房地产调控政策述评
据新华社报道，“金九银十”之际，国内多地接连出台楼市调控新政将楼市推上了最热门话题。9月30日到10月7日，南京、厦门、深圳、苏州、合肥、成都、郑州、武汉、珠海、东莞等共计19城先后发布新的楼市调控政策。业内人士分析，这是新一轮调控收紧的开始，预计这股调控浪潮或将继续，“银十”成交量或将下滑。下面就一起来看看房地产调控政策述评吧。
1、统一部署、因城施策——18城市出台限购限贷政策
纵观9月份以来的限购限贷政策，可以分为三类：
1)2.0加强版：2.0加强版强调的是政策的接连出台。以南京为例，在9月26日出台限购政策，限制拥有2套以上住房的居民家庭购买新房。10月5月，短短十天的时间，又发文加大对南京房地产市场的调控力度，单身人士限购1套住房，有贷无房或有房无贷的居民再购买住房商贷首付比率最低为50%。此外，杭州、厦门、苏州、郑州同样在短时期内连续出台加强版限购限贷政策。
2)防范“假离婚”版：防范“假离婚”版意在控制投资性需求。以深圳为例，要求本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)继续执行限购2套住房的政策;本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。如是，单身也不能买2套了。
3)首次出台版：东莞首次出台限购政策，预计主要原因有两点，一是也是为了为当前过热的东莞房地产市场降温，二是避免深圳限购升级后购房者转移带来的压力。
不同城市有不同城市的限购限贷特色，具体内容详见上表，我们就不赘述了。
2、本轮限购限贷政策挑战消费者购房资格
与购房能力的极限，阻碍资金流向房地产
2015年以来市场行情的持续向好，最大的原因可能就要归功于流动性。从开发商的角度来看，公司债的放开使得民企也能获得融资成本较为便宜的资金，让企业敢于在土地市场上抢地王、拿地王。
从购房者的角度看，充裕流动性为购房者提供了更多的杠杆，增强了购房者的支付能力。同时近年来房地产市场的走势，房子确实为最优良的资产，是当前的最佳投资标的`。
从银行的角度看，银行愿意为房企和购房者放贷。一方面是实体经济表现不佳，另一方面就是房地产开发贷和住房按揭贷款都有房地产作为抵押，银行承担的风险低。 资金不断流向房地产市场，侧面说明房地产有吸附流动性的特质，但是限购限贷政策的出台，将从购房资格与购房能力两个层面阻止资金流向房地产。
3、谈一谈政府政策出台的时间选择
这其中是有规律可循的，想必大家对“930”政策并不陌生，有的年份是限购限贷的松绑，有的年份是限购限贷的重启，而“930”正好是“十一”国庆节的前一天。影响较大的房地产政策一般都选择在节假日前期或者节假日中进行。
首先，节假日相当于一个缓冲期，为政策的实施做铺垫。因为节假日期间楼盘一般都不开盘的，选择假期前或者假期中出台限购政策，让多数购房者在假期中有了一定心理准备，买与不买或者能买还是不能买在假期结束后可以有个基本的判断，不会带来不必要动荡。
其次，十八届六中全会10月份召开，再接下来就是十九大的召开。在如此关键的时间节点，管理层也不希望房地产市场出现类似股灾的资产泡沫破裂，防控风险。
● 最后，金九银十出台限购政策，可能对成交量有倒逼作用，短期内或将促使成交放量。主要从以下几点进行考虑：一方面，15年二季度以来市场一路向好，市场集中度越来越高，但是城市的成交并没有出现放量。这里面主要有两个原因，一是开发商不愿意卖房子，面粉比面包贵，房子卖掉倒不如留着慢慢卖;二是库存不足，现在核心城市的去化周期均为个位数。另一方面，限购政策出台后，开发商主动去化的意愿将会增加。 整体来看，本轮限购政策启动后，预计市场在短期内或将无法消化，未来将是一个政策效应逐步释放的过程。最终将会作用到土地市场，但时间可能相对较长。
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