兰州市物业管理规定颁布实施
2013年3月4日，兰州市人民政府第34次常务会议审定通过了《兰州市物业管理规定》(以下简称《规定》)。
近年来，物业管理行业为我市经济发展发挥了积极作用，但是，由于相关主体责任不清、监管力量薄弱，物业管理投诉居高不下，有些矛盾还十分突出。对此，市委、市政府高度重视，决定在今年开展物业管理服务管理年活动。
为维护广大人民群众合法权益的需要，依法规范物业管理行为，兰州市住房保障和房地产管理局经过实地调研、广泛征求各方面意见、借鉴外省市地方性法规的基础上制定了《规定》(征求意见稿)，在此基础上，先后邀请了省、市法制办，市人大法工委、城建工委，兰州大学，西北民族大学，甘肃政法学院等专家教授及相关部门进行了两次论证，又召集30家物业企业代表进行了讨论，形成了本《规定》。
首先，《规定》按照市委、市政府的指示精神，对物业管理职责进行了分解，明确提出了市房地产行政主管部门、县(区)房地产行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区在物业管理工作中的职责;明确提出了建立社区、物业服务企业、业主委员会(业主代表)三方协商机制。
其次，明确了相关主体的责任：明确了分级负责、属地管理;明确了相关职能部门在物业管理活动中的监管责任;明确了前期物业的主体责任;还建立了对物业服务企业资质实行资质动态管理制度。
第三，针对物业小区发生偷盗案件，物业服务企业责任不清的问题，《规定》明确了物业服务项目包括秩序维护服务的，应当在物业服务合同中就秩序维护的服务内容、服务质量、责任区分、违约责任等做出明确约定;明确了物业服务企业应当按照政府价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、收费依据、服务内容等在物业管理区域内的显著位置进行公示;明确了业主自行管理的方式。针对因委托管理或自行管理中断问题，提出由街道办事处、乡(镇)人民政府指导社区进行临时管理，提供基本物业服务;为了有效控制和处置物业管理区域内的突发事件，建立了物业管理重大事项报告制度，明确了物业服务企业应当制定物业管理区域内突发事件应急预案，协助有关部门做好物业管理区域的安全防范工作。
第四，《规定》特别对群众最为关心的装饰装修行为、车位出售及出租、临时占用共有部位、专项维修资金等焦点问题进行了明确规定。
此次《规定》的出台，对上位法未做具体规定或规定过于原则、实践中不好操作的条款，进行了补充和细化，针对我市物业管理工作中存在的薄弱环节，研究制定了适合我市的具体管理办法，力求保护广大人民群众的合法权益。
附：兰州市物业管理规定全文
各县、区人民政府，市政府有关部门，各有关单位，兰州新区、高新区、经济区管委会：
《兰州市物业管理规定》已经2013年3月4日市政府第34次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
兰州市人民政府办公厅
2013年3月25日
兰州市物业管理规定
第一章 总 则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动，适用本规定。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
县(区)房地产行政主管部门负责本辖区内物业管理工作，具体负责辖区内物业服务企业资质初审、服务质量监督、住宅室内装饰装修监管、物业项目招投标监管、投诉处理、动态考核、行业精神文明建设等工作。
街道办事处、乡(镇)人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举的组织、指导工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷。
社区协助街道办事处、乡(镇)人民政府指导和监督社区内业主大会、业主委员会、物业服务企业开展工作。
第四条 建立社区、物业服务企业、业主委员会(业主代表)三方协商机制，及时协调处理物业纠纷。
第五条 市(县、区)公安、环保、建设、规划、城管执法、物价、卫生、信访、质监、工商等有关行政管理部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。
第六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等有关企业依法承担住宅小区内相关管线、线路的维修养护责任，按照法律法规规定与物业服务企业协商签订有关服务协议，明确各自权利义务和责任。
第七条 兰州物业管理协会作为物业服务行业组织，应当加强对物业服务企业和从业人员的自律性管理，制定物业服务规范并监督实施，督促物业服务企业依法、诚信经营。
第八条 市(县、区)人民政府应当加强对物业管理活动的监督管理，充分发挥舆论监督和社会监督的作用，维护人民群众的合法权益。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第九条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。业主不得以放弃权利为由不履行义务。
因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，承担相应义务。
物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法做出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。
第十条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会按照国家有关法律、法规规定履行职责。
第十一条 一个物业管理区域内只能设立一个业主大会,业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起设立。
第十二条 物业管理区域内，幢、单元等特定范围内的业主，在不损害该特定范围之外其他业主合法权益的前提下，根据管理规约的约定可以共同决定下列事项：
(一)对该范围内的共有部分进行维修、更新、改造;
(二)就该范围内的共有部分筹集和依法使用住宅专项维修资金。
特定范围内的业主决定前款规定的事项，应当经专有部分占所在幢、单元等特定范围建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
管理规约应当对有关物业的'使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。
第十三条 业主大会会议采用记名投票方式表决，任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者委托书。
选票、表决票和委托书由街道办事处、乡(镇)人民政府保管，保管期限为一个完整的选举周期。
第十四条 业主大会会议经有效召开，与会业主就会议事项形成多数决议但未达到《物业管理条例》有关规定的，由缺席业主补充表决，经补充表决仍未达到要求的，为维护小区业主公共利益，最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。
第十五条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
业主委员会实行备案制。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府备案。
第十六条 业主大会、业主委员会做出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。
业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地县(区)房地产行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。
业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，给业主造成损失的，由做出决定的业主委员会承担损害赔偿责任。
第十七条 业主委员会滥用职权、违反法律法规规定等行为，严重影响社区秩序和社会稳定的，由物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期改正，逾期拒不改正的，撤销其备案，在该物业管理区域公告后，指导业主大会重新选举产生业主委员会。
第十八条 业主大会和业主委员会工作经费及委员津贴由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。
第十九条 业主委员会应当按照《物业管理条例》规定履行职责，执行业主大会决定。
业主委员会应当遵守法律、法规、规章以及管理规约和业主大会议事规则，不得有下列行为：
(一)挪用、侵占业主共有财产;
(二)非法索取、收受建设单位、物业服务企业及有利害关系业主提供的利益或者报酬;
(三)利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;
(四)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
第二十条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
(一)不再是本物业管理区域内业主的;
(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;
(三)有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费等行为且拒不改正的;
(四)被依法追究刑事责任的;
(五)法律、法规规定以及业主大会议事规则、管理规约约定的其他情形。