（优）房地产的论文15篇
在平平淡淡的日常中，大家对论文都再熟悉不过了吧，论文是学术界进行成果交流的工具。你知道论文怎样才能写的好吗？下面是小编为大家收集的房地产的论文，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
房地产的论文1
1相关理论概述
1.1JDC工作压力模型
工作需求指的是工作对个体的需要，是工作压力的来源，在实际工作中通常表现为工作时间和工作角色的冲突；工作控制与工作自由度相关，表现为个体的工作能力和对工作任务的控制，即技能的多样性和决策权力。不同水平的工作需求与工作控制组合在一起共同影响着工作压力，如高工作需求和低工作控制会导致高工作压力而产生焦虑；相反，低工作需求和高工作控制会带来低工作压力而产生倦怠；只有高工作需求和高工作控制时员工才会积极工作，产生积极的工作压力。
1.2沉浸体验的基本概念及维度
1.2.1沉浸体验的概念及模型
沉浸体验，也称为流畅体验，是指挑战与技能平衡时的人们完全投入活动中的一种愉悦状态。在这种状态下会产生无意识感，似乎其他事情都不重要，而且这种感觉十分享受，驱使人们不惜一切代价去追求这种体验。沉浸体验的概念由Csikszentmihaiyi于1975年首次明确提出，被广泛地应用到音乐、体育、教育领域中。近年来，沉浸体验被应用于管理学领域的研究中。沉浸体验产生的基础是挑战与技能的平衡。沉浸体验模型表明，当挑战超过技能时,压力就会以焦虑的形式表现出来；当技能高于挑战时,会导致厌倦,进而随着差距的增大而发展成焦虑；只有当挑战与技能平衡时，沉浸体验才会产生。也就是说，技能与挑战平衡是个体产生沉浸体验的前提条件。
1.2.2沉浸体验的维度
关于沉浸体验维度的研究，Jackson(1990)提出的沉浸体验9个维度的构成已经得到了广泛的接受和认同，即自觉体验、清楚的目标、挑战-技能平衡、专注任务、潜在的控制感、明确的反馈、行动-意识融合、时间感扭曲、失去自我意识。
1.3沉浸体验与JDC工作压力模型的融合
挑战与技能平衡是沉浸体验产生的基础，这一点与JDC工作压力模型中的“工作需求-控制”非常相似。在工作压力中，工作需求相当于挑战，而工作控制相当于技能，这样沉浸体验与焦虑相当于工作压力的正反两面，即积极工作压力可以体现为沉浸体验，而焦虑相当于消极的工作压力。也就是说，将沉浸体验与JDC工作压力理论相融合是可行的，且可以同时拓展这两个理论。
2基于沉浸体验的房地产销售人员积极工作压力管理策略研究
由于房地产销售人员的薪酬构成中浮动部分占的比例很大，其收入直接与销售业绩挂钩，而且工作时间长，越是公众节假日越是房地产销售人员最忙碌的时候，工作域与家庭域之间的冲突促使房地产销售人员成为社会公认的承受着巨大工作压力的人群。前些年，我国房地产行业飞速发展，楼盘火爆时房地产销售人员可以获得较高的收入，有助于缓解其较高的工作压力及工作-家庭冲突。但目前楼市遭遇了罕见的“寒冬”，使房地产销售人员的.收入锐减而工作压力倍增。在这种情况下，过去企业仅依靠高额的销售提成和经济性激励等外界干预手段来缓解房地产销售人员工作压力的方式已经难以实现。那么，将沉浸体验引入工作压力之中，驱动员工有意识的进入自觉体验状态，促使消极压力向积极压力转变将成为房地产企业人力资源管理新的突破口。
2.1通过人才测评技术提升人职匹配，达成挑战-技能平衡
人职匹配理论要求个体素质与职业性质保持一致。不同的工作对人的素质要求不同，而每一个人又具有不同的个性特征，所以要实现人员和工作之间的匹配，需要通过人才测评来实现。房地产销售人员的通用素质模型表示，优秀的销售人员要具备影响力（通过数据、事实等直接影响手段或人际关系、个人魅力等间接策略来影响客户，使其接受产品推荐并产生购买行为的能力）、成就动力（追求成功的意愿强烈，不断设定挑战性的目标挑战自我）、客户导向（时刻关注客户不断变化的需求，服务客户）、人际交往能力及自信心等。房地产公司在选拔销售人员时，可以基于房地产销售人员的胜任素质模型，通过心理测验来对候选人的人格、需求动机、职业锚等进行测评，结合面试与情景模拟技术对人员的胜任素质进行评价，从而做到因事择人、人职匹配，以达到工作控制与工作需求的平衡从而产生沉浸体验。
2.2通过绩效沟通与辅导明确绩效目标，获得清楚反馈
沉浸体验构成的9个维度中，“清楚的目标”是指确切地知道自己在做什么，而且知道自己行动的意义和结果的感觉；“明确的反馈”是指个体获得迅速和清楚地反馈，确定所有事情都按计划执行的感觉。这两个维度可以通过绩效执行过程中的绩效沟通与辅导获得并得到提升。首先，与员工共同制定绩效计划是使员工产生“清楚的目标”的有效方法，房地产企业依据业务发展的需要将总体销售目标进行层层分解，由销售人员与其主管共同协商制定个人销售目标，并且定期检查目标的进展情况。这样做可以使员工参与自己的绩效管理，促使员工为实现自己的销售目标而积极行动，促使权力下放，责权利统一成为可能。其次，在对房地产销售人员的绩效管理实施过程中，销售经理要对销售人员进行绩效辅导，与其讨论有关工作的进展情况、潜在的障碍和问题、解决问题的办法措施、员工取得的成绩以及存在的问题等。绩效辅导可以是正式的（上下级间的面谈），也可以是非正式的（非工作环境下的私人交流等）。绩效辅导不应仅仅在绩效计划的阶段，也不应仅仅在绩效考核阶段，而是贯穿于绩效管理的始终。这种“明确的反馈”可以提高销售人员的工作控制感，及时又肯定的评价使其更加期望获得更大的成绩，进而产生沉浸体验。
2.3通过对心理资本进行干预，促进自觉体验
沉浸体验理论表明，当技能与挑战平衡时，就会产生个体的沉浸体验，二者的匹配程度由个体的技能水平决定。因此，开展专业、有效、持续的培训是提升房地产销售人员工作控制感的必要途径。以往房地产公司多是针对销售人员进行技能方面的培训，如沟通能力、谈判技巧、时间管理、角色转换等，但立足于改善员工情绪、促进自觉体验的培训与开发并不多见。其实，积极心态的培养更加有助于提升员工对工作的控制感，例如对心理资本的干预与调节。心理资本是指有助于预测个体高绩效工作和快乐工作指数的积极心理状态的综合，这些积极心理状态能够使个体自觉地、努力地去做正确的事情，并且获得较高的绩效和工作满意感。心理资本包括自我效能感、乐观、希望和韧性四个能力。其中，自我效能可以通过“体验成功和模仿他人”和“说服和觉醒”来提高；乐观维度可以通过“树立信心”来提高；希望维度可以通过“目标和途径设计”和“执行障碍计划”来提高；韧性维度可以通过“构建资源和回避危险”和“改变影响过程”来提高。目标管理法是有效地对心理资本进行干预的方法，通过培训和辅导来提升员工达成目标的能力，同时在实现目标的过程中不断地体验成功、树立信心、开发积极的期望，有助于房地产销售人员形成较强的控制感，从而提升其工作兴趣，增加工作投入，达成沉浸体验。
2.4通过实施组织支持政策，提升工作控制感
为提升房地产销售人员的工作控制感，企业可以在保证工作效果的前提下推行组织支持政策，提供给销售人员更为自主的工作方式，比如较为灵活的工作时间、灵活的工作场所、允许弹性工作等，使员工可以更加合理地安排自己的时间与精力。自主的工作方式可以促使员工由消极的焦虑状态向沉浸体验状态转变，同时上级的支持也是使员工感受到组织支持的关键因素，通过非正式的形式为下属提供更为灵活的工作安排，增强下属对工作的控制，减少消极工作压力，营造良好的组织支持氛围，建立和睦的同事关系。
2.5通过人力资源规划，实现工作需求与工作供给平衡
人力资源规划可以防止因为招聘过量而造成的人力资源供给大于需求，即工作控制大于工作需求，员工可能产生厌烦与倦怠；同时也可以避免人力资源供给小于需求即人员不足导致任务太重，工作需求高于工作控制，使员工感觉时间压力过重或角色冲突剧烈。目前，房地产市场的不景气导致销售人员大量流失，人员短缺使销售人员承受繁重的任务而产生消极的工作压力。因此，房地产企业的管理者应对销售人员供求进行科学的预测，使人力资源的需求与供给保持平衡，让工作需求与工作控制适当匹配，使员工的工作压力处于科学合理的水平。
3结束语
当前，房地产市场的持续低迷使房地产销售人员陷入较长工作时间、经常性加班、工作不稳定和收入锐减的困境，并且呈愈演愈烈的趋势。如何正确地对房地产销售人员实施压力管理是现阶段房地产企业人力资源管理要解决的重要问题之一。管理者不应只关注工作压力的消极结果，应着眼于工作压力的积极影响，将沉浸体验理论引入人力资源管理的实践中，通过人才测评技术来提升房地产销售人员的人职匹配程度，通过绩效管理来明确目标，通过心理资本的干预来促进自觉体验，通过实施组织支持政策来提升工作控制感，促进沉浸体验的产生与持续，发挥工作压力的积极效应。
房地产的论文2
我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。我们认为，其中主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。
我国房地产调控以需求调控为主
我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时，通过抑制需求来给市场降温；而在房地产低迷或萎缩的时期，同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，20xx年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在20xx年、20xx年的上行，以及最近一轮房价上涨（20xx年底开始），也都和各部门放松对需求的管制有关（见图1）。
最近，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化“控地价、限房价”的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后，又于10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展。
通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政可以看到（见表1），各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则比较笼统，而且是原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。
房地产市场供给方面的问题较为突出
我国房地产市场供给端的问题比较突出，一二线城市与三四线城市形成了分化。今年年初以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，20xx年9月，一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%.供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。20xx~2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（见图2和图3）。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于上年同期。厦门减少50.2%,上海减少47.5%,广州减少41.9%,北京减少30.8%,苏州减少21.1%,济南减少21%,南京减少13%,无锡减少9.1%.在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%,无锡下降27.2%,厦门下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.从地价监测情况来看（见表2），一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续且显着地高于其他用途地价。
第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至20xx年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.56%,增速比上月末低0.41个百分点，比上年末低9.09个百分点；自20xx年6月份以来总体趋于回落，反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.36%,增速比上月末高0.82个百分点，比上年末高8.63个百分点，反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。
第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%.尽管这一情形在近期已经有所缓解，但9月份新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%.居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江苏、广东、浙江、北京和上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分别比上月末提高0.77个、0.54个、0.5个、2.06个和0.30个百分点。 5省（市）房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%,比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期，应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。
供给调控的意义及着力点
相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。我国土地资本化的模式以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。
一是合理地为中国经济的发展提供融资。在我国经济发展的过程中，土地资本化发挥着重要的作用。地方政府竞相追逐促进当地经济增长，需要一定的政府财力支撑。一方面，政府以低价形式将土地转让给工业企业，吸引企业投资并拉动就业，进而带动当地经济和政府税收的增长，在这个过程中，土地也随着经济的发展而增值；另一方面，作为住宅用地的土地要素通过拍卖的形式转让给房地产商，供房地产商开发建设成商业地产用于居民购买，政府一般可以从中获得大量的土地财政收入。
根据最新的测算，在房价的构成中，政府所得占房价的六成左右。研究表明，作为政府收入的重要组成部分，不少地方政府的财政收入中土地出让金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜两省，20xx）。根据国土资源部的统计，20xx年出让国有建设用地22.14万公顷，出让合同价款2.98万亿元，同比分别减少20.2%和13.3%.其中，招标、拍卖、挂牌出让土地面积20.44万公顷，占出让总面积的92.3%;招标、拍卖、挂牌出让合同价款2.86万亿元，占出让合同总价款的96.0%.
