天津物业管理条例

时间：2023-10-26 09:41:28 博耿政策法规我要投稿

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天津物业管理条例（通用10篇）

　　提高售后服务质量，提升客户满意程度。展物管风采，创社会和谐。创安全文明社区，建安居乐业家园。以下是收集整理的天津市物业管理条例全文，欢迎阅读。

　　天津物业管理条例 1

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理服务的市场行为，保障社会公共利益，维护业主和物业管理服务企业的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本市行政区域内所有的物业管理活动。

　　第三条本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

　　本条例所称物业管理，是指全体业主对物业共同利益的维护和管理，由物业管理服务企业依照与业主或者业主会合同约定，为业主提供服务，对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。

　　第四条物业管理推行业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制。物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。

　　第五条新建住宅小区和有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理；商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业，根据条件推行物业管理。

　　第六条市房地产管理局是本市物业管理的行政主管部门，负责本条例的组织实施。

　　区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门，负责对本辖区内物业管理活动的监督管理。

　　市人民政府其他有关部门，按照各自职责，负责相关的管理、服务工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。

　　第二章业主、业主会、业主委员会

　　第七条业主是指物业的所有权人。业主享有下列权利：

　　（一）参加业主会会议，发表意见，享有表决权；

　　（二）推选业主代表、选举业主委员会成员，享有被选举权；

　　（三）监督业主会或者业主代表会（以下统称业主会）和业主委员会的工作；

　　（四）提议召开业主会会议；

　　（五）接受物业管理服务合同约定的服务；

　　（六）监督物业管理服务企业的管理服务活动；

　　（七）法律、法规规定的其他权利。

　　第八条业主应当履行下列义务：

　　（一）遵守业主公约；

　　（二）遵守业主会通过的决议和物业管理制度；

　　（三）配合物业管理服务企业按照业主公约、物业管理服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动；

　　（四）按照物业管理服务合同的约定，交纳物业管理服务费；

　　（五）按照规定缴存维修基金；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第九条业主会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。

　　业主会行使下列权力：

　　（一）制定、修改业主会章程和业主公约；

　　（二）选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的活动；

　　（三）审定物业管理服务合同内容，确定物业管理服务企业；

　　（四）审议通过物业管理服务企业提出的物业管理服务年度计划和物业管理制度；

　　（五）监督物业管理服务企业的管理服务活动；

　　（六）决定维修基金的使用方案，并监督实施；

　　（七）决定涉及业主利益的其他重大事项。

　　第十条同一个物业管理区域内的业主不足一百人的，可以直接组成业主会；一百人以上的，由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表，组成业主代表会。业主代表会的代表一般不得少于三十五人。

　　业主代表会行使业主会的权力。

　　第十一条已交付使用的新建物业有下列情形之一的，应当召开首次业主会会议：

　　（一）出售建筑面积达百分之五十以上；

　　（二）业主入住率达百分之五十以上；

　　（三）首位业主实际入住达二年以上。

　　第十二条首次业主会会议由进行前期物业管理服务的企业负责召集。

　　进行前期物业管理服务的企业不召集首次业主会会议的，业主有权要求进行前期物业管理服务的企业召集，或者要求区、县物业管理行政主管部门督促召集。进行前期物业管理服务的企业仍不召集的，在区、县物业管理行政主管部门和街道办事处的指导下，由居民委员会组织召集或者业主自行召集。

　　第十三条首次业主会会议应当讨论决定下列事项：

　　（一）制定业主会章程；

　　（二）修订业主公约；

　　（三）选举业主委员会；

　　（四）确定物业管理服务企业；

　　（五）决定物业管理其他重大事项。

　　第十四条业主会会议每年至少召开一次，由业主委员会负责召集。业主会会议可以邀请街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席。

　　根据业主委员会或者五分之一以上业主的提议，可以随时召开业主会会议。

　　第十五条业主会应当按照本条例和业主会章程开展活动。业主会作出的决议，不得与法律、法规、规章相抵触。

　　业主会作出的决议，必须经代表物业管理区域内二分之一以上投票权数的业主通过。投票权按照业主拥有房屋建筑面积计算。业主投票权数的具体计算方法，由业主会章程规定。

　　业主代表行使表决权前，应当事先征求其所代表的业主意见，并如实反映业主意见。

　　业主会作出的决议，对物业管理区域内的全体业主具有约束力，并应当在物业管理区域内公告。

　　主业会签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。

　　第十六条业主委员会是业主会的办事机构。业主委员会成员在业主中选举产生，每届任期三年，可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名、委员三至十一名。主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。

　　业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业管理服务企业中任职。

　　第十七条业主委员会履行下列职责：

　　（一）召集业主会会议；

　　（二）执行业主会作出的决议，定期报告有关决议执行的情况，提出物业管理建议；

　　（三）根据业主会的决定，代表业主会签订、变更、解除物业管理服务合同；

　　（四）监督物业管理服务企业的管理服务活动，支持物业管理服务企业正当的管理活动；

　　（五）听取和反映业主、使用人的意见，协调与物业管理服务企业的关系；

　　（六）履行业主会赋予的职责；

　　（七）完成业主会交办的其他事项。

　　第十八条业主会自成立之日起十五日内，业主委员会应当持下列文件向所在地的区、县物业管理行政主管部门办理业主会备案手续：

　　（一）业主会章程；

　　（二）业主公约；

　　（三）业主委员会组成人员的基本情况。

　　第十九条物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。但使用人与业主约定的内容不得违反业主公约和本条例的规定。

　　业主应当将与使用人的约定，书面告知业主委员会和物业管理服务企业。

　　本条例所称使用人，是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。

　　第二十条业主会和业主委员会可以在物业管理服务费中按照每年不超过百分之一的比例提取活动经费，具体办法由业主会和物业管理服务企业在物业管理服务合同中约定。

　　第三章物业管理服务企业

　　第二十一条物业管理服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动。

　　第二十二条物业管理服务企业享有下列权利：

　　（一）依照有关规定和物业管理服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理；

　　（二）依照物业管理服务合同收取物业管理服务费；

　　（三）对造成物业共用的部位、设施、设备损失的，代表业主要求责任人停止侵害、恢复原状、赔偿损失；

　　（四）法律、法规规定的其他权利。

　　第二十三条物业管理服务企业应当履行下列义务：

　　（一）履行物业管理服务合同，提供服务；

　　（二）定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况；

　　（三）接受业主、业主会和业主委员会的监督；

　　（四）接受物业管理行政主管部门的监督管理；

　　（五）法律、法规规定的其他义务。

　　第二十四条物业管理服务企业未经业主会同意，不得将物业项目整体转让给其他物业管理服务企业管理。

　　物业管理服务企业可以将专项服务委托专业公司承担。

　　第二十五条物业管理服务企业应当配合街道办事处、居民委员会工作；协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并协助做好调查和救助工作。

　　政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作，不得干预物业管理服务企业正常经营和管理服务活动，不得乱摊派。

　　第四章前期物业管理

　　第二十六条前期物业管理是指业主会成立前，开发建设单位委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。

　　第二十七条新建商品房出售前，房地产开发企业应当委托物业管理服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业管理服务合同。

　　前期物业管理服务合同至首次业主会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止。

　　第二十八条房地产开发企业出售新建商品房时，应当向购房人明示前期物业管理服务合同及其内容。购房人购买新建商品房时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经购房人确认的前期物业管理服务合同，对购房人具有约束力。

　　第二十九条购房人购买新建商品房时，应当签署业主公约。业主公约的内容不得违反法律、法规和社会公共利益。

　　第三十条规划、设计新建住宅小区时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按照开发建设住宅总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理服务用房，用于物业管理服务活动和业主活动。

　　开发建设单位应当按照规划、设计的要求建设物业管理服务用房。在物业竣工验收合格后三十日内，将建成的物业管理服务用房无偿移交物业管理服务企业。

　　第三十一条物业管理服务用房属于全体业主所有，由物业管理服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。

　　第三十二条开发建设单位应当在新建物业竣工验收合格后六十日内，向进行前期物业管理服务的企业提供下列文件和资料：

　　（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

　　（二）物业竣工验收资料；

　　（三）共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料；

　　（四）物业质量保证文件和使用说明文件；

　　（五）物业管理需要的其他资料。

　　第五章物业使用和维护

　　第三十三条物业在国家规定的保修期限内，由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的'部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。

　　当物业出现危及安全、影响观瞻或者影响他人正常使用的情况时，业主、使用人或者物业管理服务企业应当及时维修。

　　物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当给予配合。

　　第三十四条业主使用物业应当遵守法律、法规、规章的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，处理相邻关系。

