“以房养老”与“租房养老”可以共存
中国新一届政府“三顾茅庐”，大力推进“以房养老”试点工作。
2014年8月13日，国务院发布的《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》(“新国十条”)提出，要“开展住房反向抵押养老保险试点”。这是中国政府近一年第三次出台政策推动“以房养老”试点，表明了新一届政府对养老事业的高度重视，展示了稳步推行“以房养老”试点的坚定决心。
“新国十条”发布之前，2013年9月6日发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”;2014年3月20日发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，明确北京、上海、广州和武汉为“以房养老”保险试点城市。
“以房养老”与“租房养老”可以共存
“以房养老”政策出台伊始就饱受质疑。其中，最具影响力的观点之一是，“以房养老”不如“租房养老”。
实际上，认真学习相关政策不难发现，“以房养老”不如“租房养老”是一个伪命题。两者之间并没有可比性，两者非但不冲突，甚至在一定情况下是可以共存的。
《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》明确提出，“反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的.老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用”。
也就是说，“以房养老”是以房屋的所有权为标的，合同主要针对房屋使用权的让渡，相对而言，租房养老是以房屋的使用权为标的，合同主要针对房屋的占有、使用、收益及部分处置权的让渡。
这意味着，老年人与保险公司签署住房反向抵押养老保险合同后，既可以选择房屋自住，也可以经抵押权人(保险公司)同意后，选择房屋出租。
“以房养老”的两种模式
因此，对于老年人而言，“以房养老”至少有两种模式可供选择。
一是“以房养老”+“居家养老”，即老年人与保险公司签署住房反向抵押养老保险合同后，继续在原房屋生活，并按照约定条件领取养老金。
二是“以房养老”+“租房养老”+“养老社区养老”，即老年人与保险公司签署住房反向抵押养老保险合同后，按照约定条件领取养老金，同时在经保险公司同意的情况下出租原房屋，自己入住养老社区，享受高质量养老生活服务。
目前，尽管“以房养老”试点工作面临诸多困难，但随着相关法律法规的完善，“以房养老”的前景依然值得期待。特别是“新国十条”的出台，明确了加快发展现代保险服务业的基本原则，这不仅能发挥市场配置资源的决定性作用，还能更好地发挥政府在保险业方面的作用。
“以房养老”实质是房产证券化
“新国十条”明确，市场能解决的事情，将坚决交给市场，“对商业化运作的保险业务，营造公平竞争的市场环境，使市场在资源配置中起决定性作用”;市场不能解决的事情，将充分发挥政府的作用，“对具有社会公益性、关系国计民生的保险业务，创造低成本的政策环境，给予必要的扶持”;市场目前不能解决但未来有望解决的事情，将先期由政府给予政策引导和扶持，时机成熟后交给市场，“对服务经济提质增效升级具有积极作用但目前基础薄弱的保险业务，更好地发挥政府的引导作用”。
目前，中国正处于市场培育期，政府需要出台相关配套优惠政策，鼓励“以房养老”业务创新。有效拓展保险公司的养老服务系列产品市场，在支付一定养老金的同时，搭配有针对性的养老服务，要求保险公司在服务领域延伸、服务内容多样和服务手段创新等方面积极探索，完善与反向抵押养老保险相关的养老服务产业链条。
例如：上门为居家老年人提供助餐、助浴、助急、助医等定制服务;兴办或运营现代养老社区项目，为老年人提供生活起居、文化休闲、健康管理、社会交流等形式多样的养老服务;运用互联网、物联网等技术手段创新居家养老服务模式，发展老年电子商务，建设居家服务网络平台，提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、服务缴费等适合老年人的服务项目。
综上所述，作为一种金融创新产品，“以房养老”的实质是房产证券化。对保险公司而言，可以通过盘活老年人房产存量，拓展现代保险服务业务并从中获利;对老年人而言，可以获得一定额度的持续现金流，享受保险公司提供的养老、护理、医疗等方面专业服务，提高老年人生活品质。
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