以土地财政为代表的土地资本化模式，在推动经济发展的同时，也在一定程度上为地方政府的短期行为提供了激励。高地价提高了地方政府通过土地拍卖获取的收入，因而地方政府有动机通过维持土地供给的稀缺性来获得更多的土地财政收入。在此前提下，要增加土地的供给就会比较困难。并且，高地价将提升城市发展的成本，地方政府对房地产的依赖性也有可能进一步增加，不利于吸引人才、培育新经济增长点，从而削弱城市竞争力。短期内政府的财政收入存在“租税替代”的关系，即政府来自于房地产的租金收入越高，来自于其他行业的税收收入越低，房地产片面发展对实体经济具有不良影响。
作为应对，应考虑改革土地拍卖制度。我国的国有土地使用权拍卖制度下，出价高者得，在未来房地产价格将保持上涨的预期下，土地价格更容易被抬高，“地王”频现。相比之下，上海车牌拍卖制度值得在我国土地使用权拍卖的制度设计中参考。它要求出价进入有效报价区间，而有效报价区间是根据截至一定时间点的最低报价来确定的，在此基础之上，再按照“价格优先、时间优先”的规则确定中标者。显然，在这样的拍卖制度下，报价最高者和最低者都无法中标。在土地拍卖中参考这样的拍卖规则，将会改变“地王”频现的现状，更有利于价格稳定和价值发现。
二是优化资源布局。在一些热点城市房价飙升、供不应求的.同时，我国房地产行业还面临着去库存的艰巨任务，一二线热点城市和三四线城市分化十分明显。今年8月份，70个大中城市新建商品住宅同比价格变动中，最高涨幅为44.3%,最低为下降3.8%.
我国优质教育、医疗卫生资源往往在大城市较为集中，人口源源不断地涌入北京、上海等国内一线城市。近年来，国内主要城市学区房现象持续升温，便是公众愿意对优质教育资源支付更高价格的一种体现。有研究测算，学区房的租金收益率平均而言比非学区房低5%,对于小户型住宅更可达19%,且租金率折价存在较大的波动，受教育部门公立学校入学政策冲击的影响大。因此，从长期来看，在更大范围内提升我国教育、医疗卫生等资源的质量，亦有助于破解我国房地产市场面临的难题。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供给。从国际比较以及我国一线城市的土地使用情况看，完全有可能增加一线城市的住房用地供给。实际上，高地价与目前地方政府面临的GDP考核指标有直接的联系。为了达到GDP的考核要求，各地区需要尽可能多发展工业投资，从而影响了土地资源的配置，导致我国一线城市的工业用地占比远高于国际上其他同类城市。这样的土地使用布局对于我国一线城市来说，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到22%、32%和36%,远高于纽约（3.9%）和东京（5.1%）。纽约居住用地占城市建设用地的比重为44%,东京的这一比例更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳的这一比例分别仅为28%、29%和26%.
一方面，要改变单一追求GDP的绩效考核办法，纠正片面追求经济增长速度和当前利益，更加重视民生、资源环境和长远利益，优化资源布局。另一方面，在增量土地供应空间有限、供需失衡的情况下，存量土地（城乡建设用地范围内的闲置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有开发利用潜力）在城市发展中应该被充分挖掘利用。据测算，上海中心城区成片工业用地转型空间为9000万平方米，旧住区改造产生的住宅体量约为6000万平方米。全上海市范围内住宅的建面空间可达1.6亿平方米，相当于可供应8年的成交量（20xx年全年上海市住宅销售面积约20xx万平方米）。在盘活存量土地的过程中，应发挥政府主导、统筹协调的优势，缓解供应紧缺，优化城市发展。
提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供给，不仅可以从供给端缓解我国热点城市房价过高、增速过快，而且有助于稳定公众的预期。
诚然，许多国家在城镇化率达到75%之前进程中都出现了房地产价格远远高于当时的经济增速、租售比等指标看上去也远远超过“合理范围”的现象。我们认为，这一现象是以经济高速发展带来的未来预期收入提升为基础的。在中国通过土地资本化促进地方经济发展的过程中，政府做了大量的统筹协调工作，例如招商引资、城市规划，从整个地区的全局来考虑产业布局、居住片区的分布等，同时进行了大量基础设施建设工作，中国的经济潜力得到了很大的释放，地区房地产价值亦得到了提升，而房地产价值的提升恰恰是来源于对未来收入的预期。根据初步测算，20xx年第三季度房地产对经济增长的贡献率在8%左右。房地产确实在中国经济增长中扮演了重要角色，但如果房地产的膨胀趋于挤出其他投资和扼杀企业家精神，对于中国经济的转型和健康发展则是不利的。因此，还应着眼于中长期，从土地和各项资源的供给，以及制度上做改进。
总的来说，我国当前的房地产调控应注重需求调控与供给调控相结合、短期调控与长期调控相结合，并处理好房地产与经济发展的关系。在现有的需求调控的基础上，进一步完善供给调控的措施，兼顾短期和长期，促进房地产市场平稳、健康发展。
房地产的论文3
(一)通过选择筹资方式进行纳税筹划
房地产公司的筹资方式有股权融资和债务融资两种。股权融资的资金来源为股东投人的资本，没有固定还款日，公司所承担的财务风险较低，但是资金成本较高。债务融资即借贷，利息可抵税，但公司需承担固定的利息负担，财务风险较高。通过综合分析各种筹资方式的优缺点，在筹资总额确定的情况下，房地产公司资产负债率越高，其借贷资金的利息能够抵税的总额也较高，但是企业所承担的财务风险也就随之增大。因此，在选择筹资方式时，房地产企业应当结合自身的实际风险承受能力，确定合理的资本组成结构，只有这样才能充分利用财务杠杆原理实现企业利润最大化。
(二)通过固定资产折旧的方式进行纳税筹划
固定资产的折旧计算可以按照白_线折旧法和加速折旧法的方式进行，但是在利用加速折旧法进行资产折旧计算时，需要参照企业所得税的特殊规定，报批税务机关，只有得到税务机关审批后才可以使用。因此，大多数房地产公司所采用的固定资产折旧计算方式为白_线法。在折旧前，需对固定资产的.使用寿命、剩余价值进行合理的估算，缩短折旧年限可提高企业投人成本，降低应缴税款。此外，国家对不同固定资产的最低折旧年限均作了具体规定，房地产公司在进行纳税筹划时，可参照各项规定，尽量使固定资产利润向后期转移，以此达到顺延缴纳税款的目的。
房地产的论文4
摘 要：在房地产企业的运营过程中，往往涉及到许多与大额资金相关的问题，需要进行资金的融入。但目前在房地产行业当中，证券和股票等融资形式过于老化且趋向单一，在房地产融资方面出现了一系列问题。在20xx年我国提出了房地产投资信托基金这一新型的融资模式的试点。由于这一投资形式的不成熟性，导致投资者对其潜在风险等問题还不够了解，因此本文对房地产投资信托基金的风险进行了简要的例举和论述并就其解决方法提出了相应的建议。
关键词：房地产投资 信托基金 风险类型 防范方法
1 概述
1.1 房地产投资的形式
房地产投资包含直接投资和间接投资两种形式。其中直接投资包括开发投资和房地产置业投资，这两个方面从狭义地角度考虑就是房屋销售方与买方各自的投资。间接投资包括房地产企业股票投资、房地产企业证券投资、房地产投资信托基金投资以及住房抵押支持证券的购买等投资方式。本文主要分析的是房地产投资信托基金，这是间接投资当中较为新型的一种投资方式，也是扩大房地产融资渠道的途径之一。
1.2 房地产投资信托基金的含义
所谓的房地产投资信托基金指的是以收益凭证的发行为汇集资金的主要方式，并通过专门的投资机构或信托公司将投资的综合收益分配给投资者的一种信托基金投资方式。这是一种非公司组织的投资方式，其收益股份的组成也是可以转换的，是一种封闭性的投资基金。其英文缩写是REITs。这一投资方式在国外兴起较早，在我国仍处于发展不够成熟的阶段。
2 房地产投资信托基金的风险类型
2.1 客观风险（系统性风险）
2.1.1 政策风险
政策风险指的是在进行房地产投资信托基金的过程中由于国家的政策变动而对房地产投资信托基金的收益产生不同程度的影响。涉及到房地产投资信托基金收益状况的国家政策主要分为三类。首先最为直接的是国家政策对于房地产投资基金管理的相关条例的制定。如果国家政策对房地产投资资金进行较为紧缩性的管理，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。其次是国家政策对于房地产开发方面的影响。如果国家政策对于房地产的开发采取限制性政策，则有可能导致房地产投资信托基金的收益减少。除此之外还有国家政策对于房屋价格的调整，房屋的价格决定房地产企业的盈利情况，也就对信托基金的投资者具有一定的影响。
2.1.2 法律风险
房地产投资信托基金的法律风险指的是在进行房地产信托基金投资的过程中，由于房地产信托基金的管理是由专门的投资机构进行的资金的统计和支配，因此在这个过程中鲜少具有较为完善的保障。在我国的法律当中，目前只有《信托法》、《信托公司管理办法》等条例对信托机构进行管理，而没有较为具体的针对房地产投资信托基金设立的相关条例，保障呈现出不够完善的状态。但出现这一现象的原因与房地产投资信托基金的成熟性有着密不可分的关系，随着立法的完善这一风险会逐渐趋于减小。
2.1.3 金融风险
金融状况的好坏对于各个经济领域都有着较大的影响。房地产投资作为一种投资量巨大的投资方式，受到金融的影响是十分显著的。对于房地产行业来说，无论是直接投资还是间接投资都会受到金融状况较大的影响。例如，在国家的金融状态趋向于紧张的时候，人们的购买力降低，这种情况将会形成房屋销售的重大瓶颈。这就会导致房地产商的房屋收益无论是从时间上还是从总体收益状况来说都会受到极大的打压，从而影响到房地产投资信托基金投资者的收益情况，产生投资风险。
2.2 主观因素造成的风险（非系统性风险）
2.2.1 项目风险