　　第三十五条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门，应当直接为业主提供服务。

　　物业管理住宅小区内的道路、排水设施、垃圾、绿地、树木、绿化设施、路灯照明设施的维修养护责任，以及物业管理住宅小区内的道路、排水、绿化等设施、设备的大修、更新、改造的具体办法，由市人民政府另行规定。

　　第三十六条使用物业禁止下列行为：

　　（一）拆改住宅房屋的承重结构，在外墙上拆改、增设门窗，损坏、改变房屋外貌；

　　（二）占用共用部位和消防通道，损坏共用的设施、设备；

　　（三）在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料、堆放物品；

　　（四）违章搭建建筑物、构筑物；

　　（五）放置超过安全标准的危险物品，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音；

　　（六）乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画；

　　（七）侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施；

　　（八）随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

　　（九）法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

　　第三十七条业主或者使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。

　　物业管理服务企业应当对房屋装饰装修进行监督，对不符合安全要求和影响公共利益的，应当劝阻制止，责令改正。

　　第三十八条利用物业共用的部位、设施从事经营活动的，不得影响房屋安全和正常使用，并应当征得相邻业主和业主委员会的同意。物业管理服务企业代表业主会收取的相关收益，应当用于增加维修基金和改善共用的设施、设备。

　　第三十九条任何单位或者个人不得随意占用物业管理区域内的道路、场地。确需占用道路或者场地停放机动车辆的，应当征得业主会同意。

　　业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。场地占用费主要用于增加维修基金、改善共用的设施、设备等，具体使用办法由业主委员会确定。

　　机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守物业管理制度。

　　第四十条两个以上业主的住宅物业和与其结构相连的非住宅物业，应当建立共用的部位、设施、设备维修基金。

　　维修基金管理办法由市人民政府制定。

　　第六章物业管理服务

　　第四十一条一个住宅小区应当由一个物业管理服务企业进行物业管理服务。

　　第四十二条物业管理服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主会签订物业管理服务合同。

　　物业管理服务合同应当载明下列主要内容：

　　（一）业主会和物业管理服务企业的名称；

　　（二）物业管理服务区域范围；

　　（三）物业管理服务内容；

　　（四）物业管理服务标准；

　　（五）物业管理服务费用；

　　（六）物业管理服务合同期限；

　　（七）违约责任；

　　（八）物业管理服务合同解除条件；

　　（九）双方约定的其他事项。

　　物业管理服务企业应当自物业管理服务合同签订之日起十五日内，将物业管理服务合同报物业管理项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。

　　第四十三条物业管理服务合同中约定的物业管理服务，应当包括下列内容：

　　（一）房屋共用部位和设备的维修、养护、管理；

　　（二）共用设施和设备的使用、维修、养护、管理；

　　（三）电梯、智能系统等设备的运行服务；

　　（四）环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理；

　　（五）物业装饰装修管理；

　　（六）车辆行驶和停放秩序的管理、服务；

　　（七）物业管理区域内秩序的管理、服务；

　　（八）物业资料的管理和查询服务。

　　第四十四条物业管理服务合同期限届满三个月前，物业管理服务企业与业主会应当协商续约事宜。双方续约的，应当重新签订物业管理服务合同；不续约的，业主会确定其他物业管理服务企业。

　　第四十五条物业管理服务合同期满不续约或者解除合同的，原物业管理服务企业应当在合同终止之日起十日内，向业主委员会办理下列移交事项：

　　（一）物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等余额和财务账册；

　　（二）物业档案资料；

　　（三）物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。

　　新物业管理服务企业确定后，业主委员会应当将前款所列事项移交新物业管理服务企业。

　　第四十六条物业管理服务企业进行物业管理服务，应当遵守下列规定：

　　（一）按照国家和本市规定的技术标准和服务规范、物业管理服务合同、物业管理服务年度计划，提供物业理服务；

　　（二）书面告知业主、使用人对共用的部位、设施、设备的使用方法和注意事项；

　　（三）对物业管理服务区域进行全面巡视和检查，定期对共用的部位、设施、设备进行维修、养护；

　　（四）发现共用的部位、设施、设备损坏时，立即采取措施，进行维修；

　　（五）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；

　　（六）做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理资料；

　　（七）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主会和有关行政管理部门报告；

　　（八）按照物业管理服务合同，做好其他物业管理服务事项。

　　第七章物业管理费

　　第四十七条物业管理实行服务。物业管理费包括物业管理服务费、特约服务费和代办服务费。

　　第四十八条物业管理服务费应当按照与物业管理服务内容、服务质量相适应的原则确定。

　　普通住宅的物业管理服务费，由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业在政府指导价格范围内自主协商确定；其他住宅和非住宅物业的物业管理服务费，由业主会、房地产开发企业与物业管理服务企业协商确定。

　　第四十九条普通住宅物业管理服务费的政府指导价格标准由市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定，并向社会公布。

　　确定和调整普通住宅物业管理服务费的政府指导价时，应当采取各种方式听取群众意见。

　　第五十条物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳。

　　第五十一条在前期物业管理期间，物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，由业主承担；开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。

　　物业管理区域内未售出空置房屋的物业管理服务费，由开发建设单位交纳。

　　第五十二条个别业主或者使用人可以将物业管理服务合同以外特约服务事项委托物业管理服务企业，并支付特约服务费。

　　第五十三条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等专业服务部门，可以将服务和收费事项委托物业管理服务企业并支付代办服务费。

　　第八章法律责任

　　第五十四条业主、业主会、物业管理服务企业、房地产开发企业之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解；也可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第五十五条业主、使用人、业主委员会和物业管理服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门投诉。

　　物业管理行政主管部门受理投诉后，应当及时进行调查、核实、并依法处理。

　　第五十六条开发建设单位违反本条例第三十条第二款规定，未向物业管理服务企业提供物业管理服务用房的，物业管理行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，暂扣售房许可证，并处以一万元以上十万元以下罚款。

　　开发建设单位违反本条例第三十二条规定，未向前期物业管理服务的企业提供文件、资料的，物业管理行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，处以一万元以下罚款。

　　第五十七条物业管理服务企业有下列行为之一的，物业管理行政主管部门责令限期改正，予以警告，降低资质等级，并可按照以下规定处以罚款：

　　（一）违反本条例第二十一条规定，未按照资质等级从事物业管理服务活动的，处以一万元以上五万元以下罚款；

　　（二）违反本条例第二十四条第一款规定，将物业项目整体转让他人的，处以一万元以上五万元以下罚款；

　　（三）违反本条例第四十二条第三款规定，未办理合同备案的，处以五千元以上一万元以下罚款；

　　第五十八条业主、使用人违反本条例第三十三条第三款规定，拒绝、阻碍物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修养护的，物业管理服务企业可以向人民法院提起诉讼，排除妨害。造成损失的，业主或者使用人应当承担赔偿责任。

　　第五十九条违反本条例第三十六条规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门责令改正，并可以按照以下规定处以罚款；给他人造成损失的，应当给予赔偿：

　　（一）拆改住宅房屋的承重结构的，处五万元以上十万元以下罚款；

　　（二）占用共用部位，损坏共用的设施、设备的，处以三万元以下罚款；

　　（三）在屋顶堆放物品或者在阳台、露台、楼板上超荷载铺设地面材料的，处以一万元以下罚款。

　　当事人逾期不改正的，物业管理行政主管部门下达恢复原状的决定，并可申请人民法院强制执行。

　　违反本条例第三十六条规定，占用消防通道，放置超过安全标准的危险物品，违章搭建建筑物、构筑物，排放有毒、有害物质或者发出超标噪音，乱设摊点，乱悬挂、张贴、涂写、刻画，随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物，侵占、毁坏绿地、树木、绿化设施的，公安、规划、环保、市容环卫、园林等行政部门按照国家和本市的有关规定予以处罚。

　　第六十条当事人对物业管理行政主管部门的处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉；逾期不申请行政复议或者不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第六十一条物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第九章附则

　　第六十二条业主公约和业主会章程的示范文本，由市物业管理行政主管部门制定；物业管理服务合同和前期物业管理服务合同的示范文本，由市物业管理行政主管部门会同市工商行政管理部门共同制定。

　　第六十三条未实行物业管理的原有住宅区，参照本条例逐步实行物业管理。

　　第六十四条本条例自2002年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府颁布的《天津市住宅小区物业管理办法》同时废止。

