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兰州市物业管理条例草案全文 推荐度:
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《兰州市物业管理条例(草案)》
一、制定的必要性
(一)解决我市物业管理行业面临的现实问题。我市物业管理工作起源于上世纪90年代,物业管理行业经过十几年不断摸索和不懈努力,取得了长足的发展,在改善人居环境,扩大就业,提高城市综合管理水平,维护社会稳定,促进社会发展等方面发挥了重要作用。截至目前,我市物业服务企业共有673家,其中:一级资质6家,二级资质36家,三级资质631家,物业托管面积达到6580万平方米,专业化物业服务受益对象达220多万人,物业从业人员3万余人,物业管理覆盖面占全市物业总量的70%。近年来,随着法制建设的不断深化,业主的维权意识有了明显的增强,但我市物业管理行业现代服务意识和体系的建立稍显迟滞,历史欠账较多,具体表现在六个方面:
一是物业矛盾纠纷增多,目前我市物业管理行业已进入转型期,矛盾纠纷增多,部分矛盾甚至升级为局部性的群体性事件;
二是服务不规范,由于历史欠账较多,部分企业没有建立完善的管理服务制度,服务不标准、服务不透明的问题往往成为矛盾的焦点;
三是业主大会业主委员会建设滞后,从全市物业管理实际来看,我市的业主大会、业主委员会成立情况不容乐观,业主参与积极性不高,业主大会召开难,部分业主将业主委员会作为自身牟取不正当利益的工具,侵害业主、物业企业的合法权益;
四是专项维修资金归集难,我市专项维修资金的归集起步于2009年,与外地发达地区相比,在归集数量方面较为落后,大多数老旧小区、“三不管”楼院未归集维修资金,导致房屋无法得到及时维修,引发物业矛盾,给业主的生活带来隐患;
五是物业企业发展环境较差,物业管理与供水、供电、供暖、供气的职责不清,本应由水、暖、电、气等专营单位自己承担的收费职责,多数小区由物业企业受“霸王条款”的制约无偿代收代交,特别是供水、供暖方面的矛盾十分突出,一旦发生停水或供暖温度不达标,业主将问题误认为是物业企业造成的;
六是老旧小区数量较多,难以实施专业化物业管理,这类小区大多数都存在建筑年代久,建设规模小,没有归集专项维修资金,规划设计先天不足,配套设施建设欠账太多,需要数量较大的改造资金。由于改造资金筹集困难,短期内难以实施全面改造。为解决我市物业管理行业的突出问题,制定一部比较全面、系统的物业管理法规,具有重大的现实意义。
(二)妥善处理行政管理与业主自治关系。物业管理法律关系主要以民事关系为主,一般由当事人自行调节并通过司法手段予以保障。但当前物业管理实践中出现的一些突出现象,如业主大会、业主委员会的设立运转等,客观上需要公共权力适度介入,而国务院《物业管理条例》关于业主大会工作的规定较为原则,实践中业主大会无法成立、业主委员会不履行职责等现象在我市明显存在,需要通过地方立法进一步对其加以引导和规范。
(三)弥补我市物业管理工作法律空白。为了规范物业管理活动,维护物业管理各法律主体的合法权益,我市先后出台了地方性法规《兰州市城市住宅小区物业管理办法》和规范性文件《兰州市物业管理规定》,但从物业管理工作的实践来看,以上法规和规范性文件均存在着不同程度的缺陷。
一是不能与上位法有效衔接,我市《兰州市城市住宅小区物业管理办法》出台于2001年,早于国务院《物业管理条例》(2003年)、《中华人民共和国物权法》(2007年)和《甘肃省物业管理办法》(2010年),部分条款已不能与上位法有效衔接。
二是《兰州市物业管理规定》为规范性文件,法律效力较低,不能较好地对当前的物业管理活动进行规范,因此有必要出台一部完善的、能与上位法有效衔接的地方性法规,加强对物业管理活动的监督管理。
二、起草过程
按照市人大2015年立法计划,市房产局于2013年将起草《条例》列入工作计划,着手开展起草前的调研、沟通、协调等工作。2014年市房产局向市人大、市政府法制办提出立法申请,历经数月完成了《条例(送审稿)》的起草工作,并上报市政府法制办。2014年市政府法制办邀请省市人大、相关专家、相关部门等先后三次召开论证会,并征求书面意见。由于在论证过程中,部分条款存在意见分歧,市政府于2014年10月向市人大提交了《关于延缓审议〈兰州市物业管理条例(草案)〉的报告》,市人大同意延缓。2015年3月,市政府法制办、市房产局赴南京、成都、无锡等地针对《条例(送审稿)》存在的问题,进行专项考察,并对《条例(送审稿)》进行了修改。2015年4月10日和5月6日分别由市政府法制办组织法学专家、省人大法工委、省法制办、市人大城建工委和法工委以及市房产局参加的两次立法论证会,进一步研究论证。经过反复修改,形成了本《条例(草案)》。2015年6月5日经市政府第101次常务会议审议通过。