在房地产项目筹建的前期，都会涉及到一些问题，例如土地及贷款等方面的问题，房地产投资信托基金虽然是房地产融合资产的重要方式，但一个房地产项目的筹建资金只靠一种方式进行融资是不够的。因此，其他融资渠道或者是因为国家土地政策的改变对房地产项目的筹备和推进所起到的影响，都有可能成为房地产投资信托管理基金不稳定的情况，项目的不稳定性甚至会影响投资收益或直接导致出现亏损。
2.2.2 经营和管理风险
房地产企业在房地产的建设过程中不仅要在项目的筹建方面付出很大的艰辛和努力，而且在房地产建设的过程中，房地产企业对于整个建设工程的经营和管理也是影响房地产收益的重要因素之一。在房屋建设经营过程中，有可能由于施工过程的管理不当而导致房屋建设工程的成本过高或者是出现一系列的房屋质量问题，这些经营和管理过程中出现的影响房屋销售的因素都会对房地产投资信托基金的.收益产生较为直接的影响。除此之外，市场信息的不断变动也是造成房产商经营过程出现问题的主要原因之一，可能导致房屋的滞销，从而影响收益。因此房地产企业的经营和管理不当以及市场的不稳定性是导致信托基金产生风险的重要因素。
2.2.3 流动性风险
所谓的流动性风险就是指在投资过程中，由于投资产品的流动性和灵活性不强而导致的一种风险现象。这一现象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投资方面。在进行房地产投资信托基金投资的时候，由于房屋及房屋所处的土地均属于不可移动和流动的投资物体，属于一种固态资产形式。由于这种投资形式的限制，如果房地产企业在房地产建设过程中出现困损，无力偿还投资的本金的时候，投资方无法变现信托基金，则有可能导致此处所提及的流动性风险。
3 风险防范的方式
3.1 信托公司加强内部的管理和控制
信托公司指的是在房地产投资信托基金的融入过程中起到将信托基金进行管理、统计并负责将收益下放给投资人的一种专门的投资机构。前文提到，房地产投资信托基金的法律保障是在进行房地产投资信托基金投入的时候对信托机构安全性的保护。使信托公司严格按照法律规定对投资者的投资基金进行管理和分配。当然，这一过程的完成除了需要靠法律规制之外，还需要信托公司对自身的员工进行一定程度的培训和训练，使其在工作的过程中能够做到遵法守法。除此之外还应当完善信托公司内部的监督控制管理机制，对每个员工的工作态度进行监督，对投资基金进行谨慎妥善的处理。
3.2 建立完善的风险规避机制
风险规避机制的建立主要也是针对信托公司进行风险防范提出的相应的措施和建议。在进行房地产投资信托基金的投资之前，虽然部分风险是不可预计的，但是同样也存在许多风险是可以预计的。例如，信托公司可以對融资的房地产企业以往的房地产建设经营状况以及企业本身的资金状况进行一定程度的了解，以对经营风险进行一定的评估，然后再进行投资。除此之外，信托公司也应当对市场等可能存在潜在风险的因素进行相应的了解，以通过这种方式对可能遇到的风险进行估计，并针对这些潜在风险建立相应的较为完善的风险规避机制。
3.3 分散进行多样化组合投资
在进行房地产投资信托基金投资的过程中，其投资方式往往是针对单一的投资项目而进行的投资方式。此类投资方法虽然可以更加直观方便地了解到所投资的房地产企业的项目情况及相关的经营情况，但企业可能由于在房地产企业进行项目经营的过程中方法不当而造成较大的利益损失。因此，在投资者进行房地产投资信托基金投资的过程中可以对多个项目进行投资，以此来分散在投资过程中可能存在的风险。
3.4 增加信托产品的流动性
前文提到由于房屋和土地的流动性相对较差导致其在投资过程中所存在的风险较大。因此为了解决这一流动性风险，信托公司可以在进行信托基金管理的时候对基金进行合理的分配，以此来增强信托公司所信托产品的流通性。除此之外，风险一旦发生，则具有不可逆转的特点。因此，信托公司还应当积极与银行及其他金融机构合作，为投资人进行质押或担保服务，从而实现在一定程度上减少投资人亏损的风险。
3.5 进行合理的风险分担设计
上文提到将投资渠道多元化是进行风险承担的重要方式之一，但是实际上在房地产投资的过程中，如果整个项目产生亏损，承担亏损的并不只是投资者个人，而是由房地产企业、信托公司、商业银行、第三方担保机构以及保险公司等多方面的相关单位对风险进行共同承担。但是由于这些相关方所承担的责任及各自经济实力的差距，因此在进行风险分担的过程中应当进行合理的风险分担设计方案，尽量使其趋于各自的承受能力范围。
3.6 房地产企业对房屋建设过程进行合理的管理
要想减小投资方在进行房地产投资过程中所需要面临和承担的风险，除了需要投资方及信托公司进行相应的风险预测及防范之外，房地产企业对于房地产工程建设过程的管理以及对于整个销售进程的推进都对房地产投资信托基金的收益具有重要影响。因此，实现房地产企业对房屋建设进程合理地经营和管理，也是控制房地产投资信托基金风险的重要方式之一。
3.7 政府机关合理制定房地产投资信托基金的管理规则
由于房地产投资信托基金投资方式具有较大的风险性。因此，在进行房地产投资信托基金投资的过程中，国家的政府机关也应当从投资者的利益角度出发制定相应的房地产投资信托基金的管理规则，并通过这种规则对我国房地产行业的融资渠道当中信托基金所占的比重进行一定程度的规定，使个人投资者受到的影响和面临的风险不至于太大。除此之外，在规则制定的借鉴方面，应当选取与我国经济类型及国情相似的国家进行借鉴，而不应当过度借鉴美英等与我国经济具有较大差异的国家。
4 结语
总的来说，任何一种投资形式都有可能存在风险，本文通过对房地产投资信托基金风险因素的直观分析突出了其风险程度，并提出了相应的规避措施，以期对减小房地产投资信托基金的投资风险起到参考作用。
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房地产的论文5
引言
近些年来，随着我国住房制度的不断改革，房地产行业得到了迅速的发展，已经成为我国国民经济的主要来源之一，但是在面临发展的巨大机遇的同时，也面临着潜在的巨大风险。与其他行业相比，房地产业具有投资大、建设周期长、安全系数风险高等自身的独特性，庞大的资金占用量加重了企业会计核算的任务和难度，一旦会计核算中出现一些人为或是技术上的差错，将会直接影响到企业的生存和发展。因此，针对房地产行业自身发展的独特性和会计核算中面临的问题，企业相关决策者和管理人员一定要采取各种有效措施从本质上真正提高企业的会计核算质量，进一步提高房地产经营管理工作的水平和质量。
1、房地产企业加强会计核算的现实性意义
1.1会计核算是企业预测及经营决策的基础
财务管理是房地产企业内部管理的重要组成部分之一，在某种程度上说直接决定着企业的生存和发展，会计核算又是构成财务管理的核心环节，为企业的经营和发展提供必要可靠的基础财务数据，能够准确地反映出企业经营活动的运行状况和企业的经营成果。企业的会计核算主要是包括对企业相关资金取得的记录、资金分配和使用信息的核算，是企业进行市场预测和制定相关经营决策的前提条件和基础，及时准确的会计核算能够为企业决策者做出正确的决策提供可靠的数据分析，为企业科学管理提供必要的参考依据。因此，房地产企业一定要在会计核算工作中坚持可靠性原则，确保会计核算的真实性和可靠性，为企业的长远发展提供真实、有效的会计信息。
1.2会计核算能够真实反映企业的资金运动情况
房地产行业自身存在资金投资大的特点，其资金的运转情况直接关系着企业能否持续发展。企业的会计核算能够如实地记录企业消耗的各项资金并及时进行跟踪监督，将企业资金运转的真实情况通过会计数据加以呈现。企业管理者通过分析和研究相关的会计信息和数据资料，能够在第一时间获取企业资金运转的真实情况，从而能够在最有效的时间里对企业整体运行进行监督，防止员工舞弊。房地产企业在开发运营中，易受到各种不确定因素的影响，只有要求企业的会计核算人员秉公执法、科学严谨的进行会计核算，才能确保会计信息的真实性，进一步提高管理层管理和监督企业各项经营活动的能力。
1.3会计核算有利于提高企业的经营效益
房地产行业与其他行业一样，为了提高自身的市场竞争力和经营效益，就必须采取措施控制降低房地产开发成本。企业的会计核算可以明确反映出企业的成本和成本来源，通过进行科学有效的会计核算，可以让企业管理者和经营者了解到房地产开发项目的成本情况，从而可以采取有效的措施控制企业的成本投入，减少不必要的成本耗费和其它损失，确保企业用最少的成本投入获得最大的经营效益。
2、房地产企业会计核算的现状
2.1房地产企业对借款费用的资本化不够规范
房地产企业由于其开发项目的特殊性，资金的投入巨大，企业一般都会通过举债的方式来筹集项目开发所需要的资金，房地产企业的债务资本的回收期一般较长。新会计准则中对借款费用资本化范围的规定有所扩大，但是对借款费用可以资本化的条件的规定十分严格，借款费用必须同时满足资产支出已经开始、借款费用已经发生并且相关的生产活动已经开始的时候才能资本化。这些对借款费用资本化范围以及条件的规定使得房地产企业很难对其进行确定，而且对长期没有开发的土地储备中所包含的借款费用也不能进行资本化，将其计入财务费用的话，也会在很大程度上影响企业的当期利润。
2.2房地产企业的净利润指标不能真实反映企业的实际经营状况
房地产企业的会计年度报表与其他企业相比，往往会出现业绩大幅度波动的情况。房地产企业属于生产投入产出周期较长的行业，因此在企业进行商品房建设过程中会出现业绩差的冰点时期，当工程竣工进行验收出售后，会计人员就将已收款项计入当期收入，而这些预收款通常是要采取分期付款在每个会计分期中才能收回的'，或是要经过相当长时间才能收回的款项，最终导致了企业的净利润指标不能真实有效的反映出企业的实际经营情况。
3、房地产企业会计核算问题的解决对策
3.1完善对房地产企业收入的核算