　　天津物业管理条例 2

　　《物业管理条例》(以下简称《条例》)终于出台了!看到22页多达70条的《条例》我一口气通读了好几遍。说实在的，年轻的时候学习任何中央文件以及各种报告都没有这么认真过。因为，我和我们这样一群人，为《条例》以及《条例》所涉及的物业管理活动，投入了太多的心力。

　　比照经历4年时间起草准备的《物业管理条例(草案)》(征求意见稿)我发现，修改的地方实在是太多了。没有进行任何修改的地方，大约只有10处左右。这也让我从心里觉得，原来那种“‘开门立法’可能纯粹只是形式”的想法是错误的。事实证明，经过法定程序，公民的主张完全可以成为国家的意志。让公民自己看到“匹夫”对国家兴旺所起的作用，这其实是《条例》公布的一个最大成功之所在。

　　《条例》终于出台了。终于有法可依了!我反倒平静了，反倒忽然感觉到了累。就像刚刚打完一个战役的士兵，胜利了，才感觉到伤痛和困乏;也像恋爱中追逐姑娘的少年，追上了，才感觉辛苦和疲惫。

　　我在4年多的社区公益活动中，看到了各式各样的纠纷，特别是物业管理纠纷，很多都因为没有适当的法律而双方各执一词，上了法院都难获得双方认可的公正。有些甚至发展到严重的刑事案件从而危害了社会的稳定。《条例》的出台，无疑是给物业管理纠纷的各方在解决纠纷依据上，有了一个唯一的标准。有标准才会有是非。

　　我们应该看到，纠纷的基本起因是猜忌，是各方权利的不明确。而猜忌永远会存在于买卖行为当中;各方权利的明确，也需要时间来等待各方法治意识的提高和对法律的正确理解。所以，各种纠纷仍然会有。但是一定会随着纠纷解决的示范作用而越来越少。

　　我们还应该看到，有法不依是一种在各行各业中的确存在的现象。不能指望《条例》出台，有关各方就会严格遵守。所以，依法维护我们权益的工作仍然非常艰巨，向全社会宣传《条例》精神，普及法律知识的工作仍然非常艰巨。今后物业管理乃至社区建设和治理中的新事物和新情况，也必将成为新的问题而需要我们研究和解决。

　　《条例》本身的完善，也需要在我们的实践过程中，不断总结经验，继续向立法机关提出建议。

　　总之，物业管理乃至社区治理的道路才刚刚开始，需要业主们的理性和团结，需要政府部门的监督和指导，需要物业管理企业、发展商的诚信和规范。从而实现物业管理之社会价值的最大化，即社会稳定，经济发达。

　　作为业主的一份子，我对《条例》中对业主和业主大会的权利和义务的描述有如下看法：

　　由于《物权法》还没有出台，“所有权决定一切”还没有法律保证，所以《条例》中第十九条的规定，事实上是把业主所有权力当中的“物业管理权”明确地交给了业主。可毕竟这部法律是调整物业管理活动的，在本部法律中说明业主的其他权力也不一定合适。我希望在《物权法》出台以后，能够完整的界定业主的全部权利和义务。尽管如此，我仍然认为在物业管理过程中，《条例》赋予业主的权利是足够的。

　　从第六条对业主的定义中我们可以看到，作为业主实际上是没有什么可以单独行使的权利。这其实是和物业本身的特点是相适应的。由于物业管理实际上是对全体业主的共同共有财产进行的管理和服务，故业主单独行使某些权利，势必导致其他业主权益的影响。也不利于物业管理活动的进行。业主对《条例》精神的认可，必将减少由个别业主引发的物业管理纠纷，从而保护多数业主的利益。这方面的问题现在还不显现，将随着业主和发展商的纠纷的解决而逐步增多。《条例》将是有效解决此类纠纷的法律武器。

　　而第七条中关于业主的义务，实际上是单独业主向其他全体业主所承担的义务，而不是向发展商或者物业管理企业承担的义务。这一点非常重要。一个有共同产权的物业，任何业主的行为，都必须以其他全体业主的行为规范和准则(就是《业主公约》的内容)作为依据。任何超出此范围的“个性张扬”，都是不被允许的。这就是共有物业中单独业主和全体业主的关系和活动特点。不了解这一点，就无法安排自己的活动，也无法限制别人的活动。

　　从第八条到第二十条，说明了一个物业管理区域内的最高权力机构是业主大会，而业主大会的组成是全体业主。这实际上就是物业管理区域内的全民公决形式。而业主委员会，则是一个执行机构和秘书机构。

　　就目前的实际情况而言，业主大会的职责是不少的。有些在实际运作当中甚至将很难履行。比如“制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度”等。

　　《条例》中也考虑到产权人大会召开的可操作性，明确说明“可以采用书面征求意见的形式”和“可以委托代理人参加”。但必须提醒广大业主的是，此种设计虽然方便了业主大会的召开和大会决议的产生，但同时也方便了舞弊行为的出现。所以在上述情况下，应该制定会议的'严格监督机制和投票者身份的甄别机制，以保障会议的进行和决议的代表性。

　　关于业主委员会，第十五条中明确了其主要的职责。《条例》中其他各章中，也有对业主委员会其他职责的表述。其实，作为一个公益团体，能够履行好《条例》中规定的职责就已经非常不容易了。一个运转良好的业主委员会，除了有时间参与业主委员会的工作外，还要求委员们是一群有很高素质和专业知识的业主。这种要求却和业主权利的获得途径(实际上是随着买房而购买来的权利)是不相适应的。因此，业主委员会的权力，在不同业主委员会委员中肯定会产生不同的结果。有权力，就一定有滥用权力。所以，限制业主委员会和委员的权力，把最高权力交给业主大会的设计是充分考虑社区稳定和绝大多数业主的利益的。而我作为业委会的委员，也从来没有因为自己的公益活动而受到任何阻碍。权力，是全体业主的权力;工作，是公益者的工作。这就是愿意做业主委员会委员的人士的应有心态。

　　在第十七条中，《条例》明确规定“业主公约对全体业主具有约束力”。这是物业管理区域(或者一个社区)长治久安的必要法律保障。一个社区，就是一个小型的社会，而业主公约，就是这个小型社会的“小宪法”。目前很多纠纷的发生，都是由于业主不了解公约，不认可公约，没签署公约造成的。从法律上确定了公约的地位，将彻底解决社区中多数业主和少数业主之间的纠纷。而这些纠纷，往往反映在物业管理公司依照公约去限制少数业主行为的过程中。表面上看这些是物业管理纠纷，而实质上是业主之间的纠纷。

　　《条例》中还有一些关于业主大会、业主委员会和政府有关部门乃至居民委员会之间关系的表述。我认为这些表述是适当的，是符合中国国情的，也可以称作“有中国特色的物业管理”法律制度。业主对此没有必要有抵触心态。相信随着市场经济的逐步完善，业主的物权将会得到越来越多的尊重。

　　以上便是我就有关业主、业主大会、业主委员会的作用，对《条例》的理解和看法。

　　其实，物业管理纠纷，很大一部分是来自于物业管理区域内公共部位的处分权力不清。而《条例》中多处对这个问题进行了规定。相信随着《条例》的实施，有关的纠纷将可以得到妥善的解决，将业主本来应有的公共部位的受益权回归业主，从而以此收益最大限度的冲抵物业管理费的支出，使业主获得应有的实惠。

　　另外就是在前期物业管理过程中，发展商对未售出房屋和已售出但未办理入住的房屋不承担或者少承担物业管理费，在目前是一种普遍现象。这实际上是入住的业主养活了发展商的物业。此次《条例》中也在第四十二中条进行了明确的规定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。这将使得前期物业管理更加公平。

　　《条例》虽然出台了，可相关配套的法规还需要等待地方立法机构的工作。我们仍然可以关注并参与其中的工作，尽一个公民的义务。对《条例》的普及、宣传和实践，也都是我们义不容辞的工作。

　　“引导业主了解物业管理，提醒开发商重视物业管理，协助物业管理企业规范物业管理，从而实现在良性物业管理下的物业保值、社区稳定、社会安定”应是我们每个业委会委员自己给自己的责任。