三、制定依据
《条例(草案)》的起草过程中,主要依据以下法律、法规、规章:
1、《中华人民共和国物权法》(2007年10月1日起施行)
2、国务院《物业管理条例》(2003年9月1日起施行,修订案自2007年10月1日起施行)
此外,主要参考了《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)、《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)、《物业承接查验管理办法》(建房[2010]165号)、《甘肃省物业管理办法》(甘肃省人民政府令第26号)等规章、规范性文件,学习借鉴了江苏、浙江、广西、重庆、成都、杭州和无锡等外省市地方性法规。
四、主要内容
《条例(草案)》分为总则、业主大会、业主委员会和物业管理委员会、前期物业管理、物业管理与服务、物业使用与维护、法律责任和附则等七章,共六十五条内容。
(一)总则部分。主要明确了立法目的,物业管理的定位,市县(区)人民政府及相关部门的监管职责。
(二)关于业主大会、业主委员会和物业管理委员会。主要是根据上位法和建设部《业主大会业主委员会指导规则》对业主、业主大会、业主委员会的相关问题进行了细化和明确,制订了符合兰州实际的制度。
(三)关于前期物业管理。明确了物业管理区域的划分,细化了招投标制度,规定了物业管理用房,对开发建设单位在前期物业管理中的职责加以明确,规定了开发建设单位的保修义务,从根本上解决物业管理实际中开发商遗留问题。
(四)关于物业管理与服务。主要是在上位法的基础上,对物业资质管理、合同签订、物业服务费用、物业服务企业行为、小区车位管理以及物业服务企业诚信管理等方面做了规定。
(五)关于物业的使用与维护。对物业使用中禁止行为做了规定,对业主的装饰装修、随意改变房屋用途做了规定,对物业管理中供水、供电、供暖、供气管理的界限进行了划分,强调了住宅专项维修资金管理制度。
(六)关于法律责任。主要针对没有处罚规定的条款,做了处罚规定。
五、《条例(草案)》解决的主要问题
(一)解决了物业管理监管缺失的问题。长期以来,我市物业管理存在着监管力量薄弱、不能形成合力的问题,在《条例(草案)》总则中,明确规定了市房地产行政主管部门、市直相关部门、各县(区)物业行政主管部门的职责,为建立健全“两级政府、四级监管”的物业管理新机制提供了法律基础。
(二)解决了业主大会召开难的问题。《物权法》、《物业管理条例》对于业主大会形成有效决议的要求较高,现实中业主出席业主大会行使表决权的比例一般比较低,业主大会很难形成有效决议,遇到紧急事件,容易造成巨大的损失。为解决这一现实问题,《条例(草案)》第二十一条引入了物业管理委员会制度,作为对业主大会制度的有效补充。该规定能有效解决日常监管中的重大矛盾,促进社会稳定。《条例(草案)》对业主委员会滥用职权、违反法律法规规定、严重影响社区秩序和社会稳定的情形进行了规范。
(三)解决了物业管理资料管理不规范的问题。物业管理档案资料是业主的共有财产,是实施物业管理的重要依据,我市物业管理实际中长期存在物业管理档案资料缺失的问题,《条例(草案)》对物业管理档案资料的建立、管理和移交作了明确的规定。
(四)解决了我市住宅室内装饰装修不规范的问题。我市住宅室内装饰装修长期存在不规范的问题,垄断装修材料、随意改变建筑承重结构的问题比较突出,《条例(草案)》以物业企业为突破口,对协助垄断装饰装修材料、随意改变住宅用途等问题做了明确规定,并设置了相应的罚则。
(五)解决了物业企业经营不规范的问题。在物业管理实际中,擅自甩管物业项目、物业招投标恶意竞标、恶意竞争等阻碍了物业行业的健康发展,《条例(草案)》结合国务院《企业信息公示条例》等法规出台的契机,对企业的诚信经营、依法经营做出了明确的规定,为推动行业依法依规依约服务提供了有效的抓手。
(六)解决了物业企业代人受过的问题。为解决物业企业代人履职、代人受过的问题,《条例(草案)》第五章根据上位法的相关规定明确了供水、供电、供暖、供气的职责,理清了物业管理与上述专营单位的职责界限。
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