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兰州市物业管理条例草案全文
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《兰州市物业管理条例（草案）》
一、制定的必要性
(一)解决我市物业管理行业面临的现实问题。我市物业管理工作起源于上世纪90年代，物业管理行业经过十几年不断摸索和不懈努力，取得了长足的发展，在改善人居环境，扩大就业，提高城市综合管理水平，维护社会稳定，促进社会发展等方面发挥了重要作用。截至目前，我市物业服务企业共有673家，其中：一级资质6家，二级资质36家，三级资质631家，物业托管面积达到6580万平方米，专业化物业服务受益对象达220多万人，物业从业人员3万余人，物业管理覆盖面占全市物业总量的70%。近年来，随着法制建设的不断深化，业主的维权意识有了明显的增强，但我市物业管理行业现代服务意识和体系的建立稍显迟滞，历史欠账较多，具体表现在六个方面：
一是物业矛盾纠纷增多，目前我市物业管理行业已进入转型期，矛盾纠纷增多，部分矛盾甚至升级为局部性的群体性事件;
二是服务不规范，由于历史欠账较多，部分企业没有建立完善的管理服务制度，服务不标准、服务不透明的问题往往成为矛盾的焦点;
三是业主大会业主委员会建设滞后，从全市物业管理实际来看，我市的业主大会、业主委员会成立情况不容乐观，业主参与积极性不高，业主大会召开难，部分业主将业主委员会作为自身牟取不正当利益的工具，侵害业主、物业企业的合法权益;
四是专项维修资金归集难，我市专项维修资金的归集起步于2009年，与外地发达地区相比，在归集数量方面较为落后，大多数老旧小区、“三不管”楼院未归集维修资金，导致房屋无法得到及时维修，引发物业矛盾，给业主的生活带来隐患;
五是物业企业发展环境较差，物业管理与供水、供电、供暖、供气的职责不清，本应由水、暖、电、气等专营单位自己承担的收费职责，多数小区由物业企业受“霸王条款”的制约无偿代收代交，特别是供水、供暖方面的矛盾十分突出，一旦发生停水或供暖温度不达标，业主将问题误认为是物业企业造成的;
六是老旧小区数量较多，难以实施专业化物业管理，这类小区大多数都存在建筑年代久，建设规模小，没有归集专项维修资金，规划设计先天不足，配套设施建设欠账太多，需要数量较大的改造资金。由于改造资金筹集困难，短期内难以实施全面改造。为解决我市物业管理行业的突出问题，制定一部比较全面、系统的物业管理法规，具有重大的现实意义。
(二)妥善处理行政管理与业主自治关系。物业管理法律关系主要以民事关系为主，一般由当事人自行调节并通过司法手段予以保障。但当前物业管理实践中出现的一些突出现象，如业主大会、业主委员会的设立运转等，客观上需要公共权力适度介入，而国务院《物业管理条例》关于业主大会工作的规定较为原则，实践中业主大会无法成立、业主委员会不履行职责等现象在我市明显存在，需要通过地方立法进一步对其加以引导和规范。
(三)弥补我市物业管理工作法律空白。为了规范物业管理活动，维护物业管理各法律主体的合法权益，我市先后出台了地方性法规《兰州市城市住宅小区物业管理办法》和规范性文件《兰州市物业管理规定》，但从物业管理工作的实践来看，以上法规和规范性文件均存在着不同程度的缺陷。
一是不能与上位法有效衔接，我市《兰州市城市住宅小区物业管理办法》出台于2001年，早于国务院《物业管理条例》(2003年)、《中华人民共和国物权法》(2007年)和《甘肃省物业管理办法》(2010年)，部分条款已不能与上位法有效衔接。
二是《兰州市物业管理规定》为规范性文件，法律效力较低，不能较好地对当前的物业管理活动进行规范，因此有必要出台一部完善的、能与上位法有效衔接的地方性法规，加强对物业管理活动的监督管理。
二、起草过程
按照市人大2015年立法计划，市房产局于2013年将起草《条例》列入工作计划，着手开展起草前的调研、沟通、协调等工作。2014年市房产局向市人大、市政府法制办提出立法申请，历经数月完成了《条例(送审稿)》的起草工作，并上报市政府法制办。2014年市政府法制办邀请省市人大、相关专家、相关部门等先后三次召开论证会，并征求书面意见。由于在论证过程中，部分条款存在意见分歧，市政府于2014年10月向市人大提交了《关于延缓审议〈兰州市物业管理条例(草案)〉的报告》，市人大同意延缓。2015年3月，市政府法制办、市房产局赴南京、成都、无锡等地针对《条例(送审稿)》存在的问题，进行专项考察，并对《条例(送审稿)》进行了修改。2015年4月10日和5月6日分别由市政府法制办组织法学专家、省人大法工委、省法制办、市人大城建工委和法工委以及市房产局参加的两次立法论证会，进一步研究论证。经过反复修改，形成了本《条例(草案)》。2015年6月5日经市政府第101次常务会议审议通过。