　　天津物业管理条例 3

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　行政监督的主体：县级以上的房地产行政主管部门

　　一、业主的资格认定：

　　a.业主为房屋所有权人

　　b.房屋的承租人、借用人等物业使用人可以享有业主资格，并承担相应的权利义务。

　　业主的主要权利：

　　（1）接受物业服务；

　　（2）提议召开业主大会，参加业主大会，选举权和被选举权，

　　（3）监督权（对业委会、物业企业的监督，专项维修基金使用的监督），知情权（物业共用部位、共用设施设备和相关场地）

　　（4）业主享有侵害请求权

　　业主的主要义务：

　　（1）遵守管理规约，业主大会议事规则，物业企业制定的管理制度；

　　（2）执行业主大会和业委会的决定；

　　（3）按时缴纳物业费、专项维修资金及其他约定或法律规定的费用。

　　二、业主大会：

　　（1）一个物业区域只能成立一个业主大会；（业主较少可不成立业主大会，业主可自行管理）

　　（2）业主大会决议事项：

　　a制定或修改议事规则、管理规约；b选举或更换业委会成员；c选聘和解聘物业企业 d筹集或使用专项维修资金e改建、重建建筑物及附属设施f其他事项

　　（3）业主大会应当有半数以上业主参加，业主可委托代理人

　　（4）关于维修资金和改建、重建建筑物及附属设施需有专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；一般重大事项需经总面积过半数的业主且人数过半数的业主同意；

　　定期会议：按业主大会议事规则确定的时间召开

　　临时会议：20%以上业主提议召开

　　业主大会召开时应当提前15日以前通知全体业主，同时应告知相关的居民委员会。业主委员会应当自选举成立之日起30日起，向物业所在地的房管部门、街道办、乡镇人民政府备案。

　　议事规则：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　管理规约：应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约：应当承担的责任等事项依法作出约定；应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。

　　三、前期物业管理

　　1、建设单位与物业服务企业书面方式签订物业服务协议；制定临时管理规约；

　　2、物业服务企业应当在销售之前订立临时管理规约，但不得侵害买受人的合法权益，物业买受人应当对管理规约予以书面的承诺。

　　3、国家提倡通过招投标的方式选聘物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的可以采用协议方式选聘。

　　4、买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　5、前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止

　　6、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　7、在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料；物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　8、建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　四、物业管理服务

　　1、物业服务企业应该具备相应的资质，从业人员有相应的资格证书，一个物业管理区域只能有一个物业服务企业，业主委员会应当与业主大会选聘的物业企业签订物业服务协议。

　　2、物业企业违反服务合同约定导致业主人身财产安全受到损害的，应当依法承担相应的责任。

　　3、物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

　　4、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　5、物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　6、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　7、物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　8、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　9、业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　10. 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　11、利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　12、业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　五、法律责任

　　1、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　2、违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的'物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　3、违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　4、违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　5、违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　6、违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　7、违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　8、违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　9、违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　10、违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部

　　门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　11、违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　天津物业管理条例 4

　　第一章总则

　　第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条本条例适用于本省行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，落实税收优惠政策，减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理体制，形成公开、公平、公正的市场竞机制，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第四条省人民政府住房城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　各级人民政府有关行政主管部门，按照各自职责，负责物业管理活动的监督管理工作。

　　第五条街道办事处、乡镇人民政府负责协同房产行政主管部门对辖区物业管理工作进行指导、监督。协调物业管理和社区管理的关系;协调建设单位与物业服务企业、业主与物业服务企业的关系，有关专营单位与物业服务企业的关系;负责辖区业主大会和业主委员会的组建和换届选举工作，对业主委员会日常活动进行指导、监督。社区居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

　　第六条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

　　第二章业主、业主大会与业主委员会

　　第一节业主

　　第七条房屋的所有权人为业主。本条例所称的业主包括：

　　(一)房屋所有权证登记的房屋所有权人;

　　(二)依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人;

　　(三)尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。

　　第八条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的.其他权利。

　　第九条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第二节业主大会筹备

　　第十条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　建设单位或物业服务企业应当将业主入住情况书面报告房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。符合下列条之一的，应当成立业主大会：

　　(一)交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上;

　　(二)已入住户数比例达到百分之五十以上;

　　(三)首次交付使用满两年。

　　第十一条符合首次业主大会召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府接到报告后，应当及时会同房地产主管部门在三十日内组建业主大会筹备组。

　　建设单位或物业管理企业的报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

　　(一)物业管理区域划分证明;

　　(二)建筑物规划总平面图;

　　(三)绿化竣工总平面图;

　　(四)交付使用附属设施设备备案证明;

　　(五)物业服务用房配置证明;

　　(六)专项维修资金缴存证明;

　　(七)业主名册;

　　(八)成立业主大会必需的其他文件资料。

　　开发建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的，百分之二十以上的业主可以联名向县(区)房屋主管部门和街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面要求。

　　第十二条业主大会筹备组由业主、街道办事处或乡镇人民政府、开发建设单位代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。

　　第十三条业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

　　(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)提出首届业主委员会委员选举办法、候选人条件和名单;

　　(五)确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)做好首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当自成立之日起十五日内，将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告。

　　业主大会筹备组应当自组成之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　天津物业管理条例 5

　　1.0目的：保持值班室、岗亭的整洁干净；

　　2.0适用范围：小区内值班室、岗亭；

　　3.0职责：

　　3.1保洁部主管负责值班室/岗亭保洁工作组织实施和质量监控；

　　3.2保洁部领班负责依照本规程协助主管检查、组织实施值班室/岗亭保洁工作； 3.3保洁员负责依照本规程进行值班室/岗亭具体保洁工作。

　　4.0工作程序：

　　4.1按从上到下、由里到外的程序进行清洁；

　　4.2用鸡毛掸子扫去墙上的灰尘和蜘蛛网，再扫去桌椅上的'灰尘；

　　4.3用扫把打扫地面，用湿抹布擦抹值班桌椅，洗干净抹布，再抹门、窗及岗亭外墙，玻璃窗用玻璃刮刮净玻璃表面的水珠；

　　4.4用干净抹布重抹一次桌椅和门、窗、玻璃；

　　4.5用洗干净的拖把拖抹地面及过道；

　　4.6值班室如有其他办公设备时同时清洁，注意电脑不能湿毛巾进行擦抹；

　　4.7清洁岗亭后用抹布擦抹道闸；

　　4.8有污迹时，倒少许洁而亮用毛巾擦洗干净；

　　5.0标准：地面无杂物、纸屑等垃圾，门窗、玻璃无明显灰尘；

　　6.0常用工具及物料：（1）毛巾（2）拖桶（3）拖把（4）玻璃刮（5）鸡毛掸（6）扫把（7）垃圾铲（8）洁而亮

　　7. 0环境因素控制：

　　7.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；

　　7.2注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪声影响；

　　8.0支持性文件和记录：

　　《清洁剂使用操作规程》GDPM-WG-EC-25

　　《玻璃质材物品保洁操作规程》GDPM-WG-EC-06

　　天津物业管理条例 6

　　物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

　　第五章物业的使用与维护

　　第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第五十一条业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十二条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

　　物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

　　第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第六章法律责任

　　第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处１０万元以下的罚款。

　　第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处１万元以上１０万元以下的罚款。

　　第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十一条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处５万元以上２０万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十二条违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上５０％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额２倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处１万元以上１０万元以下的罚款；有收益的`，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

　　（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上１万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处５万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

　　第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第七章附则

　　第七十条本条例自20xx年９月１日起施行。

　　天津物业管理条例 7

　　1.0目的：保持值班室、岗亭的整洁干净；

　　2.0适用范围：小区内值班室、岗亭；

　　3.0职责：

　　3.1保洁部主管负责值班室/岗亭保洁工作组织实施和质量监控；

　　3.2保洁部领班负责依照本规程协助主管检查、组织实施值班室/岗亭保洁工作； 3.3保洁员负责依照本规程进行值班室/岗亭具体保洁工作。

　　4.0工作程序：

　　4.1按从上到下、由里到外的程序进行清洁；

　　4.2用鸡毛掸子扫去墙上的`灰尘和蜘蛛网，再扫去桌椅上的灰尘；

　　4.3用扫把打扫地面，用湿抹布擦抹值班桌椅，洗干净抹布，再抹门、窗及岗亭外墙，玻璃窗用玻璃刮刮净玻璃表面的水珠；

　　4.4用干净抹布重抹一次桌椅和门、窗、玻璃；

　　4.5用洗干净的拖把拖抹地面及过道；

　　4.6值班室如有其他办公设备时同时清洁，注意电脑不能湿毛巾进行擦抹；

　　4.7清洁岗亭后用抹布擦抹道闸；

　　4.8有污迹时，倒少许洁而亮用毛巾擦洗干净；

　　5.0标准：地面无杂物、纸屑等垃圾，门窗、玻璃无明显灰尘；

　　6.0常用工具及物料：（1）毛巾（2）拖桶（3）拖把（4）玻璃刮（5）鸡毛掸（6）扫把（7）垃圾铲（8）洁而亮

　　7. 0环境因素控制：

　　7.1关注环保，各类清洁剂保管、领用、配制按规定执行，及时回收空瓶，集中退还或处理；

　　7.2注意施工时间，应与休息或要求静音作业环境的工作时间错开，避免噪声影响；

　　8.0支持性文件和记录：

　　《清洁剂使用操作规程》GDPM-WG-EC-25

　　《玻璃质材物品保洁操作规程》GDPM-WG-EC-06

　　天津物业管理条例 8

　　《物业管理条例》所述前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业签订书面的前期物业服务合同期间履行的物业管理服务工作。本手册所述前期主要是指物业管理早期介入阶段，是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的策划，规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以方便物业建成后能满足业主、使用人的需求，同时在业主入住前做好承接查验、接管验收及入住前的各项准备工作，以推动物业管理服务工作的开展。

