苏州公积金贷款符合哪些条件才能办理？
来自市公积金中心的统计显示，今年1至6月份，全市共受理住房公积金贷款1.14万户，发放金额29.73亿元。到目前，全市已累计帮助28万户家庭圆了住房梦，发放住房公积金贷款566.19亿元; 全市累计支持职工家庭改善住房面积达2618万平方米。
公积金是市民购房的重要支撑。根据《苏州市住房公积金管理办法》规定，缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向公积金中心申请住房公积金贷款。那么市民在申请公积金贷款时到底需要具备什么样的条件?目前公积金的首付比例、贷款额度是如何确定的?偿还贷款有哪些方式呢?
公积金贷款符合哪些条件才能办理?
众所周知，用公积金贷款买房，申请人需要具备一定的条件，按照苏州市的相关规定，市民申请公积金贷款应该同时具备四个条件：借款申请人在申请之月前连续按期足额缴存公积金不少于12个月; 购房首付款不低于规定比例;已落实贷款担保;公积金贷款已还清或未发生。目前，我市停止向购买第三套及以上住房的借款申请人(含共同借款申请人)办理贷款。如果是具有直系亲属关系的借款人共同出资购买住房的，可以共同申请一笔贷款。
在用公积金贷款的直系亲属认定方面，共同买受人包括买受人的配偶、父母(含公、婆或岳父、母)和子女(含配偶)。共同借款人仅为借款申请人的配偶、父母(含公、婆或岳父、母)和子女(含配偶)。
按照相关规定，并不是所有的商品房都可以使用公积金贷款。对于新建普通住房，我市规定，开发商已办妥销售和贷款相关手续的普通商品住房、联排别墅(屋)和酒店式公寓，才可以办理住房公积金贷款;对于存量成套住房即二手房，要求必须具有《住房所有权证》和《国有土地使用证》。
贷款申请时效，购买新建普通住房的，从签订购房合同、预付购房款之日起到付清全部购房款之日为止。对因特殊原因超过规定期限的，经公积金管理机构批准可从截止日起顺延三个月。自(翻)建住房，未竣工的，以规划部门《建设工程规划许可证》批准之日起的三个月内;已竣工的，以《房屋所有权证》或《国有土地使用证》核发之日起的一个月内。
如何核定贷款首付比例和额度?
对于首付款比例，按照购买房屋的不同类型和不同套型，采用不同的规定。如果购买的是新建普通住房，且套型建筑面积在90平方米以上，首付款比例不低于住房总价(包含合同载明阁楼金额和合同载明并计入住房总价的精装修金额，下同)的30%;套型面积90平方米以内(含90平方米)和保障性住房，首付款比例不低于住房总价的20%。如果购买的是存量成套住房(二手房)，首付款比例不低于住房总价的30%。如果办理的是第二套公积金个人住房贷款，首付款比例不低于住房总价的50%。
新建普通住房每笔贷款最高不超过50万元，存量成套住房(二手房)、自(翻)建住房每笔最高不超过35万元; 对借款人及其他共有人中仅一人符合贷款条件或无配偶的单身职工，新建普通住房每笔最高不超过30万元，存量成套住房(二手房)、自(翻)建住房每笔最高不超过21万元。
贷款额度计算公式为：借款申请人(含共同借款申请人)公积金账户余额×10(倍);贷款年限按照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定;账户余额不足1万元的，按1万元计算。同时按上述方式计算，取最低计算结果为最终贷款额度。
贷款申请年限，借款人购买新建普通住房的，贷款最长年限不超过30年;购买存量成套住房(二手房)、自(翻)建住房的，贷款最长年限不超过20年。
贷款利率及调整：1到5年贷款年利率为4.00%;6到30年贷款年利率为4.5%。办理第二套公积金个人住房贷款的，贷款利率按同期首套贷款利率的1.1倍计算。当利率调整时，贷款在1年期以下(含1年)的，实行合同利率;贷款在1年期以上、且在调整日前已发放的贷款，于下年初调整，按相应利率档次执行新的利率规定。
何谓“等额本息还款”和“等额本金还款”?
公积金贷款有两种还款方式，即“等额本息还款”和“等额本金还款”，借款人可根据需要选择一种还款方式。那么这两种还款方式到底有何区别?
所谓等额本息还款，是指借款人每月应偿还的贷款本金和利息之和相等，每月偿还的本金先少后多，偿还的利息先多后少。其特点是：贷款期间还贷压力比较均衡，比较适合还贷前期资金紧张的借款人。
所谓等额本金还款，又称利随本清还款法，是指借款人应偿还的贷款本金每个月相等，随之应偿还的利息随着贷款余额的减少而减少，每个月偿还的贷款本金和支付的利息之和是逐月递减的，而且支付的利息总额相对较少，比较适合前期还款资金较为充裕的借款人。
借款人在借款合同履行期限内，可以变更一次还款方式。借款人申请办理组合贷款的，可以根据自己的意愿分别选择公积金贷款部分与商业贷款部分的还款方式。
借款人在借款合同约定的借款期限内，可根据个人意愿调整月还款额度，每年可申请调整一次。申请调整月还款额度时，可以通过缩短剩余借款期限来调高月还款额度;对于已经办理过缩短借款期限的'贷款(已提前部分还款)，仍可通过延长剩余借款期限来调低月还款额度(延长期限不超过贷款申请时约定期限)。组合贷款中商业贷款部分的月还款额度调整按照贷款银行规定办理。
借款人在贷款偿还期间，可根据个人意愿和资金情况随时提前偿还贷款。由于提前偿还贷款使借款人贷款的实际占用金额和时间减少，因而贷款的利息实际支出要比原还款计划相应减少，对于借款人来说，利息负担将会减轻。但根据规定，提前还贷原合同约定的贷款利率档次是保持不变的。
提前偿还贷款有两种形式：一种是一次性提前还清全部贷款本息，另一种是提前偿还部分贷款，即借款人在偿还当月应还贷款本息的同时，提前偿还部分贷款本金的方式。提前偿还部分贷款没有偿还时间、金额和次数的要求。借款人在提前偿还部分贷款时，如不提出要求，系统默认作相应的自动缩短还款期限处理; 如借款人需要通过提前部分还款来降低月还款额度的，应在提前还款时当场提出要求。
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苏州大市范围
内贷款
在苏州大市范围内(含园区)，借款人和配偶及其他共同借款人分别在两(多)地缴存住房公积金的，因在其中一地购(建)住房，可以按双(多)方的月缴存额度和账户余额合并计算贷款额度。
职工在缴存公积金所在地以外、大市范围内购买住房的，申请公积金贷款，可以选择符合贷款条件的共同借款人中任一方的公积金缴存所在地办理。
第二套及以上住房公积金贷款如何认定
第二套及以上住房公积金贷款的认定，以查询借款申请人在住房公积金业务系统中的个人贷款记录为准，暂不查询商业住房贷款记录。
具体为：申请住房公积金贷款时，借款申请人任何一人均无住房公积金贷款记录的，属于首套住房公积金贷款;申请公积金贷款时，借款申请人已有且仅有1次公积金贷款记录的，属于第二套住房公积金贷款;申请公积金贷款时，如借款申请人中已有2次及以上住房公积金贷款记录的，则认定为第三套及以上住房公积金贷款。
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