第一，要明确销售收入核算的范围。房地产企业的开发商品在市场上销售所获得的收入就是指房地产的销售收入，包括转让土地取得的收入、销售商品房的收入、销售配套设施取得的收入等。其中，房地产企业的开发商品既包括企业在销售之前没有与购买方签订合同的开发商品，也包括在销售之前就已经签订销售合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中取得的拆迁户的拆迁面积的房产权款以及增加住房面积的房款等都应该通过销售收入进行核算。第二，确定合理的销售标准。房地产企业销售收入的确定要同时符合两个标准，一个是法律标准，另一个是专业标准。法律标准是指房地产企业的商品销售应该符合我国相关法律法规的标准，例如:如果土地使用权是以出让的方式取得的，没有按照合同支付出让金，没有取得土地使用证，没有按照合同规定进行开发的，或者是所有权有争议没有依法登记的房地产都不能进行买卖。即凡是没有符合法律标准的，即使开发项目已经完成，企业取得了相关的报酬，转移了相关的风险，也不能确认收入。专业标准是指在会计准则和会计制度中规定的确认收入的标准，即会计准则中对收入确认规定的四个条件:商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制、相关利益很可能流入企业、相关收入以及成本能够可靠的计量。
3.2提高企业应对风险的能力，提高风险的透明度房地产企业的商品具有长期性和高价值性，在具体建设销售中都要预先进行相关准备金和质量保证金提取和核算。一方面在房地产项目开发中，应该将产品的质量保证金作为一个单独的会计科目进行明细核算，保证房地产企业具有数额更大、保证期限更长的质量保证金。企业的会计核算人员应该根据企业所开发项目的具体情况计提一定量的质量保证金，将其计入当期的工程成本中，以提高企业应对各种外来风险的能力。另一方面，企业的会计核算人员应将企业在开发、建设过程中所面临的各种风险通过财务会计报告进行揭示和呈现，不仅仅局限于抵押风险，而应在房地产开发企业报表的附注部分增加对企业正在开发的土地、工程项目等面临的各种开发风险、筹资风险等各种风险的强调和说明，以提高企业风险的透明度，为企业的发展提供可靠的会计信息和数据分析。
3.3进一步完善成本核算
首先，明确开发项目的成本核算对象，可以是整个项目本身，也可以是每一个独立施工的单项工程，结构类型相似、同一开发地点、竣工时间相近、施工单位相同的开发项目也可以作为成本核算的对象，另外，对于工期较长、规模较大的开发项目可以按照分期开发的开发区域作为成本核算的对象，同时，如果一个项目的施工单位不同，应该以各施工单位各自施工的部分作为成本核算的对象。其次，为了解决在计算不同楼层、不同户型的房地产商品收益与成本不配比的问题，可以根据可靠经验对各个楼层和户型确定权重标准，计算总成本和总面积的加权平均成本，以此计算单位面积的销售成本。再次，制定合理的成本分配标准，当开发的商品房达到可以销售的状态时，应该根据房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的销售价格，这样有助于房地产企业实现收入与成本之间的配比。
4、结论
综上所述，当前我国房地产企业会计核算中还面临着一系列的不足和问题，需要国家、企业及内部会计人员的共同努力，真正让房地产企业的经营管理者切实认识到会计核算工作的重要性与紧迫性，企业的会计人员努力来提高自身的会计核算水平，才能从根本上提高房地产企业会计核算的效率，实现企业经济利益的最大化，推动房地产企业的可持续发展。
房地产的论文6
随着我国的经济的不断发展，我国房价也在快速上涨，房地产行业步入了快速发展的行业，无论是一线城市还是二三线城市，高房价已经成为人们的焦点。"宏观稳、微观活"政策的出台，促使我国房地产进入结构性调整的阶段，随着人们生活水平的不断提高，以及我国城镇化建设步伐的加快，我国房地产呈现出多样化的发展趋势。
一、中国房地产市场的发展现状
第一，房地产投资增长速度加快，开发规模不断增大。20xx年，中国房地产投资在国外市场的投资额创下新的记录，约为165亿美元，比20xx年增加了46%.在国外投资的迅速增长，使得中国成为全球五大主要跨境资本来源地。在未来十年之内，中国可能会掀起新的国外投资浪潮。到20xx年，中国在国外进行房地产投资的总额年均将达到500亿美元。正是因为中国宏观调控以及房地产市场的低迷局势，许多有战略眼光的开发商很早就开始在国外进行房地产投资，希望通过国际市场投资的多元化来实现其持续增长。
20xx年1月至4月，全国房地产开发投资约23669亿元，同比增长6.0%.其中，住宅投资约15870亿元，增长3.7%,住宅投资占房地产开发投资的比重约为67.1%.房地产开发企业房屋施工面积约为599580万平方米，同比增长6.2%.其中，住宅施工面积约为418479万平方米，增长3.2%.房屋新开工面积约为35756万平方米，同比下降17.3%.其中，住宅新开工面积约为25081万平方米，下降19.6%.房屋竣工面积约为21210万平方米，同比下降10.5%.其中，住宅竣工面积约为15527万平方米，下降13.2%.房地产开发企业土地购置面积约为5469万平方米，同比下降32.7%;土地成交价格约为1571亿元，同比下降29.1%.
第二，房价持续上升，商品房所占比重较大随着人们生活水平的不断提高，购房需求也在不断增长，房地产行业得到了迅猛发展，取得了显著的成就。从商品房投资结构看，普通住宅所占的比重有所上升，经济适用房所占的比重呈直线下降趋势，办公楼所占的比重有轻微的下降趋势，而商业用房所占的比重呈现稳定的趋势。信贷比重也呈现出下降的趋势，但是对于银行的赖程度依然很高。国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的趋势。
商品房价格的上涨是由综合因素导致的，例如土地价格、建筑材料价格和人工价格的上涨，新建住宅品质的提升，中低档住房供应比重的下降，投资和投机性购房的拉动，以及消费者对房价的预期等等。房地产行业在我国的发展仅有三十年的时间，属于新兴产业，存在很高的利润。我国宏观调控政策从总体上抑制了商品房供应量的增加，推动了价格的增长。由于我国政府的土地出让制度导致了房地产市场的不完全竞争，形成房地产行业垄断竞争市场；同时，我国区域经济发展的不平衡加剧了房地产的差别性，提高了房地产商重新定价的能力，最终导致我国房地产价格不断上涨。
二、中国房地产市场所面临的主要问题
第一，商品房价格。商品房价格的过快上涨，是恶性通货膨胀的潜在祸根，并有可能使得人民币在未来出现大幅贬值的现象。利用信贷工具购买房产进行消费、投资甚至投机的人越来越多，不仅使得房地产所有者的生活压力加大，生活质量受到很大的影响，而且其资产质量也会受各种复杂因素的影响。如果这个群体的数量很庞大，那么必然会对整个社会的经济安全构成一定的威胁。
第二，房地产投资。20xx年以来，购房者越来越多，使得房地产市场再次走向繁荣。8月12日，国家统计局发布的统计数据显示，住宅投资增长速度开始回升，商品房销售也在继续回暖。投资力度每年都有不同程度的变化，甚至出现了负增长的局面。从经济来源看，房地产投资占社会总投资的比重较大，主要来自于民间投资和国际市场投资，投资对象逐渐由商业用房转向普通用房。近年来，随着经济的持续波动，人们把投资方向转向了房地产投资。
第三，房地产投资的资金来源。房地产投资需要很多资金来源，而其资金来源大部分来自银行贷款，如果资金在过了出现房屋积压的现象、资金的流动性不足以满足社会需求的.时候进行投资，就极有可能给所借贷的银行带来负面影响，对国民经济的发展也会造成不良影响，阻碍国民经济的健康发展。
第四，房地产投资的调控。在当前市场条件下，房地产的投资与投机只是一念之差，不合理的投资行为很容易转化为投机行为。理性的房地产投资能够活跃房地产交易，增加房地产市场的需求，促进房地产市场的发展，满足房地产市场上的房屋租赁需求。提供风险较小且回报率较高的投资渠道，能够实现资产的保值增值。但是在房地产市场供不应求、房价上涨的情况下，房地产投资可能会导致市场需求过度活跃，从而刺激房价不合理得上涨，不利于房地产市场的持续健康发展。
三、中国房地产市场的未来发展趋势
第一，房地产市场的格局转变为"买方市场".在未来相当长的一段时间内，人们对房地产的需求仍将持续上升，但房地产市场供不应求的局面将会过去，在需求增长的同时，供应增长得将会更快，从而导致房地产市场的格局从供不应求的"卖方市场"迅速转变为供大于求的"买方市场",并将主导我国未来房地产市场的发展趋势。
第二，房地产价格进入"分化时代".在未来，房地产价格将会出现价格下跌的现象，然后将逐步回归理性，呈现出平稳渐进的发展趋势。如果政府的宏观调控政策及时有力，并且能够化解当前房地产泡沫的风险，同时推动其健康发展，则会实现平稳的过渡，房地产市场将从"普涨时代"进入"分化时代".
第三，住宅房地产市场的属性转变为"商品时代"与"产品时代"并重。住宅房地产不会完全摆脱商品属性，而且最终将会回归其产品属性，中国房地产市场的属性也将从"商品时代"进入"商品时代"与"产品时代"并重。从20xx年的热销楼盘来看，只有房地产的合理定位与市场节奏的精准把握才能有效地保证销售率。对于刚性的购房需求者来说，"房价低、交通便捷、配套好"将成为他们的最主要的需求。
第四，商业房地产的投资者进入"理财型资本".在过去十多年的时间里，房地产投资最核心的客户群是山西、陕北等资源密集地区的煤炭商人。这类投资群体追求投资的安全性，注重投资的保值增值，对房地产价格并不敏感，也不追求高额的投资回报。但随着中央政府对煤炭资源整合政策的推出，煤炭市场的状况恶化，所以"安全型资本"的购买力逐渐下降，不断转化为"理财型资本",其投资额度相对较小，但对房地产价格和投资回报率非常敏感。
第五，核心区位的写字楼市场的投资与管理更加关注"存量资产".专注商业房地产市场的开发商面临的最大的挑战是城市核心位置的土地供应已经基本达到了饱和。在这种状况下，上海提出了"楼宇经济"的概念，也就是对城市核心位置的存量写字楼进行翻新改造，通过优越的办公条件和合理的租金来吸引高品质的企业入驻。以此来实现承租者的轮换升级，再通过承租者的升级来提升地方政府的税收收入。随着城市核心位置土地市场的越发紧缺，对于写字楼市场的投资与管理将会更加关注"存量资产".