三、制定依据
《条例(草案)》的起草过程中，主要依据以下法律、法规、规章：
1、《中华人民共和国物权法》(2007年10月1日起施行)
2、国务院《物业管理条例》(2003年9月1日起施行，修订案自2007年10月1日起施行)
此外，主要参考了《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)、《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)、《物业承接查验管理办法》(建房[2010]165号)、《甘肃省物业管理办法》(甘肃省人民政府令第26号)等规章、规范性文件，学习借鉴了江苏、浙江、广西、重庆、成都、杭州和无锡等外省市地方性法规。
四、主要内容
《条例(草案)》分为总则、业主大会、业主委员会和物业管理委员会、前期物业管理、物业管理与服务、物业使用与维护、法律责任和附则等七章，共六十五条内容。
(一)总则部分。主要明确了立法目的，物业管理的定位，市县(区)人民政府及相关部门的监管职责。
(二)关于业主大会、业主委员会和物业管理委员会。主要是根据上位法和建设部《业主大会业主委员会指导规则》对业主、业主大会、业主委员会的相关问题进行了细化和明确，制订了符合兰州实际的制度。
(三)关于前期物业管理。明确了物业管理区域的划分，细化了招投标制度，规定了物业管理用房，对开发建设单位在前期物业管理中的职责加以明确，规定了开发建设单位的保修义务，从根本上解决物业管理实际中开发商遗留问题。
(四)关于物业管理与服务。主要是在上位法的基础上，对物业资质管理、合同签订、物业服务费用、物业服务企业行为、小区车位管理以及物业服务企业诚信管理等方面做了规定。
(五)关于物业的使用与维护。对物业使用中禁止行为做了规定，对业主的装饰装修、随意改变房屋用途做了规定，对物业管理中供水、供电、供暖、供气管理的界限进行了划分，强调了住宅专项维修资金管理制度。
(六)关于法律责任。主要针对没有处罚规定的条款，做了处罚规定。
五、《条例(草案)》解决的主要问题
(一)解决了物业管理监管缺失的问题。长期以来，我市物业管理存在着监管力量薄弱、不能形成合力的问题，在《条例(草案)》总则中，明确规定了市房地产行政主管部门、市直相关部门、各县(区)物业行政主管部门的职责，为建立健全“两级政府、四级监管”的物业管理新机制提供了法律基础。
(二)解决了业主大会召开难的问题。《物权法》、《物业管理条例》对于业主大会形成有效决议的要求较高，现实中业主出席业主大会行使表决权的比例一般比较低，业主大会很难形成有效决议，遇到紧急事件，容易造成巨大的损失。为解决这一现实问题，《条例(草案)》第二十一条引入了物业管理委员会制度，作为对业主大会制度的有效补充。该规定能有效解决日常监管中的重大矛盾，促进社会稳定。《条例(草案)》对业主委员会滥用职权、违反法律法规规定、严重影响社区秩序和社会稳定的情形进行了规范。
(三)解决了物业管理资料管理不规范的问题。物业管理档案资料是业主的共有财产，是实施物业管理的重要依据，我市物业管理实际中长期存在物业管理档案资料缺失的问题，《条例(草案)》对物业管理档案资料的建立、管理和移交作了明确的规定。
(四)解决了我市住宅室内装饰装修不规范的问题。我市住宅室内装饰装修长期存在不规范的问题，垄断装修材料、随意改变建筑承重结构的问题比较突出，《条例(草案)》以物业企业为突破口，对协助垄断装饰装修材料、随意改变住宅用途等问题做了明确规定，并设置了相应的罚则。
(五)解决了物业企业经营不规范的问题。在物业管理实际中，擅自甩管物业项目、物业招投标恶意竞标、恶意竞争等阻碍了物业行业的健康发展，《条例(草案)》结合国务院《企业信息公示条例》等法规出台的契机，对企业的诚信经营、依法经营做出了明确的规定，为推动行业依法依规依约服务提供了有效的抓手。
(六)解决了物业企业代人受过的问题。为解决物业企业代人履职、代人受过的问题，《条例(草案)》第五章根据上位法的相关规定明确了供水、供电、供暖、供气的职责，理清了物业管理与上述专营单位的职责界限。
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