　　一、前期工作职责

　　(一)各公司总经理前期工作职责

　　1.全面负责物业管理前期工作的开展，确保前期工作能够按照法律法规、行业规范、公司制度要求予以有效落实；

　　2.负责根据公司的管理要求确定职能部门的管理职能分工，组织建立公司的规范管理体系，建立管理制度、工作流程，明确管理要求，完善公司的规范管理工作；

　　3.按照公司要求和实际需求编制公司内部管理机构设置方案，明确管理分工与管理职能，上报公司审批；

　　4.负责按照公司批准的管理架构、人员编制完成公司职能部门的人员招聘、培训、指导工作；

　　5.合理分解分配工作任务，并按照公司要求与下属职能部门负责人签订《平衡计分卡》，并督促其按照前期工作要求开展相关工作；

　　6.为确保物业管理前期工作过程的安全，需按照下属各岗位不同职责编制和签署《安全生产责任书》；

　　7.负责与开发商及相关部门的沟通协调工作，与各相关方建立良好的沟通渠道，促进相关工作的落实；

　　8.根据前期工作进展情况，适时调整工作计划及服务方案，确保各项工作有效落实，并达到相关标准；

　　9.认真完成上级领导安排的其它工作任务。

　　(二)各公司职能部门前期工作职责

　　1.各公司职能部门负责按照前期接管项目的实际情况，编制前期工作推进计划，经各公司总经理审批后予以有效落实；

　　2.各公司职能部门负责根据管理职能分工，建立管理制度、工作流程，明确管理要求，完善公司的规范管理工作；

　　3.各公司职能部门负责根据管理职能分工，对各部门前期各项工作的落实情况进行监督指导，发现问题及时跟进予以处理，确保各部门相关工作实施符合公司管理要求。

　　4.各公司职能部门负责根据管理职能分工及前期工作推进计划有效落实前期重点工作：

　　4.1各公司人力资源部门：

　　4.4.1负责人员编制的制定、报送及审批后的备案工作，并根据人员编制及前期工作进度组织开展人员招聘工作，引进合格的人员满足各部门人员配置需求；

　　4.4.2负责员工劳动合同的签订、社会保险账户的开通、公积金账户的开通等工作；

　　4.4.3负责组织编制前期培训计划并上报审批，并根据人员招聘计划及人员到位情况，按照培训计划组织落实培训工作，确保相关人员达到岗位的任职标准要求。

　　4.2各公司行政管理部门：

　　4.2.1负责各公司《营业执照》等相关工商证照的办理，以及物业服务企业备案工作；

　　4.2.2负责前期物业服务合同签订后的备案工作；

　　4.2.3负责前期管理工作所需物资采购，印刷品的制作，工服的制作等工作；

　　4.2.4负责前期管理工作所需服务供方、办公用房装修、物品采购等达到询比价限额相关工作的询比价管理。

　　4.3各公司财务部：

　　4.3.1负责《税务登记证》、公司银行账户的办理，税控机、PS机的办理，支付宝和微信企业账户的.绑定等工作；

　　4.3.2负责组织建立开办费、物业服务费、空置房管理费等相关收费台账，审核可收费金额；

　　4.3.3负责物业收费软件的安装及收费科目的建立，并负责组织开展物业收费软件的培训工作。

　　4.4各公司品质管理部：

　　4.4.1负责组织收集法律法规、行业标准，汇编成册发放各部门，学习法规要求，依法开展各项物业管理服务工作；

　　4.4.2负责组织建立公司的规范管理体系，并根据管理职能分工建立管理制度、工作流程，审核各部门的作业文件，明确管理要求，完善公司的规范管理工作；

　　4.4.3负责配合公司经营管理部完善《前期物业服务方案》的编制，物业费的测算工作；

　　4.4.4组织编制各类日常工作记录、入住办理、装修办理等文件，并进行审核；

　　4.4.5负责前期物业管理工作所需服务供方、办公用房装修、物品采购等达到招标限额的相关准备和申报工作，并按照公司管理要求开展招标工作。

　　(三)卖场前期工作职责

　　1.负责开发商卖场的管理，按照与开发商签订的前期卖场物业管理服务协议监控各项工作的实施与落实；

　　2.负责与开发商进行工作对接，了解项目建设、销售、户型等情况，与开发商建立良好的关系；

　　3.收集销售期间的宣传资料和前期介入资料，并建立档案，为后期工作开展做好相关准

　　备工作；

　　4.负责卖场服务标准的确定，以及《卖场服务协议》的签订；

　　5.负责卖场提供服务所需的物资采购计划申报，以及物资的管理工作；

　　6.负责按照服务标准和协议，确定人员编制，组织招聘、岗前培训、岗上演练等工作；

　　7.负责供方需求的上报，并按照公司要求参与供方选择，在完成供方选择后，按照要求与供方签订合同；

　　8.负责对前期各项工作的落实情况进行监控检查，发现问题及时处理，确保各项问题及时予以解决。

　　(四)物业管理部前期工作职责

　　1.进行前期相关资料的接管工作，做好相关记录，并将接管的资料分类建立档案，规范管理；

　　2.根据标书的内容及公司管理要求编制项目前期物业管理服务方案，经各公司总经理审批后组织予以落实；

　　3.与开发商对接确定前期物业管理服务方案、物业费标准、签订前期物业服务合同。

　　4.负责确定组织架构、人员编制、各岗位职责、工作内容、相关流程及管理制度，建立完善管理体系文件；

　　5.负责与开发商进行工作对接，了解项目情况，与开发商建立良好的关系；

　　6.积极参加或组织施工期间的各项专题工作会议，针对相关问题提出意见与建议；

　　7.随时关注影响后期服务工作开展及可能造成不良影响的相关问题，及时向开发商反馈，并提出合理化的意见与建议；

　　8.负责对前期各项工作的落实情况进行监控检查，发现问题及时处理，确保各项问题及时予以解决；

　　9.跟踪项目前期各项问题的处理，并做好图片资料、书面知会及报告等文件的存档及管理工作；

　　10.负责制定前期工作推进计划，与公司各相关职能部门沟通确保入住前各项工作的落实，包括办公区域装修、装饰；人员招聘；物资采购；入住资料的准备；员工培训等；

　　11.负责与项目所在地的政府部门沟通，建立良好的沟通渠道，为物业管理部成立后各项工作的开展奠定良好的基础；

　　12.负责组织进行市场询比价或从公司合格供方内选定各类服务供方，并与服务供方签订服务合同，确保各项服务工作的顺利开展。

　　天津物业管理条例 9

　　服饰仪表

　　1、工作服、鞋、袜等外露处必须干净、平整，无明显污迹、破损；

　　2、除保洁人员允许穿黑色布鞋，其他人员一律仅限穿黑色皮鞋；

　　3、胸牌统一整齐佩带在恰当位置；

　　4、领带平整、端正；

　　5、工作服严禁混穿；

　　6、西装制服必须符合西装礼仪进行穿戴；

　　7、维修人员现场作业应着操作服；长袖工作服不能挽起；

　　8、女员工饰物不外露，着肉色袜，禁止穿通花、花边类袜；

　　9、男员工头发不过耳；

　　10、各岗位人员本岗位当值期间的装备、配件等齐全、完好

　　办公场所

　　1、无灰尘纸屑，办公设备物品整洁，花木清洁光亮；

　　2、离开办公位时坐椅归位；进出办公区域随手关门；

　　3、下班前关闭电脑主机及电源；

　　4、最后离开工作区域者，必须将区域的灯、电器等关闭；

　　传真

　　1、收、发传真注明发、收件人全名、传真号、页码、顺序

　　培训会议

　　1、准时参加会议和培训；

　　2、请假提前通知组织者；

　　3、会议前应将手机、CALL机关掉或调整在震动状态；

　　4、会议中尽可能不随便进出，避免或减少打扰他人的行为或言语；

　　5、会议和培训完毕，确保桌椅、教具归位；

　　6、最后离开者将会议场所的灯、电器等关闭。

　　接听电话

　　1、电话三声内以最快的时间接听；

　　2、接听电话首先问好然后报部门（可使用简称）及姓名；

　　3、邻座无人应主动代接并记录、转告；

　　4、应清楚来电方何人、何事、回访联系电话或方式，必要时做好记录；