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房地产的论文7
本文详细分析下房地产财务管理的现状、特点与内容,并指出其中存在的一些问题,基于此提出一些有针对性的解决,试图在房地产企业内部构建一个科学有效的财务管理运行机制,从而让房地产财务管理工作得到进一步的优化,促使房地产更快、更好、更稳定、更长远的发展下去。
固然我国房地产行业开展较快，但是房地产行业深受经济环境的影响，现阶段国际经济形势不佳，也在一定水平上影响了我国房地产行业。同时，由于我国房地产行业开展时日较短，体系尚不成熟，因此招致房地产企业应对经济危机的才能降落。面对经济下行压力，我国房地产企业要从进步本身财务管理才能动手，积极总结管理经历和自创国际成熟经历，注重财务管理体系建立，尽快完成房地产企业财务管理程度提升，从而加强企业应对财务分险的才能，进而使企业稳定的开展和壮大。
一、房地产财务管理运转机制中存在的问题
（一）财务管理较为被动
我国房地产企业多持续传统的财务管理形式，财务管理内容以根底会计核算为主，属于被动的管理形式，缺乏主动性的预测、控制和调控。关于财务管理体系而言，其主要职能是核算、剖析、控制、预估相关财务活动，从而主动应对、控制财务风险。但是，当前房地产企业缺乏主动出击的认识，使得控制和预测等职能无法发挥出具有的作用。作为现代企业，不能遇到财务问题再被动反响，应进步财务管理整体调控才能，有效防备、躲避可能呈现的财务危机，完成被动反响到主动出击的转变。
（二）财务管理系统集中性较差
现代企业，面临剧烈的市场竞争，请求财务管理能为企业筑就坚实的后台，不只要进步企业整体实力，同时也要辅佐企业完成各项决策。总体来看，财务管理工作是一个复杂的整体性工作，财务管理自身应该具备较强的系统性。但是，我国房地产企业的财务管理系统整体性并不强，以至很多部门不能很好的谐和性，招致财务管理数据呈现一定的误差。例如，企业的项目公司与项目部核算体系不匹配，核算规范不统一，形成财务信息失真，在一定水平上影响了管理者的各项决策。
（三）财务业务受权制度不完善
近年来，我国快速生长起来了一批大型房地产企业，这些企业常常有较多的二级项目开发公司。但是，母公司并未施行统一财务业务受权制度，有些母公司固然设立了财务业务受权制度，但是制度的执行水平较差。由于财务业务受权制度的缺失或执行不力，招致二级项目开发公司步调一致，各自的财务管理体系各不相同。作为母公司，难以精确理解二级项目开发公司的财务状况，同时也很难约束、制裁二级项目开发公司的管理行为，这种现状直接影响了母公司的经济利益和集团的开展壮大。
二、房地产财务管理运转机制中问题的对付战略
作为房地产企业，要基于财务管理运转机制中呈现问题，停止积极的剖析和研讨，并尽快制定有效的处理措施，构建完善的房地产财务管理运转机制。
（一）树立主动应对管理思想，施行全面预算管理
作为房地产企业，要分离行业特性，制定财务管理的目的，而目的制定的根据就是企业的开展战略。经过树立与开展战略统一的财务管理目的，能够构建企业开展的统一阵线，从而促进上下联动，完成开展目的。财务管理中，要盘绕目的调整管理职能，彻底突破被动的管理形式，充沛发挥核算、剖析、控制、预估企业财务活动的职能。房地产企业要积极宣传现代财务管理理念，使每个财务管理人员都树立主动应对管理思想，并将其落实到工作中。同时，企业要针对财务管理运转机制中的问题，加快相关制定建立，推进管理体系不时完善。
（二）施行全面预算管理，发挥预算管理的实效
为突出主动应对的管理思想，企业要增强预算管理。当前，很多房地产企业的预算管理多表现为“方式化”和“片面化”，因此要全面施行预算管理，真正发挥预算管理的实效，提升企业的财务管理程度。 全面施行预算管理请求企业：第一，分离企业的财务管理目的，编制预算管理目的，并使预算管理目的与企业开展战略相契合；第二，在财务管理中，要分离预算管理的目的，组织编制预算管理规划，并基于企业的开展方案和布置划定预算管理的范围，制定长期的开展方案；第三，整合内部资源，支持预算管理顺利施行，应基于既定的资源，停止控制、考核和分配，调整内部资源配置的合理性；第四，企业要健全预算管理的组织构造，要将施行分层次管理，从企业管理层到基层树立一个上下互动的组织形式，便于互相间的协作交流，以保证财务信息的有效性；第五，强化预算管理的作用和功用，由于全面铺开预算管理工作后，需求多部门的辅佐，因此要增强宣传预算管理认识，谐和相关部门，促进各部门之间的良好协作；第六，全面施行预算管理后，各相关部门落实岗位义务制，落实义务“到人”、“到岗”，请求工作成果直接与业绩考核挂钩。
（三）提升财务管理系通通一性，完善财务业务受权制度
房地产企业，要提升财务管理系统的统一性，加强各项财务管理工作统一性，真正进步企业整体财务管理实力，促进企业管理决策的有效执行。企业要针对本公司管理构造，理顺财务管理构造，使一切的工作都为财务管理的整体性目的效劳。同时，注重财务管理中相关部门之间信息的公开性，使财务信息的`应用率进步，从而使整个管理系统的效率提升。
此外，应完善财务业务受权制度，使母业公司的项目部核算体系与二级项目开发公司相匹配，制定统一的核算及管理规范，防止财务信息失真。母公司要强化财务业务受权制度的执行力度，二级项目开发公司与母公司的财务管理体系互相谐和，便于母公司随时理解二级项目开发公司的财务状况，进而约束二级项目开发公司的管理行为，进而保证企业财务管理质量。
（四）完善资金管理制度，优化资本机构
从实质上讲，财务管理实践上就是企业资金优化配置的过程，财务部门控制着公司全部资金，应承当起促进企业开展的重要义务。企业资金的建立、筹资、运营和投资等过程，都需求增强财务管理，并经过制度停止标准。因此，要尽快完善各项资金管理制度，保证管理的各个项目顺利落实到位。
作为投资大户，房地产企业面临的筹资风险相对较大，而财务管理要承当起减少筹资风险的义务，综合调整企业的负债状况，在增大企业经济效果的根底上进一步降低筹资风险。
三、完毕语
近年来，我国针对房地产行业出台了较多政策，并不时对房地产市场构造停止优化调整，以保证房地产市场稳定的开展趋向。但是，关于房地产行业而言，仅靠政策的宏观调控缺乏以改变房地产行业不良态势。作为房地产企业，要认识到本身财务管理的缺乏之处，分离当前的新形势，尽快完善企业财务管理运转机制，真正进步企业抵御财务风险的才能，促进企业安康、快速开展，进而推进整个房地产产业脱离开展的窘境。
房地产的论文8
一、细分市场有助于实现人力、物力的集中
从全国范围来看，人们的购房需求从来都没有减弱，相对应的房地产企业也遍布全国。然而由于地理环境、经济发展、人均购买力等因素存在，相当多的地产企业并不是一帆风顺的。对于房地产企业，可以通过市场细分将资源、人力进行合理分配，避免资源浪费，这也有助于自身集中各种资源，并制定出适合市场规律的营销组合策略，从而达到增加盈利、扩大企业规模的目的。
二、在房地产营销中如何对市场进行细分
市场细分依据：进行市场的细分是根据市场与消费者的性质所决定的：其一，市场是商品交换关系的总和，它本身是可以细分的；其二，对于某种商品消费者的需求具有相似性，也略带有细微差别；另外，市场细分也与企业自身的发展特点有关。市场细分分类：市场细分的依据不同，对应着不同的市场分类，如按国家、地区、气候等，可进行地理细分；按年龄、性别、民族等可进行人口细分；按生活方式、个性等可进行心理细分；按质量、价格、品味等可进行受益细分。下面我们将对几种细分变量进行简要分析。
（一）环境变量
环境变量产生的原因是因为房地产自身存在的固定性以及区域性的特点，环境变量主要分为三个因素：（1）自然地理环境。主要包括建造房地产当地的地形情况、地貌以及当地气候条件。（2）经济地理环境。从经济地理环境来看，主要包含的是房屋和当地城市中心之间的距离、交通是否方便等方面。（3）人文环境。人文环境主要指的是消费者自身的素质、以及文化教育程度等等。
（二）消费者变量
有需求就有买卖，一直以来消费者的房产消费占据着各种消费总和的大部分比重，不论其消费水平如何，均是如此。所以笔者认为消费者变量是进行市场细分的基本要点。具体来说，进行市场细分的消费者变量可以分为很多种。其中，重点是按消费水平或年均收入进行的市场细分，消费水平（年均收入）高，那么消费者自然会选择购买地段好、户型好、舒适度高的房产；消费水平（年均收入）低，那么他便会选择购买户型小的房产。其次，消费者年龄也是进行细分的因素，这是由于消费者或其父母身体状况的原因，环境好、交通便利是其主要考虑因素。这样，进行市场细分后地产商便可以对目标市场进行确定，并制定出与之相适应的营销策略对不同群体销售房产。
（三）心理变量
心理变量作为细分市场的重要依据，心理变量主要指的是消费者在生活方式、购买房屋的目的以及消费的性格等方面的心理特征，并将这些作为对消费者进行划分的前提。对于不同心理需求的消费者，他们的生活方式也不相同，对于节约型的消费者来说，他们追求的是经济实惠的房屋，而部分消费者更追求的'是现代化生活方式，喜欢住高级的公寓。另外，消费者购买房屋的动机也有很大的区别。对于一些适婚年纪的年青人，他们买房的目的不外乎结婚；还有部分消费者是为了将自身多余的资金用于房地产投资保值。
（四）行为变量
行为变量指的是消费者在使用房屋过程中的态度或者是反映，主要从待购阶段、经济利益这两个方面进行考虑的。待购阶段的涵义指的是消费者正处于购买过程的不同阶段，一些消费者对自身购买的房屋大致情况不了解，但是还有部分消费者对房屋了解清楚。不同的消费者在购买住宅时追求的利益是不同的。有的购房者特别注重价格，有的注重周围环境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物业管理系统等等。
三、总结
从我国的消费主体和消费观念看，地产消费一直处于一个较高的水平，由于国际环境因素、国内经济发展模式等影响，地产市场既存在巨额盈利，又受各种变数的制约。在这个竞争激烈的社会中，地产商只有经过合理的市场细分，确定目标市场，找到符合自身的发展模式，才能盈利生存，才能在这场无形的战场中走到最后。
房地产的论文9
一、引言
在社会经济市场竞争力与日俱增的今天，我国房地产行业经济波动较多，为其经济泡沬的形成创造了条件。由于房地产投资商在投机过程中，房地产价格与市场基础值、实际需求存在较大的差异，使得房地产价格持续攀升房地经济泡沫是一种社会主义市场经济发展中不可避免的波动现象，在短时期内波动较大，不仅会加剧房地产行业经济发展波动，还会为我国国民经济发展带来巨大的威胁房地产经济市场作为整个市场体系的重要部分，在推动国民k济快速发展、提高人们生活质量等方面具有十分重要的意义，但近年来我国房地产行业畸形发展，对我国社会、经济、政治等带来了严重危害，具体表现为土地资源浪费、社会矛加深、贫富加剧等，这一系列的问题都将导致房地一经济泡沫的出。因此立足于实际，积极采取防范措施，有利于避免泡沫现象出现，从而促进我国房地产行业及整个国民经济健康发展。
