理全面降低企业成本,实现对施工项目全过程的成本控制和管理,从而提高房地产企业的综合竞争能力。首先,要重视施工项目前期的设计工作,这直接影响到工程施工费用的多少和建设周期的长短问题。其次,要对房地产项目进行合理评估和预算,做好成本的预测,防止出现设计成本与现实成本不符的情况。最后,要控制开发时间,把握开发进度。通过严格控制项目开发周期,避免由于开发周期的延长,使得成本随之增加的情况。最终细化成本控制,增加财务管理的可控性,实现企业的全面成本管理。
参考文献
[1]沈安林.对我国房地产企业加强资金管控的思考[J].经营管理者,20xx,(19):79.
[2]许铸.浅析房地产财务成本管理的问题与对策[J].新经济,20xx,(2):61.
房地产的论文15
房地产业产业关联度高,前向和后向带动力强,自1998年住房商品化改革以来,我国房地产业快速发展,对扩大内需,拉动相关产业发展,增加就业,促进国民经济发展做出了重要贡献,逐渐成为国民经济中的支柱性产业。与此同时,房地产业运行发展的核心元素——房地产价格也快速上涨,部分地区出现房价过高,上涨过快,涨幅过大的现象,不断上涨的房价引出“房地产泡沫”的议题。与房地产价格过快上涨共同被关注的另一议题是房地产价格泡沫可能导致的金融风险。
一、研究背景
房地产业与金融业之间存在着密切的联系。一方面,房地产业资金需求量大,供需双方都需要金融业的支持,目前我国房地产金融体系的突出特点是:房地产业资金来源渠道非常单一,过度地依赖银行信贷,其他资金来源占比甚小。另一方面,在房地产业发展的繁荣时期,房地产投资回报率高,各路资金都纷纷大量流向房地产业。掌握着大量社会闲置资金的银行机构,也热衷于向房地产业发放大量信贷。但是对房地产业的信贷过度集中,不利于风险分散,从而使银行系统暴露于房地产市场波动风险中。
二、房地产金融风险
在历次房地产价格波动与金融危机的案例中可以发现,大多数遭遇过金融危机国家,如日本,泰国等,一般都首先经历了房地产价格的崩淸,银行危机紧随其后,然后才引发全面的汇率危机和经济崩馈。但这种表面上的.先后次序并不意味着房地产价格波动导致金融危机的必然因果关系。金融风险形成和累积与房地产价格的剧烈波动是相互影响的。从房地产金融风险的来源来看,可分为信用风险、市场风险、操作风险、政策性风险等。
(一)信用风险
信用风险是银行面临的主要风险,是指由于借款人(企业和个人)由于主观或客观的原因而丧失偿债能力或偿a债意愿而出现违约,使银行不能按时足额收回贷款本息而面临损失的可能性。按照违约原因的不同可分为被动违约和主动违约。
被动违约通常是指由于支付能力导致的违约。借款人具有还款意愿,但是由于财务状况出现困难,导致支付能力不足从而被迫违约。主动违约与借款人的财务状况,支付能力没有太大关系,而与还款意愿密切相关。主要指借款人出于自身利益的考虑,在具有偿还能力的情况下,主观上不愿意偿还而选择违约。
(二)市场风险
银行机构面临的与房地产有关的市场风险主要是指由于作为抵押物而持有的银行资产,由于房地产价格变化引起抵押物价值变化而导致的风险。住房抵押贷款普遍被视为一种安全性较高的信贷资产,因而大多数银行都比较热衷于发放这类贷款。但是作为抵押物的房地产价值的下降也可能使银行不能足额收回贷款。一般而言,银行发放的抵押贷款额不会是房地产价值的全部,而是房地产价值的一部分,如70%,80%。这意味着,一旦房地产价格下跌导致抵押物价值下降超过20%或30%,银行持有的抵押房产就存在“抵押不足”而导致贷款损失的风险。同时,作为银行资产的抵押房产价值下降,也会直接使银行的资产负债表恶化,引发其他相关风险。
(三)操作风险
房地产贷款操作风险是指由于银行自身违规操作,管理不当等原因而导致损失的风险。操作风险广泛存在于商业银行的各项业务和管理过程中,具有普遍性。历史经验表明,即使商业银行具有较高的资本充足率,也可能因为严重的操作风险损失而陷入危机,甚至破产倒闭,因此操作风险也越来越受到重视。
(四)政策性风险
自20xx年下半年以来,随着房地产业在20xx年金融危机后的迅速反弹,国家己多次通过调整存款准备金率和利率,旨在通过信贷传导影响房地产市场。20xx年更是以强硬的“限购”行政政策对房地产市场进行调节。经过前几年银行对房地产业信贷的大肆扩张,银行的房地产贷款风险暴露度己经很高。在房地产调控持续不放松的背景下,多个城市的房地产交易出现“量价双跌”,房地产开发企业的资金链断裂风险加大,不仅加大了房地产贷款风险暴露的可能性,而且随着利率、准备金率等调控手段的频繁变化,商业银行面临的政策性风险也逐渐凸显。
三、房地产经济金融风险防范
第一,着力保障居民的基本住房需求,是各国调控房地产市场,稳定房价的基础和重点。建立针对广大中低收入居民的公共住房保障体系,由政府提供各种扶持和补贴措施,鼓励低价公共住房的建设和消费,并对住房市场的租赁和交易进行严格管控,控制租金和售价的过快上涨。通过保障占大多数比例的中低收入家庭的住房需求,完善住房供需结构,从而稳定房地产价格。
第二,建立完善的立法体系、组织体系、政策体系、监管体系,是保障和规范房地产市场调控的前提条件。以法律为各项调控制度和政策的实施提供保障,很好地保证了调控效果,这也是我国目前在房地产调控中比较欠缺的地方。同时,建立完备的房地产调控组织体系,管理职责清晰,目标明确,负责一系列政策制度的落实和监督管理。
第三,综合运用金融、财税、土地、价格管制等多种手段,是对房地产进行调控的主要方法。首先,建立比较完善的的住房金融制度,保障住房供给和消费融资。其次,重视通过价格管制政策保证中低收入人群的住房需求。一方面大量增加低价的公共住房供应给低收入家庭,另一方面通过对公共住房租金及交易价格的管制,保证中低收入者可以持续承受该水平,这样就降低了房地产市场的购买需求,对稳定房地产价格起到明显的作用。再次,对土地供给进行适当的调控,从而较少土地投机,平抑房地产价格的过度波动。土地储备制度经过一个多世纪的发展与完善,己经成为各国普遍釆用的土地调控手段。
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