　　5、代接的电话应以最快时间转告他人，必要时做留言便条；

　　6、语言温和、态度礼貌；

　　7、后于对方挂线；

　　样板会所类

　　样板间销售厅

　　1、电器按正常运作，空气保持清新，温度、湿度、通风保持良好舒适状态。

　　2、地面、地毯保持“四无”（即无沙粒、无灰尘、无脚印、玻璃上无水印、手纹）；金属质地物品无锈迹；

　　3、物品、设备与《物资清单》帐物相符；

　　4、物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持干净、完好；

　　5、饮用水、水杯备用充分；

　　6、房间禁止抽烟；

　　7、未经允许，礼貌谢绝拍照行为；

　　会所

　　1、会所环境、器具、用品卫生、干净、整洁，达到各自的清洁、卫生要求；

　　2、确保会所服务各设施、配置物品完好无损，正常使用；

　　3、熟悉本岗位的操作流程；

　　4、微笑服务，仪容整洁；

　　5、主动细致热情，正确引导、理解顾客提出的服务需求；

　　6、引导顾客安全、适当使用各种设施；

　　7、优质高效地满足顾客提出的会所可提供的服务项目的要求；

　　8、保持与顾客的良好沟通，对顾客提出的会所没有的服务要求应向上级汇报；

　　9、各项服务单据记录完整、清晰，保存齐全；

　　10、各项采购、消耗、物品领借用等手续齐全，登记完整准确，帐物相符，无差错；

　　11、各类引导牌、餐牌、设施、配件等标识内容准确、文字清晰，整洁干净，放置、摆放或张贴位置适当，醒目、清晰、完整、干净；

　　12、各岗位人员言行、举止规范必须符合该会所管理制度的要求；

　　装修维修类

　　装修

　　1、现场张贴装修许可证，施工人员佩带出入证；

　　2、有装修巡查记录表且按要求记录；

　　3、未有涉及承重结构、公共部位、公共设施、外观的装修现象；

　　4、严禁同时进行烧焊与木工作业；

　　5、门窗花饰按统一款式制作，安装符合要求；

　　6、埋设电线、信号线必须穿管保护且接头不得埋于地下；

　　7、临时线路电源必须装设开关板，负荷与开关容量符合电气技术要求；

　　8、下水管道口密封包好，严禁改变其使用功能；

　　9、管道检查口处必须预留维修口；

　　10、消防设施不得改动、拆除，消防喷头不得封堵；

　　11、改动安防系统必须按程序申请；

　　12、中央空调系统改动必须按程序进行过审批；

　　13、施工现场严禁明火；

　　14、必须配两个以上（足量）的.灭火器；

　　15、垃圾必须袋装、清运到指定地点或自行运离小区；

　　16、施工时间：7：00~12：00，14：00~19：00。

　　返修

　　1、接到报修时作好记录，不得推诿，专人通知施工单位；

　　2、接待投诉不卑不亢，不乱回答、不乱承诺；

　　3、进入室内返修前，须征得业主同意；

　　4、在规定时间内到达返修现场并完成返修；

　　5、文明施工，不动用业主物品；

　　6、收工须清理、清洁现场，关闭门窗、开关；

　　7、损坏设施，照价赔偿。

　　家政维修

　　1、维修前，准备齐相关工具和材料；

　　2、严格执行操作程序，不留下安全隐患；

　　3、需要动用业主物品须征得业主同意，严禁接受业主礼品、赠品；

　　4、工作现场必须保持整洁，尽量不影响业主正常生活；

　　5、操作过程中如有疑点及时记录并与业主沟通确认；

　　6、较大收费项目与业主协商，达成一致后方可提供；

　　7、维修完毕了解客户是否还有其他需要维修或帮助的事项并尽力解决；

　　8、收拾完工具材料，并清理、清洁现场；

　　9、全部完成后须请业主在维修服务单上签字确认；

　　安全管理类

　　通则

　　1、按各岗位要求着装及装备；

　　2、熟悉小区或大厦内的重要部位；

　　3、熟悉岗位操作流程；

　　4、清楚本岗位礼仪规范；

　　5、熟悉对应急、突发事件的处理、协调程序严格执行交接班制度；

　　6、质量记录填写规范；

　　7、当天第一次遇公司领导和部门经理应敬礼；

　　确保自身安全；

　　中心值班岗

　　1、值班期间设备正常；

　　2、熟练操作监控、消防中心的各类设施、设备；

　　3、中控室值班记录完整、详细；

　　4、顶班人员必须经部门经理审批资质；

　　5、当值期间精力集中、全神贯注；

　　6、按中心不同设施、设备各种信号报警、来电的重要等级快速、灵活处理；

　　7、所有顾客来电、内部人员交代须协调他人完成的服务事项有记录、有跟踪、有结果；

　　8、准确记录传递公司文件规定的应传达的信息，确保通知到相关人员，无遗漏；

　　8、中心配备的如钥匙、文件夹、工具、录象带等标识、记录正常、整洁、清晰、齐全；

　　9、各类设施设备、台面完整，运作正常，干净、整洁；

　　10、异常情况及时调整监控镜头录象，调配人员跟进，确保有记录、有结果；

　　11、无堆放与工作无关的物品；

　　12、当值期间严禁从事与岗位无关的任何事项，如瞌睡、聊天、看书；

　　大厦类物业的中心人员持有有效的消防上岗证；

　　巡逻岗

　　1、按照巡逻路线和时间要求进行巡逻并签到；

　　2、各类设施、设备的检查到位，无遗漏；

　　3、异常情况及时报告或处理；

　　4、保证自身安全。

　　检查岗

　　1、熟知小区、大厦的装修和入住情况；

　　2、清楚各岗位的细则要求，并能完成任一岗位顶岗要求；

　　3、高标准，严要求监督各安全岗位，确保各岗位符合要求；

　　4、监督抽查的停车凭证编号、原子章、登记记录等应确保内容齐全、准确，所收现金与票号、时间、登记记录相一致；

　　大堂岗

　　1、面带微笑，主动迎候宾客；

　　2、看到手提重物顾客主动协助送至电梯口；

　　3、逢雨天应主动为顾客开车门、打伞；

　　4、准确登记外来邮件；

　　5、严格执行物资放行管理制度；

　　6、保持大堂整洁干净；

　　7、制止不文明的行为。

　　车场巡逻岗

　　1、保证车场车辆停放有序；

　　2、指挥车辆动作标准规范；

　　3、场内车辆登记准确，新损车辆记录齐全并通报车主；

　　4、指挥车辆及巡查时确保自身安全。

　　车场出入口岗

　　1、车辆进出敬礼且动作标准、规范；

　　2、任何车场进出均须发放和回收凭证；

　　3、收、发卡均站在车辆方向盘一侧；

　　4、车辆放行严格实行核人、核车、核证，收、发卡动作迅速；

　　5、保障出入口通道畅通；

　　6、现场停车费现金超过￥500元时必须按要求上缴财务并换回凭证；

　　7、票据、记录完整，发现驶出的车辆有任何异常必须严格登记、核实、上报，确保无误后方可放行；

　　8、确保停车凭证编号、原子章、登记内容齐全、准确，所收现金与票号、时间、登记记录相一致；

　　9、车场出口无车辆放行时必须保证地桩牢固插在桩孔内

　　清洁类

　　通则

　　1、地面无烟头、无杂物、无积水，无污迹；

　　2、墙面、天花无蜘蛛网、无污迹；

　　3、各种游乐设施、标识无灰尘、摆放整齐；

　　4、垃圾入桶，不超载，无异味，无蚊蝇滋生；

　　5、需打蜡的地面光亮显本色；

　　6、排水管、井内无杂物，排水畅通，无堵塞；

　　外围

　　1、室外公共设施、场所无损坏、目视无尘；

　　2、绿化带、花池:无烟头、无枯枝落叶、无杂物；

　　3、大理石:无明显脚印、无油渍、污迹；

　　4、公园桌椅：手摸无灰尘、污迹、油迹，摆放整齐；

　　5、喷泉水池：水质不浑浊、无青苔及明显沉淀物、浮物；

　　6、宣传栏：无明显灰尘，张贴的内容整齐、美观；

　　室内

　　1、地面、级梯无污迹、无杂物；

　　2、天花：无蜘蛛网、无明显灰尘；

　　3、电梯：轿箱内外无尘无污、无手印；沟槽无砂粒、污垢；

　　4、宣传栏：无尘无污；张贴内容整齐、美观；

　　5、电梯门、天台门、设备房门：无尘无污；

　　6、各类标识、按键、对讲电话：无灰尘、无污迹；