二、房地产经济泡沫的危害
(1)导致经济结构失衡
与其他行业相比，房地产行业投资回报率非常高，且在房地产经济泡沫出现之前，房地产价格上升速度较快，对很多经济投资主体产生了误导，使其大呈的资金投入房地产行业，仅仅只关注自身利益的提升‘在这样的背景下，其他服务产业或基础建设缺乏一定的资金，从根本上抑制了其应有的发展，从而导致整个市场经济结构失衡。
(2)破坏金融系统
由于房地产行业市场预期回报率远远超过了其他产业，银行为了获取更多的贷款利息，将大呈的资金投入房地产市场中，导致银行资金投放标准被扭曲，大幅度降低了银行抵御风险的能力。在这样的背景下，一旦房地产市场形成经济泡沫，将给银行?来诸多坏账和呆账，不仅房地产企业面临着破产，整个金融市场还会受到威胁，甚至导致金融危机的出现。
(3)加剧社会两极化
在房地产经济泡沫整个过程中，逐渐会出现贫富两极分化，一部分房地产投资商一夜暴富，但多数人赔得倾家荡产，从而导致国民收入不平、社会财富分配不均，加剧了社会贫富两极化的发展i同时，房ife产经济泡沫的出现，大多数企业面临着破产和倒闭社会失业人数增多，非常容易诱发经济、社会及政治危机。
三、房地产经济泡沫产生的原因
(l)土地资源问题
我国可利用土地资源不足，使得我国土地具有一定的稀缺性。近年来我国城市化进程不断加快，土地作为房地产行业商品?^生的基础，各企业之间的竞争与曰俱增，导致土地脱离实际利用价值，进而产生房地产经济泡沫。另外一方面，在进行土地交易过程中，若虚构地价较多，房k产经济泡沫成分就越多，造成经济泡沫的几率就越大。
(2)房地产市场不规范
针对房地产市场，由于消费者对相关信息了解不全面，容易形成不公平交易的现象，且大多数房地产企业在进行定价和交易时，没有根据相关的规定，往往是私下进行的。在这样的背景下，房地产企业与消费者产生的成交价在一定程度上无法充分反映出成交商品的实际价值。
(3)银行贷款的`倾向性
由于房地产行业具有保值性、增值性等特点，且该行业投资回报率普遍高于其他行业u房、地产企业在向银行申请贷款时，银行会适当降低审核标准，使贷款申请轻易通过，且快速地将贷款发放给房地产企业。这样一来，房地产企业拥有的可利用资金增多，新项目开发^建设速度增快，这种盲目的贷款方式为房地产经济泡沫的出现埋下了隐患。
四、防范房地产经济泡沫的相关措施
(1)加强对土地资源的管理
在房地产市场交易中，由于土地资源相对紧张，导致近年来商品房价格持续上升。因此相关部门应加强土地资源的管理，合理地调节用于住房建设的土地资源，从而有效地控制房价增长速度。
(2)规范金融市场秩序
为进一步规范金融机构市场，科学合理地调控金融企业结构，尤其是对于央行来讲，应加大对商业银行的管控力度，避免银行将更多的资金贷款给房地产企业。
(3)完善房地产价格监测系统
在房地产市场经济运作中，相关部门应及时收集、整理和分析全国房地产市场信息，科学合理地评价和预测房ife产市场发展情况，定期发布市场分析报告，建立完善的房地产价格监测体系，通过土地供应、税收等方式及时调控行业发展方向，有效地避免房地产经济^沫的产生。
五、结束语
房地产行业作为我国国民经济重要的组成部分，直接关系着我国经济的的健康发展。面对持续攀升的房价，为避免房地产经济泡沫的产生给社会、经济、政治带来危害，相关部门应积极分析房地产经济泡沫出现的原因，并采取相关防范措施,加大土地资源管理力度，规范金融市场秩序，完善房地产价格监测系统，从而提高房地产企业管理水平，有效地抑制房地产经济泡沫的出现，促进我国经济稳定发展。
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一、房地产企业财务风险的形成原因
（一）房地产企业财务风险的内部原因
房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。
（二）房地产企业财务风险的外部原因
房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。
二、房地产企业财务风险的治理措施
综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。
（一）提升房地产企业财务管理工作质量
房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的.应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。
（二）加强房地产企业项目运作流程的优化
房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。
（三）加强财务管理工作的预算机制应用
房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。
（四）加强市场调查
房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。
三、结语
综上所述，通过对房地产企业所面对的财务风险内容进行了分析，并对房地产企业财务风险的形成原因以及应该采取的治理措施进行了具体的分析和阐述。
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根据《投资性房地产》准则对投资性房地产的定义及其列举的范围，可以得出投资性房地产(房)是指已出租的建筑物并且持有目的紧紧是为了赚取租金;现行会计准则讲解中对投资性房地产(房)处置时，按实际收到的金额计入其他业务收入、相应的成本计入其他业务成本，这种处理方式存在以下几个问题：
一、不符合收入的定义
根据企业会计准则中收入的定义及列举范围，及结合投资性房地产(房)准则的相关内容可以得出，出租建筑物属于收入中列举的让渡资产使用权，出租活动也属于企业的日常活动，因此租金确认为收入;但是根据《投资性房地产》准则对投资性房地产的定义及其列举的范围，可以得出投资性房地产(房)是指已出租的建筑物并且持有目的紧紧是为了赚取租金，很明显处置与出租有明显的.区别，处置不符合持有目的，也不属于让渡资产的使用权，因此处置不宜作为收入来核算。
二、不符合非流动资产处置的一般核算原则
现行准则把投资性房地产划分为非流动资产说明投资性房地产符合非流动资产的判断条件，因此对其处置时也应符合处置非流动资产的一般原则，而一般非流动资产处置时不确认为收入、不作为营业活动，而确认为营业活动的如长期股权投资，因其符合其持有目的;但投资性房地产(房)的处置不符合其持有目的，因此不宜确认为营业活动，而确认收入结转成本。
三、在出具非经常性损益表时带来不便
根据证监会的公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益(20xx)规定，非流动资产处置损益属于非经常性损益，而现行企业会计准则讲解的处理作为了日常业务，分别计入其他业务收入和其他业务成本，在出具非经常性损益表时需要根据凭证查找相应的具体分录并自行计算才能得出非经常性损益具体的数额，增加了财务人员的工作量。通过上述分析可以看出现行对投资性房地产(房)处置的账务处理存在不符合准则的地方，也给实际工作带来麻烦，改进方法及优点。
四、把投资性房地产的处置作为非日常活动
非日常活动是指日常活动以外的其他经营活动，在非日常活动中不确认营业收入结转营业成本，相关的损益计入利得和损失。结合投资性房地产(房)的定义及投资性房地产(房)在资产负债表的归类可以看出，投资性房地产(房)的处置更符合利得、损失的定义，毕竟处置是一项非经常发生的活动并且不符合其持有的目的。
五、解决编制现金流量表的争议
现行对处置投资性房地产产生的现金流量计入现金流量表有两种做法，一是计入经营活动产生的现金流量有关项目，二是计入投资活动中处置固定资产、无形资产及其他长期资产产生的现金流量项目。产生上述问题的原因是，存在不同的理解，把处置作为日常活动理解的其产生的现金流量就计入经营活动产生的现金流量有关项目，把投资性房地产看成时一种投资活动，那其处置就计入投资活动中处置固定资产、无形资产及其他长期资产产生的现金流量项目;改进后就不会产生理解争议。
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摘要：文章对房地产企业现金流进行了概述，对我国房地产企业现金流管理的现状进行了深入分析，并就如何进一步完善房地产企业现金流管理提出了有关建议。
关键词：房地产企业 现金流 管理
一、前言
房地产企业的发展取决于其房地产项目的成与败。如果说房地产项目的规划是否合理、区位是否有优势、工程质量是否够好是被市场选择的重要因素，那么资金运营则是从经济上决定了房地产项目的好坏，在现金为王的时代，做好房地产的资金运营是房地产企业实现价值最大化的必要途径。
房地产企业受国家宏观调控和市场经济环境的影响比较大，房地产的开发周期较长，导致资金运营结果具有很大的不确定性，这就要求企业必须科学评估项目现金流，合理做好资金运营以便为房地产企业在其项目各个阶段的控制决策提供有效依据。资金运营的结果集中体现在现金流上，企业的快速发展离不开稳定而丰富的现金流，在外界环境持续快速变化的前提下，房地产企业要想实现价值最大化就务必做到在不确定的条件下高效运用房地产有限的现金流，降本增效，全力提升其房地产项目品质的同时提高自身企业的综合竞争力。
二、房地产企业现金流简述
所谓现金流管理，就是通过计划、分析、预测、控制和决策等方式全面管理现金流入流出并达到价值最大化的过程。房地产企业现金流计量周期为项目周期，它充分反映房地产运营过程中的现流支出与收入的持续变化，是投资者、债权人和管理者做出有关决策的判断依据。房地产企业具有开发项目投资巨大且集中、周期及回报期较长、流转形式多样等特点。一般而言，房地产企业的现金流量表分为投资现金流量表和资本金现金流量两方面，其中前者以投资为基础利用投资回收期、净现值、内部收益率等指标考察了房地产企业全部投资的获益情况；后者反映企业自有资金的盈利情况并据此判断项目的可投资价值。
三、我国房地产企业现金流管理现状分析
房地产开发大致分为项目立项、可行性研究、市政配套及规划设计等，拿地及拆迁安置，建设施工，销售及物业管理等四大阶段。纵观当前我国房地产企业的发展现状，分析其现金流管理如下。
1.融资渠道相对单一
当前房地产企业主要的资金来源仍然是银行贷款，银行开发贷款对房地产企业的开发资质要求较高，小房地产开发企业融资相对困难，更多的房地产企业开始转向海外融资，海外融资成本较国内低，但海外利率环境、经济环境和政治环境具有一定的不确定因素，房地产企业也会面临一些不可控的风险。
2.未给予现金流质量足够的重视
房地产企业往往将销售额作为绩效考评的直接依据而忽视了现金流的重要性，低质量的现金流将导致项目无法及时完工交付或即使赶工交付也使工程质量大打折扣，企业运营风险极大。
3.现金流量分析仍是多数房地产企业现金流管理的主要方式
