公积金贷款与商业贷款哪个更划算
公积金贷款与商业贷款哪个更划算?
在上期房贷课堂上,咱们分析了一番关于房贷利率升与房价的关系,以100万元的贷款计算,得出的结论是“房贷利率每升10%,约等于房价涨5%”。南都黄金楼市还留下个课后作业,请大家以公积金贷款的方式计算,最后与基准利率的商业贷款来做对比。现在我们请来学霸继续为我们演算一遍,顺便对答案(亲,答案就在标题上啦)。
按照东莞公积金中心的规定,因为单方缴存公积金的,公积金贷款最高只能贷出46万(夫妻双方都有缴交公积金的,最高可以贷款66万元)。所以我们按照个人最高46万元的`贷款总额为例。
我们同样举例一套100万元的房子,由于需要公积金贷款46万元,那么首付就需要54万元,46万元的贷款以等额本息、20年期的还款方式为计算样本。
最后一次调整基准利率为2012年的7月6日,同时公积金的利率也发生变化,为4.5%。南都学霸表示,说多了都是泪啊,光是利率就与同期商业贷款的基准利率6.55%相差近2个百分点。所以这里面的利息差别有多大,与房价的对应关系如何?请接着往下看。
当公积金利率为4.5%,贷款46万元的还款总额约约70万元,其中的利息款为23.8万元,月均还款额是2910 .19元。
贷款方式:公积金贷款
利率:4.5%
贷款总额:46万元
还款总额:698444.91元
支付利息款:238444.91元
贷款月数:240个月
月均还款:2910 .19元
如果当你的单位没有办理公积金缴存业务,或者不幸无法使用公积金贷款(话说东莞公积金制度的条条框框特别多,为买房人设定的门槛是够高的),只能采用商业贷款的话,我们以基准利率6.55%计算,同样为20年期,等额本息的还款方式,46万元的商业贷款,最终还款总额为82.64万元,总共支付利息款36.64万元,月均还款为3443.19元。如此我们也看到,相比公积金的贷款,月均还款就要多还533元的利息款。每个月几百元算来下也是一笔不菲的支出,20年下来,利息款的增加也有13万元左右。
贷款方式:商业贷款
利率:6.55%
贷款总额:46万元
还款总额:826365.74元
支付利息款:366365.74元
贷款月数:240个月
月均还款:3443.19元
O K,我们来反推算。如果我可以承担每个月3000多元的供房款,那么用公积金贷款的话,有什么差别?从第一个用公积金贷款的例子我们知道,2910 .19元是贷款46万元的月均还款额,所以如果贷1万元就是63.26元的月供款。因此,若要产生月均还款在3400元左右,需要54万元的公积金贷款就可以实现。
贷款方式:公积金贷款
利率:4.5%
贷款总额:54万元
还款总额:819913.59元
支付利息款:279913.59元
贷款月数:240个月
月均还款:3416.31元
重新梳理一番。假设我们现在只有54万元的首付款资金,那么总房价在100万元的时候,商业贷款46万元的还款总额82.6万元。所以,如果是房价贵了9万元,我们不希望首付54万元有所增加,在公积金贷款多贷出9万元,就可以和基准利率下的46万元商业贷款一样,还款总额是81.9万元,付出的成本几乎是一样的(总还款差别7000元左右)。
公式大体为:成本=54万元首付+公积金贷款本息(公积金贷款54万)=54万元首付+商业贷款本息(商业贷款46万元,基准利率),所以相当于房价降了9万元/100万元=9%。
也可以这么理解,相对于基准利率的商业贷款,使用公积金贷款的话相当于总房价优惠了近一成。
(温馨提示:本计算是概算的方式,如贷款方式、还贷年限差别,计算结果也不一样,所以不能以计算结果直接套用本人的贷款。具体还贷额,以银行为准。)
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