　　，物业管理条例之物业现场管理标准（非表格版）

　　7、天台、雨棚：无杂物、烟头、积水；

　　地下室

　　1、通道畅通无杂物、地面无明显灰尘；

　　2、公共设施：目视无明显灰尘、无污迹、无蜘蛛网；

　　3、排水畅通、无积水。

　　洗手间

　　1、地面、镜面、台面无水迹、污迹；

　　2、便池无污垢、异味；

　　绿化类

　　通则

　　1、无明显病虫害，无积水，无死树死苗，修剪合理美观；

　　2、植物无枯枝枯叶；

　　3、黄土不直面向天；

　　4、长势旺盛；

　　5、主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当，醒目、清晰、完整、干净。

　　6、乔木

　　7、树干正常生长挺直；

　　8、骨架均匀，树冠完整；

　　地被植物

　　1、草坪目视平整，无明显杂草；

　　2、草坪长势良好，浓绿，长度不超过4CM

　　花坛

　　1、搭配得当，层次分明；

　　2、泥土不染花叶，不外露；

　　3、整体布局美观、耐看。

　　消杀现场

　　1、投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌。

　　2、外围及绿化带无鼠洞。

　　3、无明显四害活动；

　　4、下水道、污水井无明显蚊蝇。

　　5、夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。

　　公共设施类

　　通则

　　1、责任人、设施标识明确、清晰；

　　2、无生锈、无掉漆，保养检查记录完整；

　　3、管网有流向指示，阀门标明醒目的开关状态（常开、常闭等）；

　　4、危险部位（件）、状态有保护及醒目的、符合专业要求的警告标识。

　　停车场设施

　　1、入口处必须设置 “车辆驶入请登记”及符合要求的“停车场收费标准”标示牌；

　　2、车库入口有符合本小区实际的限高、限速标识；

　　3、停车场内必须设禁鸣笛、限速、导航等标识牌；

　　4、地面、墙面指示标线划线规范、符合专业要求；

　　5、应设岗亭，停车场“三证”齐全有效；

　　6、入口设立明显的标志，写明停车场的名称、性质、类别；

　　7、符合“三公开”制度，即有公开车场责任人、公开收费标准、公开管理员姓名；

　　8、岗亭内备有消防器材，置于明显位置；

　　9、道闸运行正常，无松动变形、升降顺畅；

　　10、倒车架安装牢固，不松动；

　　11、地下车场指示灯，指示箱工作正常。

　　化粪池

　　1、化粪池有容积标识；

　　2、粪池盖板牢固、无堵塞，无污水溢出，无异味逸出。

　　泳池

　　1、游泳池内池水清澈干净无异味;

　　2、泳池周围无锋利有棱角硬物；

　　3、泳池照明灯具完好，使用安全电压；

　　4、配有足量的救生员。

　　娱乐设施

　　1、完好无破损；

　　2、连接部位结实，无松脱，转动部位有防护罩；

　　3、有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整；

　　水池水箱

　　1、水箱、水池密闭完好，标明容积；

　　2、水位观察管有标记，能观看到水位；

　　3、溢流管、进水管、出水管有标识，并用箭头标示出水流方向；

　　4、溢流管不得与下水管道直接相连；

　　5、露天水池、水箱的通气孔孔口向下；

　　6、泄水口、排气孔有防虫网罩；

　　7、进出口门正常上锁；

　　8、确保水质符合供水要求，无红虫、泥沙；

　　9、无渗漏、无锈迹、无异响；

　　10、环境整洁干净，无明显积尘、油迹、污迹等。

　　招牌、沟渠池井

　　1、外观完好无缺损；

　　2、沟、渠、井、盖的面板完好，无破损，所有面板保证车辆驶过无明显声响；

　　3、表面基本清洁、无明显锈迹、油迹；

　　4、显要部位处的面板表面光亮、不影响观瞻；]

　　5、配置的照明装置能正常使用。

　　房屋本体道路通道天台

　　1、墙面无明显缺损、裂纹、脱落或破烂；

　　2、道路整洁，地砖或大理石无松动、破烂、缺损；

　　3、路面无违章占用，地面警戒线和交通标识清晰；

　　4、户外招牌和射灯整洁、统一，安装牢固。

　　5、无明显污迹、油迹、锈迹；

　　污水泵雨水泵

　　1、泵井内无污泥；

　　2、运转时无异响和震动；

　　3、溢位器正常完好，无失控和误报现象；

　　4、电源控制箱各控制开关正常并处在自动控制状态；

　　5、控制箱各种信号指示正常、布线整齐；

　　公共设施类

　　广场喷泉

　　1、水泵外壳和喷头表面应有防锈处理；

　　2、水中各种照明等电器设备符合安全电压标准；

　　3、喷水正常，喷口无堵塞；

　　4、池底清洁无明显杂物、枯叶；

　　5、无明显异味。

　　防雷设施

　　1、避雷带、避雷针连接点牢固，无弯曲、松脱断裂；

　　2、避雷带、避雷针处无杂物堆放或悬挂物。

　　3、无明显锈迹；

　　4、符合避雷系统技术要求。

　　公共照明

　　1、灯具灯罩完好，无松动。

　　2、使用中无闪烁，无噪声，无异常振动。

　　3、发热量大的灯具，保证灯具周围无可燃、易燃物品。

　　4、配电箱布线整齐，箱体及开关有明确标志，按钮和指示灯完好；

　　5、灯具目视符合清洁要求。

　　防火门

　　1、正反两面标识良好；

　　2、门把手完好。

　　3、闭门器力度适中，能正常使用；

　　4、能正常开闭；

　　5、设置有门禁系统的，能确保正常使用。

　　消防通通

　　1、通道畅通无杂物；

　　2、设置有明显、符合要求的的标识；

　　3、通道内照明、送风、排风良好；

　　4、消防器材状态良好。

　　消防设施

　　1、防火卷帘门、烟感、温感正常使用，测试时消防主机有准确、灵敏的报警显示。

　　2、对讲电话能正常使用，标识和使用说明清晰、完整、干净；

　　3、警铃、风阀、消防栓紧急情况下能正常使用；

　　4、备有充足的消防用沙，消防工具如铁秋、消防桶足量、完好；

　　5、灭火器有效、完好；

　　6、所有消防设施、设备标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

　　煤气设施

　　1、能正常完好使用；

　　2、阀门能正常开、闭（自动、手动）；

　　3、阀门有常开（常闭）标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整；

　　4、有抢修电话标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整。

　　5、煤气泄漏探测器完好。

　　门禁设施

　　1、门禁通话时声音清晰，无杂音，呼叫、报警等功能正常；

　　2、门禁读卡器读卡正常，感应灵敏；

　　3、门禁安装牢固，布线规范；

　　4、中心能提取门禁读卡记录；

　　5、标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

　　各类设备房

　　通用标准

　　1、设备房门上有相应设备房标识；

　　2、设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；

　　3、设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整；

　　4、配备足够的灭火器和应急灯，通风良好；

　　5、设备房内的负荷开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标识，流体要流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识；