对现金流管理缺乏战略思维和风险意识，在土地储备制度实施下形成的高存货使得部分房地产企业的现金流量净额持续为负，不利于持续降本增效，无形成本标准化和规范化的现金流管理模式。
四、关于进一步完善房地产企业现金流管理的有关建议
首先应明确房地产企业现金流管理的目标，经大量阅读国外内有关现金流管理的文献，笔者认为现金流管理目标应定位为价值创造最大化，以此为目标应重点做好建立起以房地产项目各开发阶段划分的会计区间有关的现金流量报告制度、从战略角度和战术角度完善我国房地产企业的现金流管理。
（一）建立健全以房地产项目各开发阶段划分的会计区间有关的现金流报告制度
结合房地产企业主营业务才能有的放矢地进行房地产企业现金流管理，具体来说应从以下方面来划分房地产企业现金流管理的不同阶段。
一是包含投资决策、拿地价格以及调整确定最终方案的决策阶段。此阶段的现金流量报告应重点关注以上三方面的内容，同时要反映项目净现值、投资回收期及内部收益率等投资决策方面有关的内容，反映准确测量项目产生的现金流所能承受的最高的拿地价，还要反映项目现金流入和流出的波动以及与此相关的控制与调整方案。
二是强化披露房地产企业现金流出和现金流入两方面的实施阶段。应当找出房地产企业现金流入及流出在实施阶段和决策阶段存在的差距，并深入剖析差异存在的.原因及相应的解决措施以保证实施阶段的现金流能够正常运转。一般来说房地产企业自预售开始其净现金流量才逐步转为正数，现金流入主要是销售收入，而现金流出主要是土地成本、行政事业性收费与前期工程费用、主体建筑安装工程费、景观环境工程、社区管网工程、公共配套设施、工程建设其他费用、营销费用、财务费用、管理费用和税金等。
三是房地产项目终止运营时形成现金流的完成阶段。此阶段应重点评估房地产项目在实施阶段的现金流控制情况并为下一个房地产项目积累有益的经验，完成阶段形成的现金流管理报告至少应披露现金流管理的目标、影响因素及过程评估等内容。
（二）从战略角度思考我国房地产企业的现金流管理
笔者认为从战略角度对我国房地产企业的现金流进行管理应当遵循价值最大化目标，考虑房地产企业所处的生命周期来对房地产企业现金流进行长远规划，整体上把握好房地产企业现金流入和流出的动态平衡。
第一，明确房地产企业整体发展战略以从总体上把握企业现金流向。首先应分析企业发展战略和环境影响因素，从战略高度把握企业现金流向与环境变化的协调性，切忌好高骛远不切实际及跟风行动，应确保企业现金流向与企业整体发展战略的匹配性，全面提升战略性现金流量管理质量，严格遵循投资规律，项目投资应与企业发展战略高度匹配，确保企业现金流向的安全性。
第二，房地产企业现金流管理应结合生命周期加以调整。如在迅速扩张、高现金流出的萌芽期应注意控制投资风险，把握好筹资与现金流量支出管理；在稳健发展、现金收支持平的成长期应控制好经营风险和销售利润率；在现金流入较为保守的成熟期应加强应收账款和现金流入管理，积极寻找新的投资目标；在现金流进一步收缩的衰退期应做好现金预算，严控现金回收并考虑撤回资金转向其他行业发展。 第三，对企业现金流管理进行战略性平衡。房地产企业投资大、周期长的特点无疑给企业财务带来的较大的风险，房地产企业应积极追求现金流的动态平衡与相对稳定，可同时经营多个投资回报期不同的房地产项目，使房地产企业的现金流链条持续稳定，并更多地投资到具有稳定现金流回报的业务中去。
（三）从战术角度思考我国房地产企业的现金流管理
要顺利实现房地产企业的战略发展目标，除了要全面关注其经营活动和价值创造外，还应当从预算管理、融资管理及日常管理等方面对现金流进行战术性管理。
1.强化房地产企业开发项目和非开发项目的现金流量预算管理
要把握开发项目各个阶段的现金流管理核心，在现金流情况允许的条件下可多个项目同时进行，以平衡不同项目不同阶段的现金流组合。同时，结合开发项目的现金流量预算对非开发项目的现金流进行分析管理。一般而言，房地产企业的资金预算管理应包含以下内容。
一是编制资金预算。应当合理安排不同项目不同发展阶段的资金预算及日常经营所需的现金流预算。
二是执行与控制资金预算。在审核资金支付的合规性时，财务部门不仅要考虑合同条款及原始凭证的规范性，还应将资金预算纳入控制依据考虑范围之中，通过设置预算审核环节来衡量该笔资金支付是否符合预算控制，并据此做出予以支付或中止支付的决策，对于不在预算范围之内的资金支付应沟通有关部门考虑支出的合理性，确需支付的预算外支出应走严格的报批程序，并在下一个项目开展时考虑该预算外因素对预算编制的影响，为预算编制积累有益经验。
三是根据实际情况的变化对预算进行分析并加以相应调整。房地产企业应当建立健全预算分析体系，对资金预算执行的情况进行动态分析和反映，使得财务部门能据此判断款项支付的合理性，加强预算执行的控制。
2.加强企业筹资管理
房地产企业可选的几种筹资方式中，应该说销售回款是最佳选择，提升自身存货周转率释放自有现金流是首选。除内源融资外，也可选银行授信、信托融资、海外筹资、股权融资等外源融资方式。
3.对现金流量做好日常管理
一要管理好现金流入和流出，计算现金流理论余值并使日常现金流余额与此接近。
二要管理好现金流有关流程，结合房地产开发项目具体流程，整理分析各阶段现金流入和流出，优化流程并设立现金流控制与考核预警体系。
三要管理好现金流的从货币资金、地产资本、房产资本一直到货币资本的流速。尽量缩短建设与交付时间段，现金流考核应以周或以日为单位开展，加快房产销售尽快回笼资金，切实把握好市场需求的变动趋势并对房地产产品进行相应调整以加快销售尽快回笼资金。日常管理过程中注意运用不相容岗位相分离、授权审批及会计记录等控制手段进行风险管理。
房地产的论文13
1、工商管理的职能和必要性
工商管理，指国家工商管理部门根据经济学及管理学理论，运用现代化的管理手段，对企业和市场经济发展进行的监管活动。政府工商管理主要职能是纠市场垄断、恶性竞争行为，遏制经济活动中的各种不正之风，营造一个公平、公正的市场环境。工商管理更多是对市场经济的规范和约束，工商管理部门的职能主要是：依法监督管理市场，规范企业的竞争行为；监督管理协调作用，积极做好市场服务；依据有效监管，对企业给予正确引导。
工商管理的必要性主要体现在以下三点：首先，市场经济具有自发性、滞后性和盲目性等缺点，要想使市场经济正常发展，必须运用市场营销学、管理学、运筹学、经济学知识去解决相关问题，以促进市场经济健康发展。其次，随着经济全球化水平不断提高，中外经济贸易往来日益频繁，外部资金流入、外企入驻给我国经济发展带来了巨大的冲击，如果不依靠完善的制度对市场经济进行调节，我国经济秩序很快就会失控。因此，政府必须以工商管理为手段对市场主体进行规范和指导，以确保他们所从事的经济活动符合市场发展规律。再次，在市场经济发展过程中，各行各业所处的市场环境、面临的问题都会有所变化，企业整改和重组也在所难免，许多企业还会在这一过程中迷失自己，误入歧途。工商管理的重要作用就是为企业发展解决麻烦，提供服务，指明方向。
2、工商管理与经济发展的相联性
2.1经济发展能有效促进工商管理工作
从某种程度上来说经济发展对工商管理工作有很大的促进作用，市场经济发展越来越快所以带动了工商管理的出现，在市场经济条件下，要求必须要有工商管理部门的监督和控制，为了进一步提高经济发展的程度，也应该要采取一定的措施提高工商管理的效率和质量，只有这样才能够最大程度上发挥工商管理工作的促进作用，带动经济的发展。
2.2工商管理是经济发展的推动力
工商管理与经济发展相互影响、相互促进，完善的工商管理制度对经济的调节和发展有着积极的促进作用。随着生产关系的不断优化，利益主体间的矛盾越来越突出，仅靠市场机制自身对经济进行调节，根本无法促使市场经济健康发展。工商管理对市场活动开展引导、监督和管理，能够弥补市场自身的不足，创造良好的市场经济环境，保障市场经济主体公平交易，进而推动市场经济的可持续发展。
3、工商管理对房地产经济发展的促进作用分析
3.1促进房地产市场更加规范合理
现在我国的房地产企业在发展的时候出现了一些不合理的现象，这就需要工商管理来进行监督，通过工商管理来限制其行为。加强工商管理对房地产行业的监督力度，就可以在很大程度上减少那些不合理现象的发生。举例来说，规划房地产的一个重要环节是拿地，这也是最激烈的一个环节。在有些房地产企业上，会出现一些损害市场经济现象的事情发生，存在一些不正当的发展行为，这就给整体的房地产带来不好的影响，打乱了健康的发展，所以要加强工商管理对于房地产企业的监管，根据相关的法律来进行监督，改善那些不正当的现象。
3.2维持房地产经济发展秩序
发展房地产行业的时候，会有一些不合理现象发生，这对我国市场经济的发展会带来不利的影响，破坏我国的经济。最终损害消费者的利益，然后自身经济下滑，前景不景气等问题。所以要加强工商管理对房地产行业的监管力度、工商管理作为我国的宏观调控手段，要切实履行自身责任，保证国家的一些政策可以在企业自身上实现，保障我国经济的发展，这样对于恢复那些房地产不正当现象造成的损害也有帮助。
3.3有效的风险防控
对于房地产经济来说，还要加强一些风险的监控，这是所有企业中需要关注的重点问题，但是要怎么来实行，还需要在继续研究。发展房地产行业，就需要面对很多的风险防控因素，很多的因素都会对其造成影响。这个风险防控也是工商管理应该做到的，是它本身的职责。这需要从工商管理的管理层来说，防患于未然，保障房地产的发展，并且可以提出一些解决的方法。
3.4保证消费者利益
工商管理的作用还有维护消费者的权益，不仅仅只是维护市场的经济发展。举例来说，房地产的发展就经常发生一些不维护消费者权益的事件，这就需要工商管理来进行监督管理，保障消费者的'权益，在房地产中发生最多的问题就是房屋的质量不达标，这就会损害消费者的利益，消费者作为市场经济发展的弱势群体，很容易受到经济发展中的损害波及，所以要通过工商管理来维护消费者的利益。
3.5工商管理工作要注重信息的发布和及时更新
企业想要在庞大的市场经济中占据一席之地，就必须时刻关注整个市场经济的发展动向以及相关的政策消息，通过对最新的政策以及消息进行收集并将信息进行整合，从而综合分析出企业的发展方向。可是在实际情况中，企业对政策信息等的收集并不及时，这就给企业的发展带来了不小的损失。针对这种现状，工商管理部门应当对信息的发布和更新等重视起来，要保证信息的发布及时，还要确保其更新速度，以便于企业尽快为自己的发展找到方向，适应经济社会的步伐。
总之，在经济全球化发展背景下，我国经济市场与世界经济市场的接触也更加频繁。这给我国经济发展带来了机遇，也带来了挑战。政府只有在完善经济法律法规的基础上，严格落实宏观调控政策，同时不断加强工商管理力度，对企业生产、运营和交易过程进行全方位监管，才能促使我国经济健康发展。
参考文献：
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[2]林海龙.浅谈工商管理对经济发展的促进作用[J].发展，20xx，（06）：63-64.
房地产的论文14
摘要：在城市化进程加快与经济发展的大环境下，房地产市场之间的竞争形势日益严峻。在房地产开发层面，房地产市场营销策划问题十分关键，通过有效的市场营销策划，可以挖掘潜在的市场机会，对于企业经济效益实现与自我发展存在着巨大价值。然而理性分析当前房地产市场营销策划实际，可以发现其在营销策划中仍存在着一定的现实性问题，本文基于其中的问题来探究解决路径及策略，以发挥营销策划整体效用，为企业效益服务。
关键词：房地产；市场营销策划；问题；对策
一、引言
房地产行业属于国民经济发展的重要支柱，在推动经济发展中占据着重要地位。当前，房地产行业竞争日益激烈，为进一步提高企业核心竞争力，实现企业效益最大化，房地产行业越发关注市场营销策划问题。通过科学有效的营销策划，能够准确向消费者传递营销思想，满足消费者的根本需求，推动房地产行业的发展，从而实现整体效益。然而不可否认的是，当前房地产在策划营销层面仍存在着一定的问题，基于此，思考突破问题困境的发展路径。
二、房地产营销策划内涵认知
房地产营销策划并非是单一性的工作，而是系统性工程，其包含了房地产全部的销售及推广工作。为实现预期销售推广目标及效果，结合房地产实际状况，通过优化内部资源与外部资源，合理编制方案并统筹执行的过程即房地产营销策划，从实现阶段上来看，其包括前中后三个阶段。而为实现楼盘营销效果及效益，则需要在营销理念上具备全局性特征，推动“全程营销”或“整体营销”。诚信经营与以人为本属于其营销活动的基点，而具体方案的选择与策略应用，则决定着营销策划的成效。
三、房地产市场营销策划中存在的现实性问题分析
当前，房地产市场营销策划存在着较多的现实性问题，具体可以表述为以下几个方面：其一，缺乏准确定位。在开展营销策划之前，需要对市场状况进行深入客观的调查，对客户需求与市场条件等进行充分了解，从而为策划定位提供科学依据。然而在多数营销策划活动中，多缺乏对调查活动的关注，或所推行的市场调查不够充分，导致市场分析缺乏可靠性与准确性，无法保障营销策划方案实施的效果；其二，过于侧重形式而缺乏文化内涵。在房地产市场营销策划中，很多开发商受市场变化因素、消费者心理因素及投资因素等影响，缺乏对营销内涵的关注。多会选用一些广告来吸引消费者，然而这种宣传与推广，并没有对企业文化及产品理念进行深刻表达，其整体营销效果并不突出。而一些公司在品牌宣传中，过于“流行化”，将一些网络语言不合理的应用于推广之中，在营销方案中没有将消费者需求、企业文化与产品特色结合起来；其三，广告依赖性过于突出。房地产策划者多会选择“猛烈”广告攻势，然而其成本较高，且随着新媒体的发展，广告所带来的传播收益出现了下滑，仅仅依赖广告无法实现其预期效益。
四、房地产市场营销策划的发展性路径思考
（一）准确定位，表现产品属性优势
在营销策划中，为提高定位准确性则需要以充分的.市场调查为前提。考虑到房地产商品的特性，消费者在购买行为中多不存在冲动性购买状况，其对产品的价值及功能更为关注。为此，开发商在开发前期，需要充分做好市场调查，以建筑行业发展实际与未来经济预测为条件，对产品进行合理定位。在营销策划中，需要以消费者心理需求为落脚点，在营销策略上不应过于关注广告效应，还应分析宣传策划成本及其收率比。如以社会精英阶层为营销对象，在营销策划时，则需要避免选用通俗文化来宣传，宣传理念应贴合其群体整体特征，以实现营销策划效果。
（二）体现产品文化差异，关注文化营销
在开展房地产营销策划时，需要积极打破思维框架，选择产品独特点作为卖点，并充分分析目标群体的整体特征，植入与目标群体相符的文化元素，关注文化营销以提高营销效果。如房地产与某名人故居相毗邻，则可以选择该部分为宣传重点，重点营销其文化氛围，并将该房地产文化优势与其他卖点相结合，体现房地产产品的独特性，从而更多吸引受众。这种方式也多应用于学区房营销领域。
（三）营销策划应关注品牌价值
在营销策划中，需要充分关注并提高企业品牌价值。企业品牌集中体现了企业文化、企业价值与企业服务等内涵，也是与其他同类产品相区分的重要标志。在房地产营销中，不应仅局限于产品物质层上的文化宣传，还应关注企业价值与企业文化层面的内涵宣传。以相关楼盘为立足点，将企业文化与企业服务理念等融入到楼盘营销活动之中，努力塑造良好的企业形象，从根本上赋予品牌更高价值，从而增强营销策划的生命力。
（四）关注营销策划人才地培养
在房地产营销策划中，人才属于十分关键的因素。优秀的营销策划人才，不仅可以降低营销成本，还可以选择更为优秀的营销策略，挖掘更深层次的市场价值，为企业发展带来效益。通过强化营销策划人才培养，提高营销专业性，定期安排讲座或培训，提高营销策划人员的内在素养与整体技能，还可与其他房地产企业之间建立交流机制，通过相互交流及学习，提高营销策划的实际水平，从而为企业效益实现提供人才支撑。
五、结语
在市场竞争的大环境下，房地产行业为实现生存与发展，提高整体效益，其对营销策划问题的关注日益增加。当前，房地产营销策划仍存在着较多的现实问题，如缺乏准确定位，文化内涵缺乏与过于依赖广告等。为提高房地产营销策划水平，从多个方面提出了发展路径。实践证明，企业只有充分调查，以消费者需求为导向，不断提高产品文化价值与品牌价值，方可实现高质量的营销策划，并带来相应的营销效益。
参考文献：
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房地产的论文15
房地产行政管理是房地产经济学和行政管理学相交叉的一门边缘学科[1],它主要研究在房地产经纪领域内,政府及其职能部门的管理工作。作为房地产专业的一门专业课程,它对于帮助学生打好理论基础,了解房地产管理的政策、法规级管理规定和物业管理法律法规,提高分析和解决房地产业和物业管理实际问题的能力都是十分重要的。因此,搞好这门课程教学方案设计和实施是十分必要的。
1.课程教学方案
制定课程教学方案是课程教学的基础和首要任务[2]。近年来建筑工程学院开展毕业生职业岗位适应情况的专项调研为基础,全面修订了各专业人才培养方案,同时对课程教学方案的制定提出了指导性意见。房地产和物业管理课程组的成员,以高等职业教育理念为先导,全面分析专业人才培养方案,明确课程教学目标,从教学内容、教学方法、教学团队、教学环境、教学资源建设等方面系统思考和设计了本课程教学方案。
课程教学目标是制定课程教学方案的基础和落脚点[3]。《房地产行政管理》课程以“懂”与“会”、“学”与“做”、“知识”与“能力”的跟进关系为主线,主要设计了掌握房地产行政管理的基本知识和房地产行政管理工作流程;依据目前建筑市场特征,能够实际进行市场调研、分析,项目实践的参与,对房地产管理项目进行可行性论证,通过实务、案例、实际调研、编制可行性研究报告和目标规划,培养学生发现、分析和解决问题的基本能力,培养团队精神和创新能力等传授知识、培养能力、提高素质“三位一体”的具体教学目标。
课程教学团队明确课程教学目标的基础上,从建筑企业、房地产开发企业、项目咨询公司邀请企业专家和技术骨干,针对岗位任职要求,共同研究、设计了本课程教学方案,具体内容包括以下几点。
(1)根据房地产企业行政管理的实际工作过程系统设计课程教学内容,编制课程标准和具体授课计划,合理选择教学场所。
(2)结合校企合作、工学结合人才培养模式的改革,推进“教学做合一”教学模式,打破传统单一的知识传授教学模式。在能力本位的课程体系构架下,课程教学方法由传统的归纳、分析、综合等方法向项目教学法、案例教学法、角色扮演教学法、现场教学法等模式转换。
(3)结合房地产行政管理岗位任职要求,在分析典型工作的基础上,系统创设教学情境,实现模块化教学、模块化考核。
2.课程教学方案实施
(1)教学内容
按照职业教育课程开发思路,针对房地产行政管理职业岗位的任职要求,科学创设学习情境,认真选取教学内容,本着“基础知识以必须、够用、兼顾后续发展为度”的原则,根据市场对专业技术人才不断细化的`要求,将《房地产行政管理》课程的学习情境确定为城市房屋拆迁管理、房地产开发建设管理、房地产交易市场管理、房地产产权、产籍管理和物业管理政策与制度等。为了确保教学组织的可行性和有效性,进行细致的分析和论证该课程与其他相关课程之间的内容衔接及渗透关系,使理论教学和案例分析一体化,实现了课程内容的整合与秩序化。
(2)教学方法与手段
为了更好地推进工学结合的人才培养模式,课程建设团队积极进行教学方法的改革和创新,创建一系列以学生为主体的教学方法,如“实例+实战”教学法、“沟通+鼓励”教学法、“项目驱动+情境体验”教学法、“启发+互动”教学法和“学+做+考+创”教学法等。在教学组织进程中针对不同模块的内容特点,采取不同的教学方法,全面提高学生的听、说、写、做的能力。随着教学方法的更新和改革,实现了教学手段的现代化,教师普遍采用多媒体技术、网络技术等现代教育手段进行教学,应用网络教学平台与学生互动,开发了与课程教学模块对应的教学课件、教学视频,实现了专兼教师在网络空间内共同组织教学。
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