　　6、设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位有防护罩；

　　7、设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确；

　　8、所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

　　高低压配电房

　　1、配电柜、配电箱有明显标号；每个配电箱配电使用要有标识，

　　2、配电柜、配电箱内布线规范，整齐，接线无松动。

　　3、温度应保持在40℃以下。

　　4、配备有高压操作防护工具；负荷刀闸和接地刀闸有挂锁锁住。

　　5、配电柜操作位地面敷设绝缘胶垫。

　　6、配电计量总表铅封完好。

　　7、配电房接地线紧固，无断裂情况。

　　8、变压器和通道之间有隔离围栏隔离

　　空调设备

　　1、主机正常运转无异响和震动。

　　2、制屏（现场控制）和操作台（远程控制）的信息显示正常。

　　3、保温到位、完好，无渗漏水现象；

　　4、主机温度不超过允许的设计温度。

　　电梯轿厢

　　1、确保正常使用；

　　2、门机、内饰、轿顶表面清洁、明亮，无手印、污迹；

　　3、各按钮、按键、照明灯具、风扇等完好、干净，无异响；

　　4、电梯准运证副本有效；

　　5、各类标识（火警、搭乘须知、开关门、楼层层站、准运证副本等）齐全、清晰、完好，安装位置适当；

　　6、正常情况任何公司人员仅限搭乘消防梯（除陪同顾客、访客、工作检查情况外）；

　　电梯机房

　　1、温度应保持在40℃以下，降温通风设备正常使用，并保证达到节能降耗措施和要求；

　　2、电梯盘车操作作业指导书有效、清晰；

　　3、盘车救援工具完好、齐全；

　　4、电梯机房内张贴运行准用证副本2；

　　5、分承包方的保养计划书有效、清晰完整；

　　6、悬挂有政府主管部门颁发的运行、维修工作记录表，保持有效、清晰、完整；

　　7、维修保养监督检查能正常履行，记录与计划内容要求一致；

　　8、故障维修记录全面、详尽、真实。

　　发电机

　　1、发电机机油油位、蓄电池电解液液位正常；

　　2、备用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

　　3、必须配备符合要求的两套蓄电池，备有符合要求的切换开关装置；

　　4、蓄电池电压在24V（±2.0）；

　　5、柴油储备房敷设足量的消防灭火沙；

　　6、正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置；

　　7、发电机接地线紧固。

　　二氧化碳（CO2）设备

　　1、二氧化碳称重装置报警正常，气瓶无漏气失重情况；

　　2、系统无失灵情况，所有的铅封和保险带完好无损；

　　3、各防护区手动/自动选择开关正常，工作状态中的指示灯亮；

　　4、日常检查时，把开关打到手动控制上。

　　5、物业管理条例之物业现场管理标准（非表格版）

　　生活及消防泵类设备房

　　1、泵房各种信号、仪表指示完好正常；

　　2、各种开关处于自动状态，自动、手动切换正常；各种泵运转时无异响和震动；

　　3、湿式报警阀应完好，且试验装置标识应明确。

　　泳池泵类设施设备

　　1、各种检测药物、仪器完好、有效，标识清晰、明确；

　　2、沙缸压力表在水泵运行时应保持在0.2-0.4PA压力；

　　3、各种信号、仪表指示完好正常；

　　4、各种开关工作时处于自动状态，自动、手动切换正常；

　　5、各种泵运转时无异响和震动；

　　6、现场无渗漏、油迹、水迹。

　　风机房

　　1、风机配电箱保持在自动位置，配电箱内接线规范；

　　2、风机运行时无抖动现象，轴承位置无异响。

　　3、能在控制中心控制送风机启停。

　　消防监控中心

　　1、录相画面清晰；

　　2、录象镜头切换时间间隔为1秒，并确保重要镜头必须在一个切换循环中至少一次；

　　3、录象带更换时间定时，并统一保管；

　　4、各端口接线规范、牢固，各接入接出线有标识；

　　5、中心对讲和各岗位、荔景中心通讯良好，声音清晰；

　　6、联动柜面板指示灯工作正常，压下试灯开关，所有指示灯发光；

　　7、备用钥匙有效、准确，有标识，标识清晰、完整；钥匙领用有详细记录；

　　8、存有的相关法规、条例，公司、维修单位电话表等资料齐全、有效，清晰、整洁；

　　9、消防工具箱内消防器材摆放整齐，完好；

　　10、至少配备：防火服两套、灭火器完好容量3公斤、救生绳两副，且标识明确；

　　11、 IC卡发行、挂失由专人管理，且记录详细、准确，无遗漏。

　　作业类

　　高空作业

　　1、作业人员须执有效的《高空作业许可证》；

　　2、有六级以上大风、大雨、雷电等天气恶劣情况时严禁高空作业；

　　3、高空作业时，须使用安全带，地面有专人监护；

　　4、作业地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的告示牌；

　　5、清洗楼宇外墙时，应提前向用户发出通知表明相关事项；

　　施工管理

　　1、施工地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的告示牌；

　　2、施工完毕及时清理现场

　　现场标识

　　1、现场标识符合公司CI标准并保持清洁、完好；

　　2、标识摆放、挂置位置要统一、适当，符合工作内容要求，保证醒目、干净；

　　天津物业管理条例 10

　　金秋收获的季节，在这令人心旷神怡的时节，《浙江省物业管理条例》颁布并将于2014年10月1日起在全省施行，这让全省人民感到欢欣鼓舞，心潮澎湃。结合本条例的学习，我们上海巨星物业有限公司嘉善分公司在进驻“时博汇——新上海休闲街”两年多时间的物业管理，思绪万千，由感如下：

　　一、从宏观论之，现代意义的物业管理是随改革开放的不断深化。

　　市场经济日趋活跃，城市建设事业迅猛发展，房地产开发的兴起和房管体制改革步伐的加快，这种集高度统一管理、全方位多层次服务、市场化经营为一体，寓经营管理于服务之中的服务管理行业，在认清物业管理性质及其重要性后，随之开拓市场，发展内需，便是企业自下而上优劣的关键所在。

　　我们上海巨星物业有限公司是所属上海静安置业集团(原上海市静安区房地产管理局)物业管理的龙头企业，自1997年成立至今，集物业管理市场化、专业化、社会化的运作经验，公司现有高中级管理人才与一般员工1000余名，具有商务、酒楼，商品房、多高层住宅及别墅小区管理经验及拥有200多万平方米管理面积，其区域辐射于浙江、江苏、山东等地，同时每年通过英国SGS公司的ISO9001国际质量认证管理体系和ISO14001国际环境质量体系的复证，从而确保各委托单位的服务质量，以至在社会上达到品牌效应的声誉，也因此我公司于2014年7月受嘉善中天置业集团的委托介入嘉善时博汇——新上海休闲街的物业管理，这在当时嘉善物业管理市场上是屈指可数的。从两年多的实践认知，物业管理实际上是房地产开发的延续和完善，良好的物业管理服务不仅有利于树立发展商的形象，加快其市场销售的进度，有利于投资者的利益，达到保值增值的目的，特别是时博汇国庆、春节两次盛大的促销，极大地提升了时博汇的.知名度，其社会效应在嘉善及周边地区的百姓家喻户晓，同时我巨星物业管理在嘉善地区扩大了影响，实现了双赢互利的目的，令人信心倍增。

　　二、就我国物业管理行业而言，未来数年将是高速发展的黄金时期。

　　在行业激烈竞争的新形势下，物业管理企业要创造品牌，开拓市场，完成高附加值的目标，其必须要拥有一支综合素质优良、不同结构层次的队伍，在很大程度上要靠职业经理的领导与一支高科技含量及高素质人才的配合，随之形成职业团队，在市场上拼搏。所以我公司特别注重管理层人员的业务建设，着重对职业经理的培训，根据所委托单位的不同阶段的管理需求，及时调整、配备、充实管理队伍，以体现长效管理的特征优势，使其物业管理永久处于不败之地，让物业社会化、专业化、市场化管理得以实现。

　　三、物业管理是一个典型的以人力资源及智力输出为特征，并以人性化服务模式、技能与方法持续创新的服务行业。

　　在依据物业管理委托合同对受委托物业实施管理的过程中，其必须履行管理企业的权利和义务并依据物业管理委托合同及相关规定收取物业管理费，有权制止犯规行为，并要求当地房地产部门及相关街道、里委指导监督、协助管理。目前，物业管理这一新兴的与千家万户密切相关的行业，已得到政府、房地产人士高度重视，引起广大人民群众极大的关注和欢迎，特别是这次《浙江省物业管理条例》的颁布、施行，有力地证实，政府部门对加强物业管理，提高到安邦兴国创建和谐社区的重要性上认识，并要求加大宣传力度，以此深入人心达到人人关注物业管理，人人尊重物业服务的思想理念。

　　综上所述，随着市场化、社会化物业管理的拓展，广大市民百姓物业管理意识的加强，有《浙江省物业管理条例》的规矩方圆，我们嘉善的物业管理在县政府、县房地产业的领导指引下，我们巨星员工深信时博汇的业主足以开启明智、领潮头之先行，配合我们物业管理更上一层楼，并给广大业主带来更大的经济效应;同时愿我们巨星物业在嘉善拥有更多的合作伙伴，更为广阔的天地。

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